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außerordentliche ETV/Wiederwahl Verwalter/Klagegenehmigung gg. Eigentümer u. Mieter

17.05.2008 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einige Fragen zu außerordentlichen ETV, deren TOPs und zu den Aufgaben des Beirates:

Im April wurde seitens der HV zu einer außerordentlichen ETV geladen. Im Einladungsschreiben wurde angegeben, dass für den Fall der Beschlussunfähigkeit eine Wiederholungsversammlung am gleichen Tag eine halbe Stunde später stattfindet. Nach Ablauf dieser 30 Minuten wurde jedoch die Versammlung wg. Beschlussunfähigkeit geschlossen. Gibt es bei außerordentlichen ETV eine Sonderregelung?

Eine zweite außerordentliche ETV wurde jetzt für Ende Mai festgelegt. Diesmal ohne dem Passus, dass eine Wiederholungsversammlung stattfindet, sondern dass Beschlüsse der Wiederholungsversammlung auch ohne die erforderliche Mehrheit rechtskräftig sind. Ist das richtig?

Auch zu den Tagesordnungspunkten habe ich noch ein paar Fragen:

1. Wiederwahl des Verwalters vom 6/08-5/13: Lt. dem Verwaltervertrag läuft dieser von 11/99 bis 12/09. Das ist lt. WEG jedoch unzulässig, was das AG auch mitgeteilt hat. Diese Information kam jedoch erst ca. 2 Jahre nach Ablauf der 5 Jahre. Daraufhin gab es letztes Jahr eine außerordentliche ETV in der der Verwalter rückwirkend für die 2 Jahre und bis Ende des Verwaltervertrages (12/09) "verlängert" wurde. Jetzt gibt es wieder diesen TOP welcher lt. WEG aber frühestens 1 Jahr vor Ablauf diskutiert werden kann. Ist dieser TOP zulässig?

2. Beschlussfassung Klagegenehmigung für den Verwalter gg. säumige Eigentümer und Mieter: Warum soll ich dem Verwalter die Genehmigung erteilen, dass er -im ungünstigsten Falle- mich selbst verklagen könnte? Welche Rechtsgrundlage gibt es hierfür?

3. Beschlussfassung über die Zulässigkeit der generellen Eventualeinberufung: Dieser TOP stand in der ersten Einladung nicht. Darf er zusätzlich aufgenommen werden?

4. Beschlussfassung Weiterführung Mietpool: Ich möchte aus dem Mietpool nach Ablauf des Vertrages austreten bzw. eine Austrittsklausel bei einer Verlängerung mit aufgenommen haben. Dies wurde bereits einmal angesprochen und der Verwalter hat sich geweigert dies zu tun. Ist es richtig, dass nach Austritt aus dem Mietpool auch keine Verwaltung für meine Wohnung mehr stattfindet? Meiner Meinung nach kann er das nicht machen, da es einen Verwaltervertrag und einen separaten Mietpoolvertrag gibt. Ist es möglich ihm anzubieten, dass er zum einen die Verwaltung für die Mietpoolmitglieder macht und zum anderen mit einem zusätzlichen Vertrag auch die Verwaltung für die Nicht-Poolmitglieder übernimmt?

Ist der Verwalter eigentlich verpflichtet neu abgeschlossene Mietverträge dem Eigentümer unaufgefordert zur Verfügung zu stellen?

Welche Aufgaben übernimmt eigentlich der Beiratsvorsitzende? Unser Vorsitzender hat mir gesagt, dass es nicht zu seinen Aufgaben gehört eine Ausschreibung zur Vergabe von HV-Verträgen vorzunehmen. Wo ist das geregelt?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung im Voraus!
Eingrenzung vom Fragesteller
17.05.2008 | 19:41

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

1. Die Vorschriften des §§ 23, 24, 25 des Gesetzes über das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über Durchführung, Einberufung und Beschlussfassung gelten für (jährliche) ordentliche und für außerordentliche Versammlungen.

2. Beschlüsse einer Wiederholungsversammlung sind auch ohne die erforderliche Beschlussfähigkeit wirksam, sofern in der Einladung darauf hingewiesen wurde.

3. Sie gehen zutreffend davon aus, dass eine erneute Beschlussfassung über die erneute Bestellung des Verwalters frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums zulässig ist.

4. Der Verwalter kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung berechtigt werden, Ansprüche der Hauseigentümergemeinschaft (etwa auf Wohngeld) gerichtlich geltend zu machen, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Wird der Beschluss wirksam gefasst, könnte der Verwalter auch dann gegen Sie vorgehen, wenn Sie gegen den Beschluss votiert haben.

5. Eine Beschlussfassung über die Zulässigkeit einer Eventualeinberufung ist nur möglich, wenn auf der Versammlung mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Miteigentumsanteile anwesend sind. Eine Wiederholungsversammlung (s.o. unter 2.) ist nur über den gleichen Gegenstand wie die erste Versammlung zulässig.

6. Da die Verwaltung für die Gesamte Hauseigentümergemeinschaft stattfindet, kann der Verwalter den Verbleib im Mietpool nicht zur Bedingung machen. Nimmt er die Bestellung zum Verwalter an, so vertritt er im Umfang des WEG die gesamte Hauseigentümergemeinschaft. Ein separater Verwaltervertrag ist deshalb nur soweit möglich, als er Leistungen betrifft, die nicht zu den Pflichtaufgaben des Verwalters gehören.

7. Der Verwalter ist verpflichtet, den jeweiligen Eigentümern die Verträge über Ihr Wohneigentum vorzulegen.

8. Der Beirat ist zunächst nur unterstützend und beratend tätig. Die Aufgaben ergeben sich aus § 29 WEG.

Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Indikation gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

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