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außerordentliche fristlose Kündigung, mehrere Gründe

| 04.08.2014 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen der Kündigung eines "Messie"-Mieters gemäß § 543 ABs. 2 Nr. 2 BGB, insbesondere der erforderlichen Abmahnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

meinen Fragen liegen in chronologischer Abfolge folgende Tatsachen zugrunde :
- Mieter ist Messie (Schimmel, Kot etc – unterstellen Sie bitte, dass die Anforderung des 543 Nr. 2 erfüllt ist)
- Abmahnung samt Frist 2 Wochen + Aufforderung neuer Besichtigungstermin nach Fristablauf
- Verweigerung erneute Besichtigung
- Antrag auf einstweilige Verfügung : Betreten zwecks Besichtigung
- mündliche Verhandlung (Richter : Verhandlung statt Beschluss da Antrag 3 Tage vor Ablauf der Frist)
- Säumnis Mieter , VU
- Antrag Vollstreckungsklausel + Zustellungsvermerk : bis heute noch nicht erhalten
- seitdem hat Mieter zusätzlich für 2 Mon keine Miete gezahlt

1) Hätte es eine Alterntative zu dem beschrittenen Weg gegeben dh
hätte die Weigerung des Mieters, einen erneuten Besichtigungstermin nach Ablauf der in der Abmahnung enthaltenen Frist zu gewähren, bereits genügt um eine Erfolglosigkeit der Abmahnung zu attestieren und nach 543 Nr.2 zu kündigen oder war die einstweilige Verfügung bzgl erneutem Betreten (um beim Betreten bzw bei der Feststellung, dass der Abmahnung nicht nachgekomen wurde die Kündigung überreichen zu können) der einzig gangbare Weg ?

2) wenn ich jetzt fristlos gem 543 Nr.3 a kündige und der Mieter die Kündigung nicht durch Zahlung abwendet :
wie mache ich dann später den weiteren Kündigungsgrund des 543 Nr.2 geltend ?
dh ich kann ja dann erst wegen 543 Nr. 2 kündigen, nachdem ich die vollstreckbare Ausfertigung habe + der Antrag nach 887 ZPO durchging u ich beim Betreten festgestellt habe, dass trotz Abmahnung nichts beseitigt wurde
dh ist das ein Nachschieben eines weiteren Grundes zur ersten Kündigung oder eine eigenständige Kündigung ?

3) 543 Nr. 3 a eröffnet später nur die Möglichkeit der Räumungsklage
543 Nr. 2 hat gute Chancen hinsichtlich einer weiteren einstweiligen Verfügung bzgl Räumung
würde die Räumungsklage bzgl 543 Nr.3 a einem nachfolgenden Antrag auf einstweilige Verfügung bzgl 543 Nr. 2 entgegenstehen ?
Dh wäre es klüger, zunächst die Kündigung nach 543 Nr. 3 a nicht zu erklären ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Ausfertigung einer gerichtlichen Entscheidung mit Vollstreckungsklausel dauert erfahrungsgemäß nur wenige Tage, jedenfalls dann, wenn eine Zustellung bei dem Mieter ist. Sie können sich also kurzfristig Zugang verschaffen um zu prüfen, ob der Mieter die Wohnung entmüllt hat. Sollte die Ausfertigung schon länger als 14 Tagen gedauert haben, sollten Sie unbedingt bei Gericht nachhaken.

Sie können sich gegebenenfalls aber auch wegen Gefahr im Verzug Zutritt verschaffen, wenn es keinerlei Hinweise darauf gibt, dass der Mieter tätig geworden ist (zB durch Befragung der Nachbarn). In diesem Fall sollten Sie sich der Unterstützung des städtischen Ordnungs- und/oder Gesundheitsamts versehen, da die weitergehende Befugnisse haben, wenn Gesundheitsgefahr für den Mieter, aber auch die anderen Mieter, besteht. Nach meiner Erfahrung stößt man bei Messie-Mietern dort auf großes Interesse.

Sollte das Ergebnis der Begehung sein, dass der Mieter den Zustand der Wohnung nicht verbessert hat, so können Sie umgehend eine außerordentliche fristlose Kündigung mit sehr kurzer Frist für den Auszug aussprechen, und zwar gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Zu 1.)
Ich denke, dass Sie anstelle der einstweiligen Verfügung auch über das Ordnungs-/Gesundheitsamt eine Begehung hätten erzwingen können, so dass die fristlose außerordentliche Kündigung schneller hätte ausgesprochen werden können.

