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Zweckentfremdungssatzung München bei Vermietung als 'Ferienwohnung'

| 03.08.2011 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich überlege in München eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung anzuschaffen und diese tage- oder wochenweise zu vermieten. Dies Art der Vermietung soll dauerhaft (über einige Jahre) betrieben werden.

Nun habe ich von der Zweckentfremdungssatzung die in München gültig ist gelesen. Dabei ist in einer älteren Fassung auch die Rede vom Verbot der 'pensionsartigen Nutzung'.

Meine Frage wäre hierbei ob die beabsichtigte Vermietung unter dieses Verbot fällt und wenn ja ob es eine Möglichkeit gibt dies zu legalisieren.

Desweiteren wäre interessant zu wissen - falls die Vermietung erlaubt ist - ob die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen eine Gewerbeanmeldung erfordert oder die Angabe in der Einkommensteuererklärung ausreicht.

Mit freundlichen Grüßen aus München

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 15. Januar 2010 (Az.: V ZTR 72/09) entschieden, dass dann, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist; es liegt gerade keine pensionsartige Nutzung vor, die über eine zulässige (reine) Wohnnutzung hinausgeht.
Durch die Vermietung von Ferienwohnungen kommt es zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bestehen in der Organisation Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Beispiel: externes Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so liegen starke Indizien vor, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen.

Des Weiteren kann für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet liegt, eine Feriendienstorganisation die Verwaltung und Vermietung besorgt, die Wohnung immer zur Vermietung zur Verfügung steht oder wenn ein pensionsähnlicher Geschäftsbetrieb vorliegt.

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist wie die Vermietung von Wohnraum in der Regel allerdings dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen und nur in Ausnahmefällen als gewerbliche Tätigkeit anzusehen. Entscheidend für die Gewerblichkeit ist, ob hier Parallelen zu einem Hotelbetrieb vorliegen, also ständige Verfügbarkeit der Räume die ohne Voranmeldung anreisen.
Mit besten Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 06.08.2011 | 17:19

Das oben erwähnte Urteil stellt aber doch meines Erachtens nur die rechtliche Position der pensionsartigen Nutzung klar wo nicht eine kommunale Zweckentfremdungssatzung angewendet wird?

Überwiegt denn nicht die Zweckentfremdungssatzung wie sie in München angewendet wird dieses "allgemeine" Urteil? Oder übersehe ich hier etwas.
Gibt es evtl. einen Präzedenzfall?

Fällt die angestrebte Nutzung nun unter das Verbot der Satzung?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.08.2011 | 09:21

Dieses Urteil ist sinngemäß auf die Stadt München anzuwenden.Die Frage , ob Wohnräume zweckentfremdet werden , beantwortet sich nicht nach der zivilrechtlichen Einordnung des zwischen dem Vermieter und dem Zwischenmieter geschlossenen Mietverhältnisses , sondern letztlich nach der Art der tatsächlichen Nutzung der Räume .Eine dauernde Fremdenbeherbergung bzw. pensionsartige Nutzung ist dann gegeben , wenn die Überlassung des Raumes an Fremde , d . h ., Personen , die eine Wohnung an einem anderen Ort haben und am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen , als dauernder Zweck gewerbsmäßig verfolgt wird . Die Fremdenbeherbergung bzw. pensionsartige Nutzung ist dadurch gekennzeichnet , daß nicht nur der Raum überlassen wird , sondern auch noch Nebenleistungen erbracht werden ( z . B . Bereitstellung der Bettwäsche , Bereiten des Frühstücks etc .).

Ergänzung vom Anwalt 09.06.2012 | 22:10

Eine tageweise Nutzung durch Feriengäste gegen Entgelt stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar und ist grundsätzlich bei wohnraum nicht zulässig.

Bewertung des Fragestellers 09.08.2011 | 22:28

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Ich vermisse leider zudem eine Stellungnahme zu meiner Nachfrage da die Antwort nicht eindeutig war sondern nur auf ein Urteil verweist das mit der Anfrage so nichts zu tun hatte ...

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