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Zweiter Untermieter grundsätzlich ausgeschlossen?

| 09.07.2014 22:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Frage, ob die Untervermietung einer Wohnung an mehrere Untermieter zulässig ist.

Hallo,

Der Fall liegt folgendermaßen:
Ich habe mit meiner Freundin zusammen im Februar-April diesen Jahres eine Wohnung in München gesucht. Nach zahlreichen erfolgversprechenden Versuchen und dann Ablehnungen im letzten Moment haben wir eine 4 Zimmer / 100m2 Wohnung besichtigt und wollten diese, da die Zeit inzwischen knapp wurde, möglichst schnell anmieten und gaben dementsprechend unsere Bewerbung ab.

Der Gesellschaft teilte uns dann leider mit, dass die Wohnung schon vergeben sei. Zu dem Zeitpunkt haben wir dann aufgegeben zusammen nach einer Wohnung zu suchen und haben uns getrennt nach WG Zimmern auf die Suche gemacht, da wir unbedingt ab dem 1.Mai eine Lösung brauchten.
Nach ein paar Tagen stellte ich fest, dass das Inserat von der besichtigten und gewünschten Wohnung immernoch aktiv war und ich rief nochmal bei der vermietenden Gesellschaft an. Dort wurde mir mitgeteilt, dass das die Absage eine Verwechslung der Hausnummer war und wir die Wohnung ab Mitte April mieten könnten. Als ich das dann am Abend meiner Freundin mitteilte, sagte sie mir, dass sie inzwischen ein WG-Zimmer zugesagt hätte und das Risiko mit einer nochmaligen Absage nicht eingehen wolle.
Ich telefonierte am nächsten Tag nochmal mit der vermietenden Gesellschaft und erklärte den Sachverhalt. Zu meinem Erstaunen sagt man mir, auf meine Nachfrage, dass ich die Wohnung auch alleine mieten könnte.

So habe ich, in der Annahme, dass sich meine Freundin die Sache eventuell doch nochmal wenn alles sicher ist überlegt, den Mietvertrag, in dem ich alleine drinnen stehe, unterschrieben.

In den Gesprächen nach der Unterschrift mit ihr stellte sich dann heraus, dass sie vorerst trotzdem mal nicht in die Wohnung einziehen will, sondern erstmal das WG-Zimmer beziehen will.
Da die Wohnung sehr teuer und für eine Person viel zu groß ist, hab ich mich auf die Suche nach einem Untermieter gemacht und den auch gefunden. Dieser Untermieter wurde bei der vermietenden Gesellschaft angemeldet und auch gegen eine Mieterhöhung von 30 Euro pro Monat (was ich als nicht gerechtfertigt ansehe) genehmigt.

Zur Zeit der Wohnungsuche war ich wöchentlich So-abend-Fr-abend beruflich bei einem Kunden in ca 6 Stunden Fahrtentfernung. Zwischen dem Kunden und meinem Arbeitgeber war vereinbart, dass das Projekt ca. bis Ende April laufen würde und ich dann (ca. gleichzeitig mit der neuen Wohnung) ein neues Projekt mit Präferenz in München bekommen würde. Das ist leider nicht eingetreten und ich bin immernoch nur am Wochenende in München. Zudem hat mich der Kunde für ein Folgeprojekt, das mindestens ein Jahr geht, angefordert.

Da ich nun für die kommende Zeit nicht wie geplant viel von Zuhause aus arbeiten kann und nicht viel zuhause bin, würde ich gerne eine weiteres der vier Zimmer untervermieten. Dies wird aber von der vermietenden Gesellschaft (so wurde es mir vom Sachbearbeiter mitgeteilt) aufgrund von der Firmenpolitik eher abgelehnt.

