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Zweitwohnungssteuer Ferienwohnung bei Vermietung über Agentur des Eigentümers

08.08.2014 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Es gibt Gerichte, die eine Zweitwohnsitzsteuer für Ferienhäuser, die nur der Vermietung dienen, für unzulässig halten. Ge-sellschaftsrecht hilft eher wenig. Außerdem kommt es auf die Satzung der jeweiligen Gemeinde an. Zweitwohnsitzsteuern für Ferienvermietung können Werbungskosten sein

Wir haben als Ehepaar gemeinschaftlich 2012 eine Ferienwohnung in Schleswig Holstein gekauft. Der Ort verfügt über eine Zweitwohnungssteuer Satzung.
Wir haben eine Agentur mit der exklusiven Vermietung beauftragt. Gemäß Vertrag haben wir die Möglichkeit der Eigennutzung ausgeschlossen.
Die Agentur (GmbH) gehört uns als Ehepaar gemeinschaftlich. Wir sind auch beide Geschäftsführer der Agentur.
Wir haben insgesamt 5 Ferienwohnungen in Deutschland verstreut im Laufe unseres Berufslebens angeschafft, um für das Alter vorzusorgen. Bei den Ferienwohnungen handelt es sich um eine Kapitalanlage. Wir haben diese Form der Kapitalanlage gewählt, da wir mit unseren Kenntnissen der Vermarktung hier die höchste Wertschöpfung erzielen können.
Das zuständige Amt ist der Auffassung, da wir gleichzeitig Eigentümer der Wohnung und Geschäftsführer der GmbH seien, müssten wir die Zweitwohnungssteuer entrichten.
Fragen:
1) Müssen wir in der jetzigen Konstellation für die beschriebene Wohnung Zweitwohnungssteuer entrichten?
2) Wäre das auch der Fall, wenn familienfremde Miteigentümer wären?
3) Wäre das ggf. auch der Fall, wenn es weitere Geschäftsführer gäbe, aber wir Eigentü,mer der GmbH bleiben würden?

Auf Anfrage können wir den Agenturvertrag sowie die Satzung der Zweitwohnungssteuer zur Verfügung stellen.


Sehr geehrte Fragesteller,

Fast alle Gemeindesatzungen Schleswig Holsteins, knüpfen für die Erhebung der Zweitwohnsitzsteuer an das „tatsächliche Innehaben einer Wohnung" an (z.B. § 2 der entsprechenden Satzung für Timmendorfer Strand). Teilweise wird auch an das Melderecht oder an die Eigentümerstellung angeknüpft. Keiner Satzung ließ sich eine generelle Befreiung für Ferienwohnungen, Wochenendhäuser & sw. entnehmen.

Ich unterstelle daher zunächst einmal, dass die Satzung, um die es in Ihrem Fall geht, auch nur sagt, dass Schuldner der Zweitwohnsitzsteuer derjenige ist, der „tatsächlich eine Wohnung innehat". Einige Satzungen schränken dieses Tatbestandsmerkmal allerdings dadurch ein, dass es in ihnen heißt „Innehaben zur persönlichen Lebensführung". Darauf könnte es hier durchaus ankommen.

Es gibt eine Entscheidung (OVG-Nds, Urteil vom 17. April 2002, Az. 13 L 4530/99), der zufolge eine Zweitwohnsitzsteuer nicht erhoben werden kann, wenn eine Wohnung vom Eigentümer an welchselnde Feriengäste vermietet wird, und überhaupt nicht selbst genutzt. Ich würde mich an Ihrer Stelle gegen den Leistungsbescheid form-und fristgerecht Widerspruch einlegen –(am besten per Fax oder Rückscheineinschreiben, keine E-Mail) und zunächst einmal nur diese Entscheidung anführen, ohne mich überhaupt irgendwie zu den gesellschaftsrechtlichen Fragen einzulassen. Dazu schreiben würde ich nur, dass Sie selbst niemals dort sind, die Immobilie ständig an wechselnde Feriengäste vermietet wird, und sie auch noch andere Ferienimmobilien innehaben, die ausschließlich der langfristigen Kapitalanlage dienen. Zitieren sollten Sie auch BdVerwGE Urteil vom 30. Juni 1999 8 C 6.98, auch wenn sich der dortige Sachverhalt, von dem Ihrigen dadurch unterscheidet, dass hier keine vollständige Übertragung der Immobilie an eine Hotelgesellschaft erfolgt ist.

