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alte Notarverträge

| 30.09.2009 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Meine Mutter hat ca. 1961 per Notarvertrag einen Grundstücksstreifen vom Nachbarn kostenlos übertragen bekommen, der an ihren Grund grenzt.
Dieser Streifen besteht aus 2 Flurstücken. Im Notarvertrag ist festgelegt, dass sie sich um den Eintrag im Grundbuch zu kümmern hat. Dies ist nicht geschehen, eine Frist wurde auch nicht vereinbart.

Jahre später (1976) wurde wieder eine notarielle Übertragung über
die gleichen Flurstücke vereinbart und hier heißt es plötzlich,
dass für ein Flurstück nur ein wiederrufbares Nutzungsrecht besteht,
der andere aber übertragen werden soll.

Im Grundbuch wurde ein Flurstück eingetragen, das 2. nicht,
weil vermutlich ein bewohnter Anbau auf der Grenze stand.
Mittlerweile ist dieser Anbau verschwunden, das Nachbargrundstück
verkauft und geteilt.
Der Nachbar, der das Grundstück mit dem nicht eingetragenen Streifen erworben und bebaut hat, hat nun dieses Stück einverleibt und mit einem Zaun abgegrenzt. Hierdurch ist eine evtl. Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks erheblich eingeschränkt.

Warum es 2 Notariatsverträge gibt ist nicht bekannt. Insgesamt dreht es sich nur um ca. 60 qm in NRW.

Welche rechtlich Wirkung hat dieser 1. und dann der 2. Notarvertrag ?
Kann man irgendetwas rückabwickeln oder Schadensersatz fordern ?

30.09.2009 | 16:31

Antwort

von


(693)
Stedinger Str. 39a
27753 Delmenhorst
Tel: 04221-983945
Web: http://www.drseiter.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragender,

prinzipiell entsteht eine Rechtsänderung nur mit Einigung und Eintragung, § 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung .

Abs. 1: "Zur Übertragung des Eigenthums an einem Grundstücke, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechtes ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Theiles über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein Anderes vorschreibt."

Daher mangelt es bei dem 1. Notarvertrag tatsächlich an der Eintragung und somit liegt keine Rechtsänderung vor.

Mit dem zweiten Vertrag könnte sich der 1. Vertrag überholt haben - und somit eine neue Willensbildung vorliegen. Hierzu wäre jedoch die Kenntnis des Notarvertrages unverzichtbar.

Hinsichtlich der Übertragung eines Nutzungsrechtes ist jedenfalls anzuführen, dass dabei dem Nutzer nur der Besitz eingeräumt wird, der Eigentümer jedoch aus seiner Stellung nicht verdrängt wird.
Der Nutzer hat dann nach dem Ablauf der Vertragsdauer oder dem Widerruf die Sache zurückzugeben

Ich habe ihnen eine Email geschickt.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter




Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter
Fachanwältin für Familienrecht, Fachanwältin für Strafrecht

Rückfrage vom Fragesteller 02.10.2009 | 11:44

dass der 2. Vertrag den 1. Vertrag überholt kann ich eigentlich nicht nachvollziehen. Könnte der 2. Vertrag nicht nichtig sein ?
Evtl. können hier ja auch Verjährungsfristen eine Rolle spielen bzw. Unkenntnis oder Wirkung des 1. Vertrages.

Bei dem 1. Vertrag wurde ja die Übertragung des Eigentums aus einem guten Grund vereinbart und es war Wille beider Parteien das das Eigentum übergeht.
Die bisher unterbliebene Eintragung mag m.E. den Verkauf späteren Verkauf nicht behindert haben, jedoch ist der Anspruch auf den Grund und Boden nicht verwirkt, da lt. dem von Ihnen angeführten BGB keine Frist gefordert ist.

Ist die Eintragung ins Grundbuch nicht einzig die Sicherstellung eines vorhandenen Rechtes.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.10.2009 | 22:00

Sehr geehrter Fragender,

der 2. Notarvertrag wäre zum Teil nichtig, wenn das Eigentum zum Zeitpunkt der Übertragung bei den Übertragenden bereits nicht mehr bestanden hat.

