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Zweitwohnungsteuer für vermietetes Ferienhaus


| 23.11.2010 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Wir sind seit Anfang 2006 Eigentümer eines Reihenhauses in einer Ostseegemeinde, welches wir so gut es geht in Eigenregie über verschiedene Internetportale an Feriengäste (Familien) vermieten. Im Reihenhaus befinden sich insgesamt 3 Einheiten, wobei die beiden Nachbarn ebenfalls einen Vermietungsmaximierung anstreben. Dieses ist uns in den letzten 5 Jahren (2006-2010) auch bestens geglückt. Unsere Vermietungstage lagen bei ca. 140-160 Tage/Jahr und sind damit mindestens auf dem ortsüblichen Stand (eher darüber!). Bereits 2006 wurden wir von der Gemeinde zur Zweitwohnungssteuer befragt und wir haben im Fragebogen unsere Selbsteinschätzung der erhobenen Gemeindesteuer verneint. Ein Bescheid, Rückmeldung etc. kam keine. Nach zwei Jahren (2008) wurden wir von der Gemeinde (diesmal ein anderer (neuer!) Sachbearbeiter) erneut zur Erklärung aufgefordert, wobei wir auf den Schriftverkehr von 2006 verwiesen. Eine Antwort kam wieder keine. Vor einigen Tagen ist uns nun ein Steuerbescheid ins Haus geflattert (jedem von uns Dreien) wonach die Zweitwohnungssteuer für die vergangenen Jahre erhoben wurde (ca. 3000€/Haus!).

Da sich unser Wohnort ca. 850KM (aller 3 verschiedenen Eigentümer wohnen in Süddeutschland) entfernt befindet, scheidet der Gedanke eines Wochenendhauses nach gesundem Menschenverstand aus. Wir selbst und das gilt wieder für alle Eigentümer waren in den vergangenen Jahren lediglich 10-15 Tage/Jahr (<10%) vor Ort und haben einen überwiegenden Teil hier mit Renovierungsarbeiten und Inventarergänzungen verbracht. Es existiert ein Vertrag mit einem Hausverwalter vor Ort, dieser regelt die Hausübergaben, organisiert die Reinigungsarbeiten, kassiert die Kurtaxe und führt diese an die Gemeinde ab (ca. 600-800 Euro/Haus/Jahr!). Im Vertrag steht drin:


§ 5 Vergütung

Der Verwalter erhält für seine Leistung eine pauschale Vergütung in Höhe von 60€/Monat (Brutto). Die Bezahlung erfolgt durch Überweisung jeweils bis zum 15. eines Monats auf ein vom Hausverwalter zu benennenden Kontos. Der Hausverwalter stellt hierüber spätestens zum Jahresende eine Rechnung.

Für durch den Hausverwalter vermittelte Vermietungen erhält dieser eine Provision von 10% der vermittelten Vermietung (exklusive Endreinigung und andere Nebenkosten). Zahlung erfolgt nach Rechnungsstellung.

Eigene, zum Zwecke von Renovierungsarbeiten und Inventarergänzungen nötige Aufenthalte, müssen mit dem Verwalter rechtzeitig abgestimmt werden, welcher ansonsten ausschließlich über die Verfügbarkeit bestimmt.


Bereits im 4. Jahr haben wir in unserer Steuererklärung für das Objekt einen positiven Saldo, d.h. einen Überschuss erwirtschaftet. Einkommenssteuerlich wird uns eine Eigennutzung von ca. 8-10% angerechnet.

Wir sind der Meinung, dass wir die Häuser unter Gewinnerzielungsabsicht betreiben und daher keine Zweitwohnungssteuer bezahlen müssen oder wenn dann nur anteilig. Jede Vermietung von 2006-aktuell lässt sich belegen. Zwei der Reihenhauseinheiten werden privat vermietet, ein Eigentümer ist Einzelunternehmer und dadurch werden auch diese Vermietungen seiner Unternehmertätigkeit zugeordnet.

