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Zweifamilienhaus - Notwendige Dachsanierung nach ENEV

| 07.05.2013 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Ich habe mir vor kurzem eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus gekauft.
Diese Wohnung ist im OG und die Wohnung des zweiten Eigentümers im EG.

Das Haus ist 60 Jahre alt und sowohl die Decke des obersten Dachgeschosses
als auch der begehbare Dachboden sind nicht gedämmt. Das Dach ist noch das
erste (Nur Ziegel auf Lattung und Sparren, ohne Folie).

Jetzt kommt es in Teilbereichen auch immer öfter zu Durchfeuchtungen im
Dachbodenbereich. So das ich das Dach in Abstimmung mit meinem Miteigentümer
(auch gleich nach ENEV) sanieren wollte bzw. müsste.

Allerdings betrifft Ihn diese Maßnahme nach eigener Aussage nicht. Ist das so?

In wie weit muss sich hier mein Miteigentümer an der gemäß Gesetz für mich (da Kauf nach 2002) notwendigen Dachsanierung beteiligen und welche Möglichkeiten hat man ggf.
diesen zu einer Beteiligung zu bewegen.

Sehr geehrter Herr Schmidt,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann.

1.
Zunächt ist hierbei anzumerken, dass die Frage, welche Rechte dem einzelnen Eigentümer innerhalb einer WOhnungseigentümergemeinscahft zustehen, maßgeblich von dem Inhalt der Teilungserklärung beeinflusst werden. Eine Überprüfung der derzeitigen Möglichkeit erfolgt daher unter dem Vorbehalt, dass sich in der Teilungserklärung möglicherweise weitergehende Regelungen finden.


2.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass das Dach stets im Gemeinschaftseigentum steht, da es für den Bestand und die Sicherheit des Anwesens erforderlich ist (§ 5 WEG). Nach der gesetzlichen Regelung in § 16 WEG bedeutet dies zugleich, dass die Kosten von Maßnahmen an dem Dach gemäß dem Miteigentumsanteil von allen Eigentümern zu tragen sind. Abweichen Regelungen können sich hier allerdings in der Teilungserklärung befinden, sich jedoch bei Dächern sicherlich die Ausnahme (und z.T. auch unzulässig).

Es ist daher davon auszugehen, dass sämtliche Maßnahmen am Dach von Ihnen und dem anderen Eigentümer gemeinsam zu tragen sind.

3.
Allerdings stellt sich die Frage, ob Sie die baulichen Maßnahmen auch gegen den Willen des anderen Eigentümers durchsetzen können.

Hierfür ist entscheidend, als was die bauliche Maßnahmen einzustufen ist.

Wird eine Reparatur des beschädigten Daches vorgenommen, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Diese ist mit einfacher Stimmenmehrheit zu beschließen, Sie haben hierauf - sofern die Reparatur notwendig ist - einen durchsetzbaren Anspruch, da allein die Reparatur ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 IV WEG entspricht.


Liegt hingegen eine Modernisierung vor (§ 22 II WEG), so würde diese letztlich bei 2 Eigentümern nicht dann möglich, wenn Sie sich mit dem anderen Eigentümer einigen könnten.

Meines Erachtens kommt es entscheidend darauf an, ob bereits durch die Vorgaben der ENEV eine Sanierung durchzuführen ist. Dies müsste anhand der konkerten Situation in Ihrem Anwesen und den Wärmewerten etc. abgeglichen werden. Wird demnach neben der eigentlichen SAnierung auch eine Dämmung erforderlich sein (und nicht nur sinnvoll), so haben Sie einen Anspruch gegen den anderen Eigentümer auf Zustimmung zur geplanten Dämmung.


Fakt ist jedenfalls, dass sämtliche Maßnahmen, wenn sich nicht aus konkreten Vereinbarungen oder der Teilungserklärung etwas anderes ergeben sollte, gemäß § 16 WEG von Ihnen gemeinsam zu bezahlen sind.


Abschließend möchte ich auf mein E-Book zum Thema "Bauliche Veränderungen" hinweisen. Möglicherweise ist dies für Sie im vorliegenden Zusammenhang auch interessant. Sie finden dieses u.a. bei Amazon.de.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne für eine weitere INteressenvertretung auch gegenüber dem anderen Eigentümer zur Durchsetzung Ihrer Rechte zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2013 | 16:47

1. Ja, das Dach und die gesamte Gebäudehülle ist Gemeinschaftseigentum. Reparaturen und sonstige Maßnahmen sind gemeinsam abzustimmen und sind gemäß Teilungsvertrag gemeinsam (50/50) zu tragen.

2. Es ist nicht nur die Reparatur, sondern gemäß ENEV bautechnisch auch eine entsprechende Dämmung notwendig und gefordert.

3.Gemäß ENEV betrifft die Dachsanierung jedoch erst alle Neueigentümer nach 2002. Das würde nur für mich, nicht jedoch für meinen Miteigetümer zutreffen, der schon vor 2002 im Haus gewohnt hat. Daher meint mein Miteigentümer das er, da ich sowieso per Gesetz eine Dachsanierung durchführen muss, sich nicht an dieser beteiligen muss.

Frage: Was das bedeutet somit, unter diesen Vorraussetzungen? Das ein "...Anspruch gegen den anderen Eigentümer auf Zustimmung zur geplanten Dämmung..." besteht? Und bedeutet dies somit auch das er dieser nicht nur zustimmen, sondern sich auch daran beteiligen muss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.05.2013 | 17:16

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die Ausführungen des Miteigentümers kann ich nicht teilen. Wenn die ENEV hier eingreift, dann wird "der Eigentümer" dazu verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um die ENEV einzuhalten. Eigentümer des Daches, welches betroffen ist, sind jedoch vorliegend gerade nicht Sie alleine, sondern eben sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft.

Wenn daher eine Pflicht besteht, so betrifft diese sie beide, so dass es auch bei der Kostenregelung in $ 16 WEG verbleibt.

Wenn ein Anspruch auf Durchführung der Arbeiten gegen den anderen Eigentümer besteht, dann führt dies zugleich dazu, dass er sich an den Kosten entsprechend sienem Miteigentumsanteil zu beteiligen hat, allerdings müssen die Maßnahmen selbstverständlich dann auch gemeinsam koordiniert werden (z.B. Auswahl des Handwerkers etc.).

Denkbar wäre m.E. aufgrund § 10 V der ENEV die AUffassung zu vertreten, dass eine Pflicht zur Sanierung so lange nicht besteht, bis der andere Eigentümer sein Eigentum vollständig aufgegeben hat. Allerdings gehe ich anhand Ihrer Schilderungen davon aus, dass nun die ENEV eine Pflicht zur Dämmung/Sanierung vorsieht. Dann können Sie auch die Kostenbeteiligung des anderen Eigentümers erzwingen.

Bewertung des Fragestellers 07.05.2013 | 17:22

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FRAGESTELLER 07.05.2013 4,8/5,0