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angemessene Entschädigung für Fahrrecht etc. aus Bebauungsplan (zum Zweiten)

| 20.04.2011 12:56 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Wie läßt sich eine "angemessene Entschädigung" für die Nutzung eines Fahrrechts, eines Geh- und Radfahrrechts sowie eines Leitungsrechts für die Anlieger abschätzen? Gibt es eine Obergrenze, z.B. Verkehrswert? Was ist eine vernünftige Verhandlungsbasis? Kann man die genannten Rechte [in der Erstfassung der Frage evtl. mißverständlich: das Wegerecht] nutzen und eine spätere Einigung oder eine gerichtliche Entscheidung bezüglich der angemessenen Entschädigung gelassen abwarten, ggf. nach einem Angebot in "üblicher" Höhe, oder macht man sich damit strafbar?

Das fragliche Grundstück ist Teil eines Neubaugebietes in NRW und durch den Bebauungsplan mit den genannten Rechten zu Gunsten der Anlieger belastet. Für die Neubebauung ist es von völlig untergeordneter Bedeutung, es ist nur 62 m² groß, und sein Wert liegt im Wesentlichen wohl nur in der Anbindung des außerhalb des Bebauungsplans liegenden Grundstückes, an dem wir Kaufinteresse haben.

Eine Beantwortung dieser Frage ist offensichtlich in einem ersten Versuch daran gescheitert, daß nicht ausreichend klar wurde, daß sich das Fahrrecht, das Geh- und Radfahrrecht und das Leitungsrecht aus dem Bebauungsplan (offensichtlich auf Basis § 41 BBauG) ergeben, sondern es wurde in der Antwort direkt auf Grunddienstbarkeiten gemäß BGB verwiesen (wonach die Rechte unmittelbar nutzbar seien). Auf die Nachfrage hin wurde mir geantwortet, daß wir eine "eine Entschädigung herbeiführen müssen, um die Dienstbarkeit zu nutzen". Somit stellt sich wieder die Ausgangsfrage nach einer wie auch immer gearteten Bemessungsgrundlage bzw. Obergrenze einer "angemessenen Entschädigung" und nach den juristischen Konsequenzen einer Nutzung ohne vorherige Einigung.

20.04.2011 | 14:58

Antwort

von


(207)
Am Kabutzenhof 22
18055 Rostock
Tel: 0381 25296970
Web: http://www.mv-recht.de
E-Mail:



Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:


Ihren Angaben zufolge besteht eine Art Baulast an einem von Ihnen zum Erreichen Ihres Grundstückes benötigten Gebietes.

Handelt es sich dabei tatsächlich um eine Baulast im Sinne von § 41 Abs. 1 BauGB , so muss zunächst zwischen den Eigentümern versucht werden, eine Einigung herbeizuführen.

Eine Entschädigung ist nur dann zu leisten, wenn gem. § 43 BauGB die Wertminderung nicht nur unwesentlich ist. Von unwesentlichen Wertminderungen ist bei einer Minderung von 5 % des Grundstückswertes auszugehen.


Wie sich die Entschädigung nun konkret berechnet, wird von Methode zu Methode unterschiedlich sein.


Die Wertminderung bei Einräumung eines öffentlich-rechtlichen Wegerechtes bemisst sich dabei an dem Ausmaß der Nutzungseinschränkungen und den Immissionsbelastungen.
Auch die Intensität der Beanspruchung des Grundstückes spielt dabei eine Rolle.

Ausgangswert ist dabei stets der Wert des belasteten Grundstückes.

Grob dargestellt würde eine ca. 10 malige Benutzung/Befahren des Grundstückes eine geringe Intensität der Beanspruchung darstellen, welche mit einer Wertminderung des Grundstückes von bis zu 20 % zu bewerten wäre.

Andererseits kann die prozentuale Minderung des Grundstückswertes auch an anderen Kriterien bemessen werden. So wird teilweise auch vertreten, dass bei einem Wegerecht, welches im zentralen Bereich des belasteten Grundstückes verläuft und dadurch die bauliche Nutzbarkeit des belasteten Grundstückes stark einschränkt und auch zusätzliche erhebliche Immissionen durch das Wegerecht zu befürchten sind, ein Minderungswert zwischen 40 – 90 % angenommen wird.


Es gibt diesbezüglich keine festen Regelungen. Sicherlich würde eine Bewertung des Entschädigungsanspruches durch Gutachter von Gutachter zu Gutachter auch zu verschiedenen Ergebnissen führen.