Wenn nunmehr die Eintragung aus dem 1. Notarvertrag noch erfolgt, so würde praktisch etwas übertragen worden sein, das nicht mehr übertragen werden konnte, und somit würde sozusagen rückwirkend diese Vereinbarung nichtig werden.

Jedoch ist entscheidend, dass zum Zeitpunkt des ersten Notarvertrages die Übertragenden überhaupt noch keine Eigentümer waren, da auch deren Recht noch nicht eingetragen war. Das steht in dem von Ihnen zugesandten Vertrag. Hier ist daher fraglich, wann die Eintragung der Übertragenden erfolgte.

Prinzipiell können sie wie folgt vorgehen:

1. Antrag auf Eintragung stellen (ggf. könnte eine Verwirkung eingetreten sein, was das Grundbuchamt zu prüfen hat).

Hier entscheidet dann das Grundbuchamt, ob die Eintragung noch zulässig ist.

Allerdings kann Ihnen - außer den Kosten - kein Risiko entstehen, sodass dies auf alle Fälle nachgeholt werden sollte.

2. Sofern die Eintragung erfolgt, so ist im Hinblick auf die Übertragung des bereits eingetragenen Flurstückes ein Grundbuchberichtigungsanspruch zu stellen ist, hinsichtlich des nicht eingetragenen Flurstückes wären Sie sodann Eigentümer.

Wie gesagt, der Anspruch ist nicht verfristet, aber ggf. verwirkt.

Hier ist ein Unterschied zu sehen.

Auch wenn per Gesetz keine Frist ausdrücklich genannt ist, so können Rechte dennoch verwirkt sein - zumal der Vertrag über 40 Jahre alt ist -, wenn dies ansonsten zu unbilligen Verhältnissen führen würde.

Hier geht es nur um eine relativ kleine Fläche. Aber einmal angenommen, Sie würden ein teures Haus im guten Glauben an das Grundbuch bauen und nachträglich würde jemand noch ein Recht eintragen können und Sie müssten das Haus wieder abreißen. Für diese Fälle hat der BGH hier in Bezug auf die Verwirkung Folgendes entschieden:

"Verwirkung kann daher selbst dann eintreten, wenn der Berechtigte keine Kenntnis von seiner Berechtigung hat (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2025,%2047" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.1957 - II ZR 15/56: Rechtsnatur der Verwirkung">BGHZ 25, 47</a>, 53). Notwendig für die Verwirkung ist jedoch immer, dass sich der Verpflichtete mit Rücksicht auf das Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat, dass dieser das ihm zustehende Recht nicht mehr geltend machen werde, dass es mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren ist, dass der Berechtigte später doch mit dem ihm zustehenden Recht hervortritt (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=RGZ%20158,%20100" target="_blank" class="djo_link" title="RG, 17.12.1937 - III 3/37">RGZ 158, 100</a>, 107 f.) und dass unter diesem Gesichtspunkt die Leistung für den Verpflichteten unzumutbar ist (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2025,%2047" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.1957 - II ZR 15/56: Rechtsnatur der Verwirkung">BGHZ 25, 47</a>, 52)", so der BGH (BGH, Urteil vom 16. 3. 2007 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20190/%2006" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.03.2007 - V ZR 190/06: Verwirkung des Herausgabeanspruchs des eingetragenen Grundstücks...">V ZR 190/ 06</a>; LG Halle).

Es könnte daher Verwirkung eingetreten sein, zumal auch der Nachbar nunmehr gutgläubig - also im Glauben eines richtigen Grundbuches - Eigentum erworben hat.

Letztendlich muss dies das Grundbuchamt entscheiden, ob eine Verwirkung nach dessen Ansicht gegeben ist.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. C. Seiter

Bewertung des Fragestellers 02.10.2009 | 23:00

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