Seit Ende 2009 ist einer der Eigentümer noch in einer GBR die ebenfalls ein Ferienhaus als Unternehmer vermietet (in Bayern). Hier ist er mit 25% beteiligt, weitere 25% gehören seiner Frau (Haus an der Ostsee 50%+50%) und die restlichen 50% einem Elternteil (keinerlei Beteiligung an der Ostsee). Mit dieser GBR existiert seit Ende 2009 ein Vertrag, dass auch diese Vermietungen an der Ostsee für die 3 Häuser vornimmt, hierfür eine Provision erhält und zur Wahrung der Fremdvermietungsinteressen ist die Eigennutzung auf max. 2 Wochen/Jahr beschränkt, wobei diese nicht in die Hauptsaison fallen dürfen.

Die späte Reaktion der Gemeinde machen wir ihr zum Vorwurf, eine schnellere Reaktion hätte unser Verhalten (z.B. Übertragung der Häuser an eine der vielen Hausverwaltungen vor Ort, haben wir bisher nicht gemacht, weil wir der Meinung sind/waren, dass wir, wenn wir die „Zügel selbst in die Hand nehmen" einen höheren Mietertrag erzielen können (was sich im Rückblick auch bewahrheitet hat).


Wie schätzen Sie den Sachverhalt ein, ist mit der GBR trotz 50%iger Beteiligung eines Eigentümerpaars (je25%) ein Vertrag anwendbar für 2010ff.?

Soll mit der Gemeinde ggf. über eine reduzierte Steuer verhandelt werden.

Soll gegen den Bescheid geklagt werden (wo wäre der Gerichtsstand?)

Können wir uns auf folgendes Urteil stützen:

Zweitwohnungssteuer bei Vermietung
Gemeinden dürfen für eine fast ständig vermietete Wohnung keine volle Zweitwohnungssteuer verlangen. Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts ist es unverhältnismäßig, wenn bei einer nur sehr geringen Eigennutzung von vier Wochen pro Jahr eine Zweitwohnungssteuer in derselben Höhe wie bei einer reinen Nutzung als Zweitwohnsitz erhoben werden. Wohnungen, die zur reinen Einkommenserzielung gehalten würden, unterlägen nämlich gar nicht der Zweitwohnungssteuer (BVerwG v. 30.06.1999, Az 8 C 6.98).

Ferner besitzen zwei Eigentümer im Nachbarort (5KM) zusammen (je 50:50) ein Gewerbegrundstück (seit Anfang 2008) momentan finden hier Bauarbeiten statt (ständig müsste man natürlich nicht
vor Ort sein, die ein oder andere Baumaßnahme würde aber
ggf. ein Besuch auf der Baustelle forderen => wäre hier die Möglichkeit einer berufl. bedingten Zweitwohnung argumentierbar?)







Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Zweitwohnungssteuer ist als Aufwandsteuer im Sinne von Art. 105 Abs. 2 a GG eine Steuer auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf sichtbar wird. Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Zweitwohnung) neben der Hauptwohnung ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 1999, a.a.O., S. 190; ebenso Urteil vom 27. September 2000 BVerwG 11 C 4.00 und Urteil vom 26. September 2001 BVerwG 9 C 1.01). Besteuert werden darf und soll danach durch die Zweitwohnungssteuer mit anderen Worten die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Betroffenen, wenn und soweit sie in dem besonderen Aufwand des Innehabens einer Zweitwohnung zur persönlichen Lebensführung zum Ausdruck kommt.

Wird eine Zweitwohnung als reine Kapitalanlage ohne Möglichkeit der Eigennutzung ausschließlich an Fremde vermietet – etwa als Ferienwohnung – scheidet eine Besteuerung mit der Zweitwohnungssteuer aus. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach betont (Urteil vom 30.6.1999, Az. 8 C 6.98, Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste).