Ausgehend von einer für Sie günstigen Minderung des Grundstückswertes i. H. v. 20 % wäre eine Berechnung der angemessenen Entschädigung etwa folgendermaßen durchzuführen:

Zunächst ist also der Wert der Minderung des Grundstücks zu ermitteln. Sodann ist diese Minderung des Grundstücks, die durch Ihr Wegerecht entsteht, auf Ihre voraussichtliche Nutzungsdauer aufzuteilen. Ausgehend von einer Nutzungsdauer von 30 Jahren müsste demnach der Minderungswert durch 30 geteilt werden.
Diese Rechnung ergäbe eine Grundlage für eine jährliche Entschädigungszahlung an den Eigentümer des belasteten Grundstückes.

Im Übrigen entscheidet die zuständige höhere Verwaltungsbehörde über die Höhe der Entschädigung, wenn keine Einigung zwischen den Eigentümern des belasteten und des begünstigten Grundstückes zustande kommt, § 43 BauGB .

In Ihrem Fall kommt wohl auch noch hinzu, dass mehrere Anlieger vorhanden sind und dass die Grundstückswertminderung durch mehrere Eigentümer verursacht wird?
Die Entschädigungsquote müsste demnach noch zwischen den Anliegern aufgeteilt werden.

Um Ihre weitere Frage zu beantworten, machen Sie sich nicht strafbar, wenn Sie das belastete Grundstück betreten oder überqueren. Der Eigentümer des Grundstückes hat eben nur einen Entschädigungsanspruch als Äquivalent zu der Verpflichtung ein Wegerecht einzuräumen.

Die Höhe der Entschädigung sollte sodann jedoch so schnell als möglich geklärt werden, damit Sie bezüglich der Entschädigungshöhe Planungssicherheit haben.


Ich hoffe, ich habe Ihnen mit der Beantwortung der Frage weitergeholfen.
___

Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren. Nutzen Sie hierzu die kostenlose Nachfragefunktion, die persönliche Beratungsanfrage oder die kanzleieigenen Kontaktmöglichkeiten. Beachten Sie bitte, dass im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion nur Fragen beantwortet werden können, die den Regeln dieses Forums entsprechen.

An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen. Die hier gegebene Antwort basiert vollständig auf Ihren eigenen Angaben.


Rechtsanwalt Mathias Drewelow
Fachanwalt für Medizinrecht

Rückfrage vom Fragesteller 20.04.2011 | 15:18

Danke, Herr Drewelow, diese Antwort hilft tatsächlich weiter, da sie Anhaltspunkte liefert. Wenn ich Sie recht verstehe, ist der Wert des belasteten Grundstücks die Ausgangsgröße; das begünstigte Grundstück spielt dabei keine Rolle. Und die obere Verwaltungsbehörde würde sich sicherlich am Verkehrswert orientieren. Stimmen Sie dem zu?

Ein Kauf wäre da sicherlich eine elegante Lösung.

Die Belastung des (kleinen, nicht bebaubaren) Grundstücks wäre eine dauernde (ca. zweimalige Befahrung täglich). Kennen Sie dazu Anhaltswerte zur prozentualen Wertminderung? Es gibt noch ein zweites (herrschendes) Grundstück.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.04.2011 | 15:32

Sehr geehrter Fragesteller,

sehr wohl - der Ausgangswert für die Berechnung stellt immer der Wert des belasteten Grundstücks dar.

In Ihrer Position würde ich bei einer lediglich zweimaligen Befahrung natürlich von einer geringen Belastung mit einem maximalen Minderungswert von 5 % argumentieren. Es würde sich allerdings nicht von der Hand weisen lassen, dass auch diese geringe Belastungsintensität dazu führen kann, dass das belastete Grundstück kaum anderweitig genutzt werden kann.

Zu den Gepflogenheiten des Aushandelns einer Entschädigungszahlung gehört es jedoch, mit einem jeweils für sich selbst günstigen Wert in die Verhandlungen hinein zu gehen, um sich später mit einem Kompromiss zu verständigen.
3-5 % vom Wert des Grundstückes auf die Nutzungszeit verteilt ist daher ein realistischer Wert.
Der Kauf dieses Grundstückes würde auch mit der Tragung sonstiger, mit dem Grundstück verbundener, Lasten einher gehen, was nicht zwangsläufig die eleganteste Lösung darstellt.
Versuchen Sie doch zunächst eine geringe Entschädigung auszuhandeln.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Mathias Drewelow
(www.mv-recht.de)

Bewertung des Fragestellers 20.04.2011 | 15:47

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