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Zwischenverkauf einer belasteten Immobilie, zeitnaher Weiterverkauf durch Erwerber

14.07.2021 09:42 |
Preis: 60,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von


der Besitzer einer Immobilie möchte diese verkaufen. die im Grundbuch eingetragenen Pfändungen von 3 Gläubigern werden gegen Zahlung des Kaufpreises (gleichmässig verteilt auf die 3 Gläubiger) verteilt.
Einer der Gläubiger ist das Finanzamt.
Alle Gläubiger erklärten sich bereits schriftlich bereit, die Löschungsbewilligungen zu erteilen und einem Notar zu übersenden.
Der Kaufpreis beträgt 40.000 Euro. Dieser Preis wurde mit einem Interessenten vereinbart und diente als Basis für die Gespräche mit den Gläubigern. Nunmehr ist ein 2. Kaufinteressent aufgetreten, der 140.000 euro Zahlen möchte.
Sollte der Kaufpreis von 140.000 Euro fliessen an den derzeitigen Besitzer fliessen, so würde diese Summe sofort vom Finanzamt gepfändet, da der Besitzer der Immobilie hohe Verbindlichkeiten hat und die EV abgelegt hat. Eine Privatinsolvenz wurde allerdings nocht nicht durchgeführt; ist aber geplant.

Frage 1:
Kann die Immobilie zum ursprünglichen Kaufpreis von 40.000,-- an einen Dritten verkauft werden, dem schriftlich zugesagt wurde, das er diese Immobilie zum Preis von 40.000,-- kaufen kann; Dieser verkauft nach Löschung dr Grundbucheintragungen die Immobilie an den Interessenten der den Kaufpreis von 140.000 Euro zahlen wird? Dadurch zahlt der Besitzer die kommunizierten und vereinbarten 40.000,-- Euro an die Gläubiger und ist entlastet..
Frage 2. : Kann mit dem Kaufinteressenten eine unwiderrufliche Kaufabsichstserklärung mit dem dann neuen Besitzer der Immobilie im Vorfeld vereinbart werden?

WIR LEGEN WERT AUF EINE WEITERE JURISTISCHE BEGLEITUNG DES KAUFVORGANGS!!! EIN PERSÖNLICHER TERMIN MIT DEM DRITTEN; DER DIE IMMOBILIE FÜR 40.000,-- EURO KAUFT IST BEIM ANWALT VORGESEHEN:

14.07.2021 | 11:20

Antwort

von


(20)
Heiliger Weg 8-10
44135 Dortmund
Tel: 0231-99766430
Web: http://www.dm-kanzlei.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt:

zu Frage 1:

Der Eigentümer der Immobilie ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung, an wen er diese und auch zu welchem Preis er die Immobilie verkauft. Sofern die Grundschuldgläubiger im Zuge des Verkaufs entsprechende Löschungsbewilligungen erteilen und sich mit dem ihnen zugedachten Anteil am Kaufpreis zufrieden geben, dürfte der Verkauf ja offenbar problemlos erfolgen können.

Auch wenn dies nicht Teil der Frage 1 ist, weise darauf hin, dass die von Ihnen beabsichtigte Konstruktion erhebliche Risiken im Falle einer Insolvenz des ursprünglichen Verkäufers birgt, da sich ein späterer Insolvenzverwalter den Immobilienverkauf sehr genau ansehen wird und zwar insbesondere dann, wenn er den Eindruck hat, dass die Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert verkauft worden ist. In diesem Falle wird er den Verkauf vermutlich dergestalt anfechten, dass er von dem 1. Käufer der Immobilie die Differenz zwischen tatsächlichem Verkehrswert und dem gezahlten Kaufpreis im Wege der Insolvenzanfechtung herausverlangen wird. Hierneben wäre auch die Verwirklichung etwaiger Straftatbestände denkbar, was sich auf eine spätere Privatinsolvenz des Verkäufers auswirken könnte. Als Berater würde ich Ihnen von dem geplanten Vorgehen daher dringend abraten, insbesondere sofern der Verkehrswert der Immobilie höher als 40.000 € sein sollte.

zu Frage 2:

Eine solche Absichtserklärung kann grundsätzlich vereinbart werden. Eine Verpflichtung zum Kauf dürfte sich hierdurch jedoch nicht regeln lassen, zumal der Verkauf einer Immobilie zwingend einer notariellen Beurkundung bedarf. Zur Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung kann ein Kaufinteressent jedoch vertraglich nicht gezwungen werden. Man könnte höchstens eine mögliche Schadensatzverpflichtung regeln, für den Fall, dass der weitere Kaufinteressent die Immobilie am Ende doch nicht erwirbt. Eine solche Konstruktion ist allerdings schwierig und nicht ohne eine gewisse Rechtsunsicherheit zu regeln.


Mit freundlich Grüßen

Daniel Meintz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht


ANTWORT VON

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