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Zwei Mietverträge für die gleiche Liegenschaft


24.11.2006 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Diese Anfrage mache ich in meiner Aufgabe als gerichtl. bestellter Betreuer von meinem langjährigen Freund.
Er hat in guten Jahren einige Immobilien angeschaft und wurde dann leider psychisch krank.
Ich habe den Verdacht er wird bzw. wurde in folgender Angelegenheit "über den Tisch gezogen"
Bei einer Liegenschaft wurde im Jahr 2002 ein Mietvertrag in Höhe von 1.100 Euro Gesamtmiete abgeschlossen. Ein Staffelmietbetrag von 135 Euro ist dort aufgeführt und wurde 2003 auch wirksam. Die gezahlte Gesamtmiete betrug nun 1.235 Euro.
Im Jahr 2005 wurde ein neuer Mietvertrag für die selbe Liegenschaft abgeschlossen, wo dem Mieter zusätzlich die leerstehende obere Wohnung im gleichen Haus mit gleicher postalischen Anschrift mit bzw. zusätzlich vermietet.
Dieses wurde im zweiten Mietvertrag nicht gesonder ausgewiesen. Hier wurde nur eine Gesamtmiete von 1.500 Euro und die tatsächliche Größe und Anzahl der Räume dokumentiert. Ein Staffelmietbetrag in Höhe von 150 Euro wurde dort ebenfalls vereinbart, der 2006 zum tragen kommen sollte (1.650 Euro)
Nach einem Monat nach Abschluß des zweiten Mietvertrages wurden dann aufgrund der eingeschränkten Bewohnbarkeit des neu angemietenden Wohnraums die Miete bis zu 75% von der Gesamtmiete (1.500) gemindert.
Laut Gerichtsurteil ist diese Minderung Korrekt. Ich bin jedoch der Meinung die Minderung dürfte sich nur auf die 2 te angemietete Wohnung beziehen in wälcher sich auch die Mängel befinden.
Von daher die folgenden Fragen um über den 1. nicht aufgehobenen Mietvertrag eventuell die Gegenpartei juristische Fehler nachzuweisen.
Ist bei zusätzlicher Vermietung von Wohnraum im selben Gebäude an den selben Mieter nicht eine andere Vertragsform vorgeschrieben?
Ist hier der erste Mietvertrag noch wirksam und der zweite Vertrag nicht in einen Ergänzungsvertrag zu berichtigen, wo der zusätzlich angemieteter Wohnraum und Mietpreis genau dokumentiert wird?
Ist bei dieser Sachlage der erste Mietvertrag automatisch durch Abschluß neuen Vertrages aufgehoben?

Meiner Auffassung nach bedeutet ein Ergänzungsmietvertrag eine Art von Schutz für beide Vertragsparteien, denn wenn die zusätzlich angemietete Sache einen Mangel hat oder nachträglich herausstellt kann auch nur dieser Mangel gemindert werden bez. das zusätzlich angemietete wieder gekündigt werden und nicht wie in diesem Fall. Hier wurde das Ganze für die Minderung herangezogen.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Vorab möchte ich darauf hinweisen, dass eine Einsicht in alle Unterlagen zwingend erforderlich ist, um eine sichere Einschätzung geben zu können.

Im Übrigen dürfte das (rechtskräftige?) Urteil entsprechende Feststellungen enthalten – auch dies müsse geprüft werden.

Zum jetzigen Zeitpunkt gehe ich jedoch davon aus, dass hier tatsächlich ein neuer Mietvertrag und Aufhebung des alten geschlossen wurde. Dies ergibt sich im wesentlichen bereist daraus, dass die identischen Parteien über den selben Gegenstand einen neuen Vertrag geschlossen haben. Für die Annahme, es sollte nur ein zusätzlicher Vertrag geschlossen werden, spricht nach momentanen Kenntnisstand nichts, denn es wurde nach Ihrer Schilderung der komplette Bereich „neu“ angemietet.

Hierin dürfte bei lebensnaher Auslegung eine einvernehmliche Vertragsänderung zu den neuen Konditionen zu sehen sein. Das die von Ihnen angedachte Konstruktion von beiden Seiten gewollt war, ist nicht ersichtlich. Ausweislich Ihrer Schilderung war gerade die Vermietung als ganzes zu einem einheitlichen Preis gewollt.

Dieser Auffassung hat sich offenbar auch das Gericht des Minderungsprozesses angeschlossen.

Sollte das Urteil nicht rechtskräftig sein, rate ich dringen einen Kollegen zu Beauftragen, die Aussichten einer Berufung an Hand der konkreten Unterlagen zu prüfen. Die Berufung ist durch einen Anwalt innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils einzulegen und innerhalb eines weiteren Monats zu begründen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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