Zu 2.)
Sie können eine weitere fristlose außerordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nachschieben oder zusammen mit der Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen. Zudem sollten Sie auch eine ordentliche Kündigung wegen des fortgesetztes Verstoßes gegen Vertragspflichten (Zahlung, Verhalten in der Wohnung, Gesundheitsgefährdung, etc.) aussprechen. Die Frist bei der ordentlichen Kündigung beträgt wenigstens 3 Monate (ggfs. auch länger, siehe § 573c Ans. 1 BGB).

Zu 3.)
Um die Räumung gegen den Mieter betreiben zu können, benötigen Sie eine wirksame Kündigung sowie ein darauf basierendes Räumungsurteil mit Vollstreckungsklausel. Dabei spielt es keine Rolle, auf welcher Kündigung das Urteil beruht. Eine einstweilige Verfügung wird nicht benötigt.


Aus meiner Sicht sollten Sie zunächst eine Begehung sicherstellen um den aktuellen Zustand festzustellen. Danach können Sie kündigen mit kurzer Frist zur Räumung und ggfs. bei Nichträumung der Wohnung die Räumungsklage erheben, wobei Sie auf beide Kündigungstatbestände (§§ 543 Abs. 2 Nr. 2 und 3a BGB) rekurrieren sollten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2014 | 20:34

Sehr geehrter Herr Nelsen,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage.
Es gibt bei mir jedoch noch kleinere Unklarheiten :
Sie schrieben :
„Die Ausfertigung einer gerichtlichen Entscheidung mit Vollstreckungsklausel dauert erfahrungsgemäß nur wenige Tage, jedenfalls dann, wenn eine Zustellung bei dem Mieter ist. Sie können sich also kurzfristig Zugang verschaffen um zu prüfen, ob der Mieter die Wohnung entmüllt hat."

ich hatte ja geschrieben, dass ich nach Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung einen Antrag nach 887 ZPO stellen würde, um dann beim Betreten kündigen zu können.
Bedeutet Ihre Aussage, dass ich mir nach Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung kurzfristig Zugang verschaffen kann, ohne dass ein Antrag nach 887 ZPO erforderlich wäre ?

Da der Mieter (der einzige Mieter des Objektes) noch vor Ablauf der Frist der Abmahnung in eine Klinik eingeliefert wurde, bestand leider nicht die Möglichkeit mit einer Gesundheitsgefährdung eine Gefahr im Verzug zu begründen.
Daher hatte ich den Weg der einstweiligen V. beschritten.
Wäre eine Gefahr im Verzug hier auch ohne eine Gesundheitsgefährdung begründbar ?
(Diese Variante wäre insbesondere von Belang, da ich schon mehrfach beim AG wegen der vollstreckbaren Ausfertigung nachgehakt habe. Zuerst wurde die Akte laut Sachbearbeiter fast 2 Wochen vom Richter zurückgehalten. Gründe dafür seien nicht bekannt. Zuletzt hieß es, das Urteil befinde sich nun in der Zustelung an den Beklagten.)

Vielen Dank und freundliche Grüße !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2014 | 22:16

Ob Sie einen Antrag nach § 887 ZPO stellen müssen oder ob Sie mit der gerichtlichen Entscheidung direkt vorgehen können, hängt davon ab, welchen Antrag Sie im Einstweilige-Verfügung-Verfahren gestellt haben (dieser Antrag liegt mir nicht vor). Ggfs. ergibt sich aus Ihrem Antrag bereits die Erlaubnis, das Objekt zu betreten.
Sie müssen Ihren Antrag also inhaltlich genau prüfen, ob er Ihnen das Recht zum Eintritt bereits gewährt, oder ob der ergänzende Antrag nach § 887 ZPO erforderlich ist.

Alternativ ist – wie bereits beschrieben – auch an ein Vorgehen zusammen mit dem Gesundheitsamt wegen Gefahr im Verzug denkbar, insb. wenn der Mieter sich noch im Krankenhaus befindet. Denn aktuell kann niemand sagen, wie sich die Situation in der Wohnung inzwischen entwickelt hat, ob sich Ungeziefer oder Giftstoffe dort entwickelt haben. Insofern ist an die Gesundheitsgefährdung von Nachbarn zu denken. Ansonsten kommt auch die Gefahr für andere absolute Rechtsgüter wie Eigentum, rechtlicher Besitz, Leben, Freiheit, etc. in Betracht.

Die 2-wöchige „Extrarunde" beim Richter ist ungewöhnlich.

Bewertung des Fragestellers 04.08.2014 | 23:11

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