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Zwischenmietvertrag


07.12.2006 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich besitze eine Eigentumswohnung, die durch einen gewerblichen Zwischenmietvertrag von einer Gesellschaft weiter vermietet wird. Dieser Zwischenmietvertrag beinhaltet eine Mietgarantie über 10 Jahre. Zeitraum: 02/99 bis 02/09. Seit einiger Zeit werden von Seiten der Gesellschaft an mich ( Eigentümer ) keine Zahlungen mehr geleistet, vom Mieter dagegen bezahlt regelmäßig die fällige Miete + Nebenkosten an die Gesellschaft ( persönlich überprüft )Kann ich diesen Vertrag auflösen und die Verwaltung bzw. Vermietung selbst übernehmen? Welche Möglichkeiten bestehen die ausstehenden Zahlungen ( Mieten + NK ) sowie die geleistete Kaution des Mieters zurück zu fordern, da trotz versuchter tel. Kontaktaufnahme bzw. Einschreibebriefe keine Reaktion erfolgte!?
07.12.2006 | 14:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn die Miete zwei Monate nicht gezahlt wurde, können Sie den Mietvertrag grundsätzlich ausserordentlich und fristlos kündigen, sofern keine anderslautende Regelungen in dem Mietvertrag getroffen wurden. Diese müßten dann gesondert geprüft werden.
Die ausstehenden zwei Monatsmieten müssen in dem Kündigungschreiben erwähnt werden.

Dadurch würde jedoch auch der Mietvertrag mit dem Endmieter platzen, d.h. Sie können den Mietvertrag mit dem Endmieter nicht einfach übernehmen.

Jedoch können Sie versuchen, mit dem Endmieter einen neuen Mietvertrag zu schliessen, da dieser wohl kein besonderes Interesse daran haben wird, plötzlich die Räumlichkeiten räumen zu müssen.

Wenn der Zwischenmieter mitspielt, was angesichts der Reaktionslosigkeit nicht zu vermuten ist, können Sie auch versuchen, den Mietvertrat mit dem Endvermieter zu übernehmen.

Grundsätzlich würde ich jedoch anregen, erstmal die Mietzahlungen des Endmieters an den Zwischenmieter im Wege des Mahnverfahrens zu pfänden und an sich überweisen zu lassen. Sollten jedoch Anzeichen für eine drohende oder bereits eingetretene Insolvenz des Zwischenmieters gegeben sein, wäre eine sofortige Kündigung vorzuziehen.

Die ausstehenden Mieten können Sie im Wege des Zivilprozesses einklagen und dann durch Zwangsvollstreckung beispielsweise in die Mietzahlungen des Endmieters erhalten (Wenn Sie den Mietvertrag fristlos kündigen, müssen Sie natürlich in anderes Vollstrecken).
Könnten Sie bitte kurz erläutern, was Sie mit "die geleistete Kaution des Mieters zurück zu fordern" meinen? Die Kaution müßte an Sie geleistet worden sein. Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie die ausstehende Mietforderung gegen die Kaution aufrechnen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Da eine Beratung in diesem Forum technik-bedingt nie umfassend sein kann, rege ich dringend die Hinzuziehung eines örtlichen Kollegens an.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber


Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2006 | 14:18

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber, vielen Dank für Ihre schnelle Rückantwort. Zum Thema Kaution: Diese wurde von der Gesellschaft gefordert und von dem Endmieter an diese bezahlt. Der Endmieter möchte und kann keine zweite Kaution hinterlegen
( Hartz IV ) desweiteren hat der Endmieter Sorge das er sich an diesen Mietvertrag mit der Gesellschaft halten muss und dadurch mit mir keinen neuen Vertrag schließen kann. Kann/Muss der Endmieter auch fristlos kündigen und seine Kaution einfordern? Danke und mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2006 | 21:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Erläuterungen.

Wenn Sie dem Zwischenmieter fristlos kündigen, muß er Ihnen die Wohnung herausgeben (sprich: Ihnen die Verfügungsgewalt über die Wohnung einräumen). Damit könnte er dem Endmieter die Wohnung nicht mehr zur Verfügung stellen, müßte also diesem fristlos kündigen. Zugleich könnte aus gleichem Grunde der Endmieter kündigen.

Nach dieser Kündigung kann der Endmieter erst sechs Monate nach Kündigung seine Kaution einfordern bzw. eine Abrechnung über die Kaution verlangen.

Jedoch könnten Sie sich den Anspruch des Endmieters gegen den Zwischenmieter auf Kautionsauszahlung bzw. -abrechnung abtreten lassen und diese Abtretung als (Teil-)Kaution verwenden. Jedoch sollte hierfür eine ordentlich formulierte Vertrags-Klausel benutzt werden und auch die nicht so wirklich optimale Zahlungsmoral des Zwischenmieters beachtet werden.

Bitte beachten Sie unbedingt, daß in dieser Situation ein sauber konstruierter Vertrag notwendig ist mit einigen juristischen Kunstgriffen. Daher kann ich nur äußerst dringend anraten, einen örtlichen Kollegen Ihres Vertrauen hinzuzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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