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baurechtliche Abnahme einer Zahnarztpraxis in Bayern


| 26.11.2007 08:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Mein Partner und ich möchten eine seit 14 Jahren bestehende Zahnarztpraxis im ländlichen Bereich in Bayern übernehmen (ca. 5000 EW). Sie liegt in einem zum Industriegebiet ausgewiesenen Zone. Die Praxisräume sind als Gewerberäume genehmigt, nur hat der Vermieter vor 14 Jahren keine Nutzung baurechtlicher Art als Zahnarztpraxis genehmigen lassen. Die Praxis liegt im 1. OG mit Treppe ohne Aufzug und ist nicht behindertengerecht oder barrierefrei. Meine Frage ist: muß diese Praxis vor der Übernahme baunutzungsrechtlich (als Neuantrag) umgeschlüsselt werden? Oder gilt diese baunutzungsrechtliche Genehmigung nur für Ballungszentren (ist vor kurzem in einer Fortbildung in München angesprochen worden)?
Ist es ausreichend, wenn diese Praxis in einem Industriegebiet liegt und Gewerberaum ist? Oder ist es ausreichend, dass diese Praxis schon seit 14 Jahren besteht? Kann diese Praxis "zugesperrt" werden, falls das Bauamt zur Besichtigung kommt, wenn wir diese Umschlüsselung nicht vornehmen? Der Vermieter hat den Vorschlag gemacht, falls es zu Umbaumaßnahmen kommen müßte, dass er alle Kosten des Umbaus trägt. Er kann natürlich nicht unsere Ausfallkosten für die Zeit des Umbaus/den Genehmigungen übernehmen. Mir ist klar, dass er für sein Mietobjekt verantwortlich ist und dafür haftet, wenn ein Umbau nötig wäre.
Sollte ich den Vermieter zur baunutzungsrechtlichen Genehmigung drängen?
Senden Sie mir gerne auch Ihre Kontaktadressen/Telefonnummern wg. Rücksprache.
Vielen Dank!

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Sehr geehrte Ratsuchende,


nach Art. 62 der BayBO bedarf die Nutzungsänderung der Genehmigung, sofern ein Ausnahmetatbestand nicht vorliegt. Und dieser ist nach dem von Ihnen vorgetragenen Sachverhalt leider nicht ersichtlich, so dass hier derzeit in der Tat eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung gegeben ist.

Daher besteht die Möglichkeit, dass das Bauamt tatsächlich die weitere Nutzung untersagt, da die Genehmigung als Gewerberaum so nicht ausreichend ist.

Dass bereits 14 Jahre eine Zahnarztpraxis betrieben worden ist, steht dem (leider) nach gültigem deutschen Baurecht nicht entgegen, da der Vertrauenstatbestand oder ein Bestandschutz nicht genehmigter Nutzung so nicht vorgesehen ist.

Auch im ländlichen Gebiet gilt diese Vorschrift, so dass die Genehmigung nicht nur in Ballungszentren benötigt wird.


Daher müssen Sie nach der derzeitigen Sachlage damit rechnen, einer Nutzungsbeschränkung ausgesetzt zu sein.


Hier würde allein die von Ihnen angesprochene Umschlüsselung dieser Gefahr vorbeugen, wobei dieses eigentlich Vermietersache ist. Nur, wenn Sie angesichts der bekannten Problematik das Objekt anmieten, die Nutzung dann untersagt wird, wird die Haftung des Vermieters nicht mehr so unproblematisch sein, da Sie dann ja "sehenden Auges" den Vertrag abgeschlossen haben, so dass Ihnen dann ein Mitverschulden angerechnet werden wird.


Hier gibt es nun mehrere Möglichkeiten, dieses Problem zu lösen:


1.)
Der Vermieter sorgt für die baurechtliche Genehmigung bzw. Nutzungsgenehmigung. Dieses sollte VOR Vertragsunterzeichnung erfolgen, so dass dann anch Vorlage der SCHRIFTLICHEN Nutzungsänderung kein Mitverschulden Ihnen mehr angelastet werden könnte.

Diese Alternative ist für alle Beteiligten die wirtschaftlich Sinnvollste, da nicht nur die baurechtlichen Genehmigungen dann vorliegen, sondern auch alle Parteien dann genau erkennen können, welches Risiko sie übernehmen.

Angesichts der Tatsache, dass schon 14 Jahre eine Praxis betrieben worden ist, sehe ich auch keine große Schwierigkeiten, diese Genehmigung dann zu erhalten. Allerdings sollte das "Restrisiko" beim Vermieter bleiben, so dass er diese Genehmigung einzuholen hat.


2.)
Der Vertrag wird so fortgeführt, wie bisher geschehen.

Der Vermieter verpflichtet sich für den Fall der Nutzungseinschränkung nicht zur zur Übernahme der Umbaukosten (wie bereits angeboten), sondern - bitte schriftlich - dann auch zur Zahlung des weitergehenden Schadensersatzes (Verdienstausfall, Folgeschäden) unter Ausschluss des Mitverschuldens, wobei dieser dann aber - falls möglich - auch beziffert werden sollte.

Denn ohne Bezifferung obläge Ihnen die gesamte Beweislast für den eingetretenen weiteren Schaden, der kaum zu führen sein wird.




Gerne könne Sie mich anrufen, damit das weitere Vorgehen abgesprochen werden kann.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 09:27

Welchen Weg muß der Vermieter gehen, um die Nutzunggenehmigung zu erhalten? Gemeinde und dortiges Bauamt (mit Bauausschußsitzung und so weiter) oder muß er zum Landratsamt? Wer ist der Ansprechpartner?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2007 | 09:37

Sehr geehrte Ratsuchende,



Ansprechspartner wäre hier die Gemeinde und dort das Bauamt.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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