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befristeter Kündigungsausschluss, mit welcher Frist zum Ende kündigen?

27.02.2013 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:26

Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Verein beabsichtigt ein Haus zur Eigennutzung zu kaufen, in dem ein Mieter wohnt, der einen unbefristeten Mietvertrag mit befristetem Kündigungsausschluss zwischen dem 1.8.2008 (Mietbeginn) und dem 1.8.2013 hat.

Der Text des Formular-Mietvertrages lautet:

§2 - Mietzeit
a) [...]
b) Befristeter Kündigungsausschluss.
Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.2008 (Datum handschriftlich eingefügt). Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
Die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist jedoch erstmals zum 1.8.2013 (Datum handschriftlich eingefügt) für Mieter und Vermieter zulässig. Kündigungsfristen siehe unter 2.
c) [...]

2. Kündigungsfristen zu 1.a) Die Kündigungsfrist beträgt für den Mieter 3 Monate,
für den Vermieter 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Mietobjektes weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Mietobjektes 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Mietobjektes 8 Jahre vergangen sind, jeweils zum Ende eines Kalendermonats.

Meine Frage lautet:
Ist die Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist ausreichend, soll der Mietvertrag zum 1.8.2013 (also mit Ablauf des Kündigungsausschlusses) gekündigt werden?

Ich danke für rasche Antwort

27.02.2013 | 12:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung unter Berücksichtigugn Ihres Einsatzes wie folgt.

Der Erwerber des Hauses tritt in den Mietvertrag ein, so wie er besteht (§ 566 Abs. 1 BGB ).

Damit gilt auch der Kündigungsauschluss.
An dieser Stelle kann nicht beantwortet werden, ob der fünfjährige Ausschluss der Kündigung eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des AGB-Rechts darstellt, weil zunächst geklärt werden müsste, ob es sich um vorformulierte Vertragserklärungen handelt. Dagegen würden zunächst einmal die handschriftlichen Eintragungen sprechen.

Möchte der Verein das Mietverhältnis kündigen, braucht er dazu ein berechtigtes Interesse.
Dazu bedarf es eines wichtigen Grundes.

> Besteht ein wichtiger Grund, kann das Mietverhältnis zum 01.08.2013 mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Ich unterstelle, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt.

Die wichtigen Gründe sind beispielhaft in § 573 BGB aufgezählt:
-Vertragsverletzung
-Eigenbedarf
-Beeinträchtigung wirtschaftlicher Verwertung

In Betracht käme hier lediglich Eigenbedarf.
Dieser setzt jedoch voraus, dass der Verein das Haus als Wohnung benötigt. Da der Verein als juristische Person nicht wohnt, kann er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Für juristische Personen ist als wichtiger Kündigungsgrund auch der sogenannte Betriebsbedarf anerkannt.

Das Haus muss für den Verein benötigt werden.
Es sind "vernünftige Gründe" erforderlich, warum ausgerechnet dieses Haus vom Verein gebraucht wird.

Es bestehen erheblich Risiken bei einer Kündigung.
Es sind gewisse Formalien einzuhalten.

Der Verein sollte sich durch einen Rechtsanwalt vor Ort umfassend beraten und vertreten lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen groben Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 27.02.2013 | 12:59

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

die Information, die ich brauch ist in diesem Fall:
Wann ist der nächstmögliche Termin zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages?

Es wäre sehr freundlich, wenn sie mir noch kurz schreiben könnten, auf welche Frist bzw. welchen Zeitraum ich mich da einstellen müsste.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.02.2013 | 17:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

den nächstmöglichen Termin und die Frist - unter den genannten Voraussetzungen - habe ich Ihnen bereits mitgeteilt (01.08.2013; drei Monate).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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