Problematisch ist dagegen eine "Mischnutzung": Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Bei einer mit der beauftragten Vermittlerin vereinbarten Eigennutzungsmöglichkeit von vier Wochen pro Jahr ist nach dem Bundesverwaltungsgericht eine Erhebung der Zweitwohnungssteuer auf Basis der Jahreskaltmiete unverhältnismäßig (Urteil vom 30. 6. 1999, Az. 8 C 6. 98). Maßgeblich ist dabei die theoretische Nutzungsmöglichkeit und nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung. Ob eine anteilige Nutzung besteuert wird, ist Sache der Gemeinde; dies kann satzungsmäßig bestimmt werden.
Ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt kann etwa durch Vorlage eines Vertrages mit einem Vermittlungsunternehmen stattfinden, in dem eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen bzw. beschränkt wird, in Ihrem Fall also der entsprechenden Verwaltervertrag.

Aufgrund der Höhe der verlangten Steuer ist in Ihrem Fall davon auszugehen, dass hier keine entsprechende Reduzierung durch das Finanzamt vorgenommen wurde. Sie sollten daher umgehend Einspruch bei der Behörde gegen den Steuerbescheid einlegen (1-Monatsfrist ab Bekanntgabe beachten!), um über eine deutlich reduzierte Steuer, möglicherweise sogar eine vollständige Steuerbefreiuung zu verhandeln. Nur wenn die Behörde Ihrem Einspruch nicht abhelfen sollte (was ich mir angesichts der Rechtslage nicht vorstellen kann), könnten Sie Klage bei dem für die Ostseegemeinde zuständigen Verwaltungsgericht erheben.

Zu Ihrer Zusatzfrage: Auch beruflich bedingte Zweitwohnungen unterliegen grundsätzlich der Zweitwohnungsteuer. Grund für die Erhebung der Steuer sind die Ausgaben des Steuerpflichtigen für dessen zweite Wohnung. Aus welchem Grund er diese unterhält und wie oft er sie nutzt, ist irrelevant (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 23.03.2010, Az.: 1 BvR 529/09 und 2664/09). Eine Ausnahme gibt es lediglich (zum Schutz der Ehe) für beruflich bedingte Zweitwohnungen von Verheirateten, die nicht dauerhaft getrennt leben, so das Bundesverfassungsgericht, Beschlüsse vom 11.10.2005, 1 BvR 1232/00, 1 BvR 2627/03.

Noch ein ergänzender Hinweis: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15.10.2002 (Az. IX R 58/01) ist die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer gegebenenfalls anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2010 | 12:11

Sehr geehrter Herr RA ,

vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Gerne hätte ich jedoch noch eine Info zu der Konstellation: Kann die GBR, die das Ferienhaus in Bayern (Allgäu) vermietet, auch die Vermietung der Ostseehäuser übernehmen und dabei den Nutzungszeitraum der Eigentümer z.B. auf 2 Wochen begrenzen.
Eigentümer Ostsee (1 Haus): Meine Frau und Ich je 50/50%
Eigentümer Ostsee (anderes Haus): Mein Bruder 100%
Eigentümer Allgaeu: GBR aus meiner Mutter 50% meiner Frau 25% und ich 25%. Diese GBR müsste doch juristisch eine 3. (unabhängige) Partei sein der die Vermietungshoheit gegen (kleines) Entgelt übertragen werden kann womit zumindest zukünftiger Zweitwohnungssteuer (teilweise) vorgebeugt werden kann. (Diese Frage war auch schon Bestandteil der ersten Frage)

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2010 | 12:55

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Die GbR besitzt jedenfalls dann Rechtsfähigkeit gemäß § 124 Abs. 1 HGB analog, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene
Rechte und Pflichten begründet, BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00. Es spricht also grundsätzlich nichts dagegen, die GbR mit der Vermittlung zu beauftragen und in dem Vertrag entsprechend die Eigennutzung zu beschränken.

Voraussetzung ist natürlich, dass der Vertrag tatsächlich "gelebt" werden soll, denn die Gemeinde wird aufgrund der Gesellschafterkonstellation möglicherweise genauer prüfen, ob es sich nicht nur um ein Schein- bzw. Umgehungsgeschäft handelt (vgl. §§ 117, 138 BGB).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.11.2010 | 08:55


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