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außerordentliche ETV, Vollmachten, Anfechtbarkeit Beschluss


23.10.2007 07:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Fragen zum folgenden Sachverhalt:

Wir sind Eigenümer eine ETW je zur Hälfte und haben somit eine Stimme.

Gem. Teilungserklärung darf sich ein Eigentümer nur von seinem Ehegatten, einem anderen Eigentümer oder der Verwaltung vertreten lassen.

In der hier betroffenen WE wird eine Eigentümerin X (sie ist ET mehrerer Einheiten) durch eine Vermögensverwaltung vertreten. Die Eigentümerin ist voll geschäftsfähig, also nicht eingeschränkt, jedoch wohl in den 80igern. Der Geschäftsführer der Vermögensverwaltung nimmt regelmäßig an den Eigentümerversammlungen teil und ist Mitglied im Beirat, der aus insgesamt 3 Personen besteht. Die Hausverwaltung ist von ihm auch mit anderen Objekten, die im Eigentum der besagten älteren DAme stehen, mit der Verwaltung betraut worden. Es besteht also seitens der Verwaltung ein hohes wirtschaftliches Interesse den Wünschen der Vermögensverwaltung nachzukommen.

Vor kurzem wurde eine außerordentliche ETV einberufen, die nur einen TOP hatte (Instandsetzung).

Auf Wunsch eines anderen Beiratsmitglieds sollte ein weiterer TOP für die außerordentliche ETV aufgenommen werden mit dem Ziel, ein Beiratsmitglied (den Gf. der Vermögensverwaltung) abzuwählen, was die Verwaltung versagt hat mit der Begründung, bei einer außerordentlichen ETV dürfe kein zusätzlicher Punkt aufgenommen werden.

Zu der außerordentlichen Versammlung sind wir nicht eingeladen worden, wir haben die Verwaltung per Email darauf aufmerksam gemacht, daraufhin haben wir etwa drei Tage vor der Versammlung eine Email mit einer angehängten Einladung bekommen mit dem Bemerken, es sei an alle eine Einladung gegangen.

Bei der Versammlung waren fünf Eigentümer sowie der Geschäftsführer der Vermögensverwaltung anwesend. Einige ließen sich durch Vollmacht vertreten.

Auf meine Bitte hin, mir die Anwesenheitsliste sowie die Vollmachten zu faxen, habe ich lediglich die Anwesenheitsliste bekommen und den Hinweis erhalten, ich könne lediglich Einsicht nehmen.
Die Vollmacht für die Wahrnehmung der Rechte in der Versammlung der Eigentümerin X wurden – wie in den letzten Jahren auch – nicht durch sie persönlich unterzeichnet, sondern durch den Geschäftsführer der Vermögensverwaltung. Damit ist sie nach meinem Wissen in der Versammlung nicht ordnungsgemäß vertreten.

In der Versammlung wurde ein Beschluss gefasst, wonach eine Sonderumlage gezahlt werden muss. Die Mehrheit hierfür erfolgte durch die nicht anwesenden, aber durch Vollmacht vertretenen Eigentümer.

Der Verwaltung gegenüber hatte ich bereits einmal den Wunsch geäußert, Einsicht in die Unterlagen insgesamt zu nehmen. Da die Verwaltung mir einen Termin vorschreiben wollte, der a) sechs Wochen in der Zukunft lag und b) nur unter „Aufsicht“ stattfinden sollte, habe ich davon abgesehen.



Zu meinen Fragen:

1. Ist der Beschluss auf grund fehlender bzw. nicht fristgerechter Einladung eines Wohnungseigentümers (uns) anfechtbar?

2. Ist die Vollmacht, die die Eigentümerin X nicht selbst unterzeichnet hat, gültig?

3. Darf der Geschäftsführer der Vermögensverwaltung an den Versammlungen teilnehmen? Er ist kein Eigentümer. Welchen Weg habe ich ggf., seine Teilnahme für die Zukunft zu unterbinden? Ist der Beschluss auf Grund der Tatsache, dass er nicht teilnehmen durfte (wenn es so ist), anfechtbar?

4. Ist es richtig, dass ein zusätzlicher TOP bei einer außerordentlichen Versammlung nicht aufgenommen werden darf?

5. Werden bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit die anwesenden Anteile gezählt oder auch die durch Vollmacht vertretenen?

6. Muss mir die Verwaltung jederzeit Einsicht in die Unterlagen gewähren (innerhalb ihrer Geschäftszeiten) oder darf sie mir vorschreiben, wann ich das zu tun habe (z. B. vormittags um 10:00 Uhr, obwohl ich berufstätig bin)? Darf ich mir Kopien der für mich relevanten Unterlagen machen?

Vielen Dank für Ihre Antworten.





Sehr geehrte Ratsuchende,



die Fragen möchte ich - vorbehaltlich der Einsicht in die Teilungserklärung, i der ggfs. abweichende Vereinbarungen getroffen worden sein können, wie folgt beantworten:

1.)
Der Gegenstand der Einberufung muss bezeichnet werden, so dass der Beschluss hier ungültig ist.

2.)
Wenn die Eigentümerin Befugnisse zur Unterbevollmächtigung erteilt hat, ja, ansonsten nicht.

3.)
Ja, das ist möglich, da schon nach Ihren Angaben die Stellvertretung möglich ist.

4.)
Nein.

5.)
Alle anwesenden Eigentümer, zu denen dann auch die durch Vollmacht vertretenden zählen, wenn der Vertreter anwesend ist.

6.)
Hier muss im Rahmen der ORDNUNGSGEMÄßEN Verwaltung zu den Geschäftszeiten Einsicht gewährt werden; Kopien dürfen gemacht werden, sofern die technische Möglichkeit besteht.


Hier sollten Sie mit der Teilungserklärung die Beschlüsse zur näheren Prüfung einem Rechtsanwalt unverzüglich vorlegen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2007 | 07:49

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für die kurzfristige Beantwortung.

Die Frage zu 1) haben Sie leider missverstanden. Sie lautete, ob auf Grund der _fehlenden Einladung_ der Beschluss anfechtbar ist; ich stelle ausdrücklich auf die fehlende Einladung ab, da wir nicht bzw. nach Nachfragen nicht fristgerecht eingeladen wurden (wohl aber teilgenommen haben). Der Gegenstand der Einberufung wurde korrekt bezeichnet.

Nachfrage zu 2):
Ist die Vermögensverwaltung also _verpflichtet_, mir oder der Verwaltung die Bevollmächtigung der ET nachzuweisen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2007 | 08:33

Sehr geehrte Ratsuchende,

bitte entschuldigen Sie das Missvertändnis:

zu 1)
Die fehlende Einladung macht den Beschluss zwar unwirksam. Diese Unwirksamkeit ist aber dadurch geheilt worden, dass Sie an der Versammlung teilgenommen haben - hieraus können Sie dann keine Rechte mehr ableiten.

zu 2)
Ja, dieser Nachweis hat auf Verlangen zu erfolgen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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