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auszug aus Wohnung krankheitsbedingt in Altenheim

26.02.2010 17:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wie lange muß man Miete zahlen, wenn der Mieter einen Schlagananfall hatte und auf den Rollstuhl angewiesen ist, die Rente aber nur 500€ im Monat beträgt, sofort ins Pflegeheim musste und dort auch sofort ein Sozialantrag gestellt wurde? Die Wohnung befand sich im 1. Stock und das Haus ist nicht behindertengerecht.

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage. Ihre Frage möchte ich auf der Grundlage der von Ihnen gegebenen Informationen folgendermaßen beantworten:

Solange das Mietverhältnis besteht, also nicht wirksam gekündigt worden ist, besteht auch die Pflicht des Mieters, nach § 535 Abs. 2 BGB die vereinbarte Miete zu zahlen.

Selbst wenn der Mieter durch einen in seiner Person liegenden Grund (z.B. durch Krankheit) an der Ausübung des Gebrauchsrechts an der Mietsache gehindert ist, wird er nicht von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit, § 537 Abs. 1 S.2 BGB.

Der Vermieter muss sich aber den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs der Mietsache erlangt, § 537 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die Wohnung anderweitig zu verwerten, d.h. hier an einen Ersatzmieter zu vermieten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, selbst dann nicht, wenn der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt, der die Vertragsbedingungen uneingeschränkt akzeptiert und gegen den keine persönliche Einwendungen bestehen, da der Grundsatz gilt, dass es dem Vermieter freistehen muss, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und neue Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Das bedeutet in Ihrem Fall, dass die Erkrankung des Mieters und seine Pflegebedürftigkeit, die ihn an der Nutzung der Mietwohnung hindern, nicht seine Pflicht zur Entrichtung der Miete entfallen lässt.

Auch ein Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB dürfte hier nicht vorliegen: Es müsste ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses vor dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gegeben sein. Dies setzt nach der Rechtsprechung aber voraus, dass der wichtige Grund für die Kündigung aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers, d.h. hier aus dem Risikobereich des Vermieters herrührt.
Da hier der Schlaganfall ursächlich dafür ist, dass der Mieter auf den Rollstuhl angewiesen ist und die Wohnung nicht mehr nutzen kann, ist sein eigener Risikobereich betroffen.

So hat das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 6.6.2000 - 24 U 186/99 entschieden, dass auch eine schwere Erkrankung des Mieters keinen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses darstelle, da der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trage, dass zu dem von ihm zu tragenden Risiko auch der Erhalt seiner Gesundheit gehöre. Selbst der Tod falle in seinen Risikobereich und beende das Mietverhältnis nicht.

Daher kann hier das Mietverhältnis nur ordentlich gekündigt werden. Grundsätzlich gilt hier die Frist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB für den Mieter.
Sollte hier zwischen den Mietvertragsparteien eine längere Kündigungsfrist vereinbart sein, könnte hier die Möglichkeit bestehen, sich darauf zu berufen, dass die ordentliche Kündigungsfrist nicht länger als drei Monate sein darf, weil eine alters- und gesundheitsbedingte Kündigung vorliegt, die ein Berufen des Vermieters auf eine längere Kündigungsfrist treuwidrig erscheinen lässt: So hat das AG Calw in einem Urteil vom 11.05.1999 – 7 C 1251/98 entschieden, dass der Vermieter sich nicht auf eine zwölfmonatige Kündigungsfrist berufen dürfe, da die Berufung auf eine längere Kündigungsfrist als drei Monate aus dem Grunde treuwidrig sei. Der Mieter litt an einer Herzinsuffizienz und sein Gesundheitszustand verschlechterte sich erheblich, um zu seiner Wohnung zu gelangen musste er eine hohe Treppe heraufsteigen.
Das Gericht begründet sein Urteil, dass dem Mieter nicht zumutbar sei, an dem zwölfmonatigen Kündigungszeitraum festzuhalten u. a. damit, dass wenn es um einen Pflegeplatz in einem Heim gehe, schnelles Handeln notwendig sei, da ein Pflegeplatz üblicherweise sofort angenommen werden müsse und ältere Menschen häufig kurzfristig innerhalb weniger Wochen pflegebedürftig werden und dass ein Verlassen der Wohnung langfristig nicht geplant werden könne und es ihnen deshalb nicht zugemutet werden könne, sich an langen Kündigungsfristen festhalten lassen zu müssen.
Allerdings ist dies die einzige Entscheidung die ich finden konnte, die ein Festhalten an einer längeren Kündigungsfrist als 3 Monate als für den Mieter aus alters- und krankheitsbedingten Gründen unzumutbar erachtet.

Sie sollten also auf jeden Fall versuchen, bei einer längeren ordentlichen Kündigungsfrist als 3 Monate mit dem Vermieter zu sprechen und zu versuchen, mit ihm eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren. Auch sollten Sie versuchen, einen Nachmieter vorzuschlagen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Zum Abschluss möchte ich Sie noch hierauf hinweisen:

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben beruht, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts.
Diese Einschätzung kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Gesine Mönner

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