Was für Möglichkeiten habe ich, wenn ich die Wohnung weiter behalten will, da ich viel Geld in Einbauküche Möbel usw gesteckt habe (eine Klage auf ne außerordentliche Kündigung bringt mir nichts)?
Steht im Gesetz wirklich drinnen, dass nur genau eine Untervermietung gewährt werden muss?
Ist es ok, dass der Vermieter zwar eine 6 köpfige Famillie einziehen lassen würde, nicht aber 3 nicht verwandte Personen?
Könnte der Vermieter verlangen, dass der jetzige Untermieter gekündigt wird, bevor meine Freundin einziehen darf?
Wie schaut die Situation aus, wenn ich (ohne Antrag oder mit Antrag und Ablehnung durch den Vermieter) ein weiteres Zimmer untervermiete?
Sind die 30 Euro Mietzuschlag gerechtfertigt?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich Ihnen Grundsätzlichkeiten erläutern. Die Untermiete ist in § 540 BGB geregelt und wird als die „Gebrauchsüberlassung an Dritte" bezeichnet. Hierbei schließt der Untermieter einen eigenständigen Mietvertrag mit dem Hauptmieter, also mit Ihnen. Das bedeutet, dass zwischen dem Untermieter und Ihrem Vermieter überhaupt kein Mietverhältnis besteht. Ohne die Erlaubnis Ihres Vermieters sind Sie grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Untermieter zu überlassen. Sie können allerdings einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Erlaubniserteilung (BGH NJW 1985, 130) nach Maßgabe des § 553 BGB geltend machen, soweit Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Für ein solches berechtigtes Interesse genügt allein ein vernünftiger Grund. Dieses kann beispielsweise dann vorliegen, wenn sich Ihre wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse verändern (Palandt BGB, § 553, Rn. 4). Allerdings müssen Sie die Erlaubnis bei Ihrem Vermieter einholen (ansonsten droht eine außerordentliche Kündigung), auf der anderen Seite muss der Vermieter in aller Regel die Erlaubnis erteilen (BGH, Urteil vom 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02). Verweigert der Vermieter pflichtwidrig die Zustimmung, so hat er dem Hauptmieter nach jüngstem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014 (Az. VIII ZR 349/13) im Wege des Schadensersatzes gem. §§ 535, 280 Abs. 1 BGB die entgangenen Untermieten zu ersetzen. Ihr Vermieter kann aber auch Einwände gegen die Untervermietung geltend machen, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde, was ich im vorliegenden Falle auf Anhieb jedoch nicht erkennen kann. Ein zulässiger Einwand kann auch in der Unzumutbarkeit der Person des Untermieters liegen. Die finanziellen Verhältnisse des Untermieters gehen den Vermieter allerdings nichts an, da schließlich Sie als Hauptmieter persönlich für die Miete haften. Auch die Bildung einer Wohngemeinschaft kann grundsätzlich kein zulässiger Einwand des Vermieters sein, soweit die Räumlichkeiten die Gründung einer Wohngemeinschaft zulassen.

Nun zu Ihren konkreten Fragen betreffend die Anzahl der Untermieter.

Wie zuletzt erwähnt, kann die Gründung einer Wohngemeinschaft – also die Untervermietung an mehrere Untermieter – grundsätzlich(!) kein tauglicher Einwand des Vermieters sein. Die einzigen Voraussetzungen betreffend die Zulässigkeit einer Untervermietung richten sich nach oben Gesagtem (§§ 540, 553 BGB). Demnach kann Ihr Vermieter auch nicht verlangen, dass der jetzige Untermieter gekündigt wird, bevor Ihre Lebensgefährtin einzieht; lediglich müssen die Voraussetzungen gegeben sein, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der jeweiligen Untervermietung haben (siehe oben). Der Mietzuschlag in Höhe von 30,00 EUR ist nur dann gerechtfertigt, wenn durch die Untervermietung Mehrkosten in dieser Höhe für Ihren Vermieter anfallen. Eine pauschale Mieterhöhung aufgrund eines Untermietverhältnisses beziehungsweise mehrerer Untermietverhältnisse ist hingegen unzulässig.

Ich empfehle Ihnen, mit dieser Auskunft Ihren Vermieter zu kontaktieren und diesen um Zustimmung zur Untervermietung zu bitten. Sollte er dies dennoch verweigern oder sogar mit einer außerordentlichen Kündigung drohen, so rate ich Ihnen dringend an, einen ortsansässigen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen. Sollten diese erfolgreich durchgesetzt werden, so trägt Ihr Vermieter auch die Kosten seiner Inanspruchnahme.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 10.07.2014 | 10:01

Die Beurteilung der Rechtslage im Hinblick auf die Mieterhöhung von 30,00 EUR möchte ich gerne wie folgt ergänzen.

Grundsätzlich gilt: Soweit Ihrem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den bzw. die Untermieter nicht zuzumuten ist, darf er einen solchen Mietzuschlag verlangen. Dies regelt § 553 Abs. 2 BGB, der allerdings regelmäßig auf pauschal vereinbarte Miet- und/oder Nebenkostenzahlungen abstellt. In solchen Fällen ist der Mietzuschlag bei einem weiteren Untermieter gerechtfertigt, da der Mehrverbrauch an Strom, Wasser etc. dem Vermieter ohne eine entsprechende Mieterhöhung nicht zuzumuten ist. Ansonsten gibt es für die Zumutbarkeit im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB drei Fallgruppen (Palandt, BGB, § 553 BGB, Rn. 5), und zwar ein "wichtiger Grund" in der Person des Untermieters, eine übermäßige Belegung des vom Mieter behaltenen oder zu überlassenden Teils des Wohnraumes und eine Änderung des Verwendungszwecks. All dies sehe ich hier aber nicht.

Ob auch die konkrete Höhe des Mietzuschlags gerechtfertigt ist, kann hier in diesem Rahmen allerdings nicht beurteilt werden. Im Streitfall entscheidet das Prozessgericht.

Nach alledem tendiere ich dazu, die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt zu halten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.07.2014 | 00:23

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