In Bezug auf Ihre gesellschaftsrechtliche Argumentation kann es nur schwieriger werden. Mir ist dazu jedenfalls bislang, keine Entscheidung ersichtlich, in der ein Gericht eine Argumentationen, die in ähnliche Richtungen wie die Ihre gingen, egal wie sie gesell-schaftsrechtlich im Detail ausgestaltet waren, aufrecht erhalten hätte.

Nach VG Oldenburg (Urteil vom 25. April 2010 Az. 2 866/08) ist die Erhebung einer Zweitwohnsitzsteuer von den Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft jedenfalls dann zulässig, wenn diese offensichtlich einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft haben. Ihr Sachverhalt unterscheidet sich von dem dortigen allerdings dadurch, dass im dortigen Sachverhalt das Nutzungsrecht der Gesellschafter nicht ausdrücklich ausgeschlossen war. Außerdem ging es um eine BGB-Gesellschaft und nicht um eine GmbH, was für das tragende Argument aber keinen Unterschied macht. Außerdem ist ziemlich klar, dass sie beide nach wie vor faktisch beherrschenden Einfluss auf die GmbH haben.

Das beantwortet ein Stück weite Ihre Frage Nr. 3, wenn als Geschäftsführer und Mehrheitsanteilseigener dritte Personen benannt werden, ist man von der Entscheidung des VG-Oldenburg jedenfalls weiter entfernt.

Das OVG Niedersachsen (Urteil vom 23. Mai 2007 Az.323/07 Az. 9 LA 323/07) hat die gleichen Erwägungen auch für eine GmbH & Co. KG angestellt, und die Erhebung der Zweiwohnsitzsteuer dann für zulässig gehalten, wenn die Alleingesellschafter und Geschäftsführer die Dispositionsbefugnis über die Wohnung faktisch jederzeit an sich selbst rückübertragen können.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidungen lautet die Antwort auf Ihre Fragen 2) und 3) einfach wie folgt: Je mehr man dafür tut, um nachzuweisen, dass man weder die rechtliche noch die faktische Dispoistionsbefugnis über die Wohnung nach wie vor inne hat, desto wahrscheinlicher wird es, dass ein Gericht im Klagefall den Bescheid aufheben würde.

Beachten Sie bitte auch, dass selbst wenn diese Zweitwohnsitzsteuer in Ihrem Fall durchgehen sollte, deren Kosten selbst wiederum als Werbungskosten gegenüber der Versteuerung von Einnahmen aus Miete und Verpachtung geltend zu machen wären (BFH Urteil vom 15. Oktober 2002, Az. IX R 58/01).

Ich hoffe Ihre Fragen sind damit vorerst beantwortet, auch wenn Ihnen hier noch eine kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung stehen würde.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2014 | 08:56

Sehr geehrter Herr RA,

zur Spezifikation der Satzung der betroffenen Gemeinde:
"
1) Gegenstand der Steuer ist das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet.
2) Eine Zweitwohnung ist jede Wohnung, über die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs, oder dem seiner Familienmitgleider verfügen kann.
...
4) Eine Wohnung verliert die Eigenschaft einer Zweitwohnung nicht dadurch, dass sie vorübergehend anderes oder nicht genutzt wird.
"

Hat diese Formulierung Einfluss auf eine mögliche Steuerpflicht?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2014 | 10:42

Sehr geeehrter Fragesteller,

ja, sie hat einen Einfluss, ändert aber nichts an dem Ergebnis oben. Gut für sie ist, dass das eine der Fassungen ist, in der die "Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs" drin steht. Schlecht ist, dass es eine der Fassungen ist, die stärker das rein tatsächliche Innehaben der faktischen Verfügungsbefugnis betont.

Falls die Antwort oben etwas zu breit ist: Ich würde gegen den Zweitwohnsitzerzahlungsbescheid Widerspruch einlegen, das o.g. Urteil des OVG-Niedersachsen zitieren, dazu schreiben, dass das eine Kapitalanlage ist, sie die Wohnung auch niemals selbst nutzen, sondern sie ganzjährig an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dazu ggf. Nachweise anfügen. Die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse kann man natürlich auch erwähnen. Nach meiner Einschätzung würden diese aber in einem etwaigen Rechtsstreit hier nicht den Ausschlag geben.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

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