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außerordentliche Kündigung von Gewerbeimmobilie

23.09.2008 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Hallo,

ich habe vor etwas über einem Jahr ein Ladenlokal gemietet mit einer halbjährlichen Kü-Frist, jeweils zum Halbjahres- bzw. Jahresende.

Nun ist im Verlauf des letzten Winters aufgefallen, dass der Boden nach unten (kein Kellerwerk darunter)so schlecht isoliert zu sein scheint, dass man schon nach fünf Minuten Sitzen zu Eis gefrorene Füße hat. Ich hatte erst gedacht, es geht irgendwie aber nachdem jetzt der Winter noch nicht da ist und ich bereits das dritte Mal in Folge erkältet bin, muss ich dringend hier raus und das möglichst ohne die Fristeinhaltung bis zum 30.06.09.

Zudem macht sich hier Feuchtigkeit bemerkbar, Pappaufsteller sind innerhalb kürzester Zeit verzogen, an den Außenfenstern läuft bei feucht-kaltem Wetter das Wasser herunter (einfache Scheiben, kein Iso-Glas) und bei Regenwetter wimmelt es hier von Asseln.

Nun meine Frage: Habe ich eine Chance, die Geschäftsräume außerordentlich zu kündigen, z. B. mit drei Monaten. Ich möchte wirklich fair bleiben, zumal auch der Vermieter sehr nett ist. Aber es ist wirklich nicht auszuhalten.

Danke und liebe Grüße w.tine

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Nach Ihrer Schilderung der Mietumstände kommt grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 BGB in Betracht. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine vorausgegangene Abmahnung - also die Aufforderung an den Vermieter, hier Abhilfe zu schaffen (§ 543 Abs. 3 BGB).

Ich empfehle Ihnen daher, dem Vermieter die Umstände schriftlich zu schildern und zur Abhilfe aufzufordern. Wenn diese Aufforderung erfolglos bleibt, haben Sie die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen.

Da Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter haben, sollten Sie auch überlegen, ob Sie sich mit ihm einverständlich auf eine Aufhebung des Mietvertrags einigen. Dann müssen Sie keinerlei Fristen beachten.Voraussetzung hierfür ist aber, daß der Vermieter einer Aufhebung des Vertrags zustimmt.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestext:
§ 543 BGB
"(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast."

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