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Zweckentfremdung bei Einfamilienhaus


28.05.2018 11:18 |
Preis: 68,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir besitzen ein Einfamilienhaus im Stadtgebiet von Hamburg, welches sich über insgesamt zwei bewohnbaren Etagen + Keller + unausgebautes Dachgeschoss erstreckt.

Die Grundfläche des EG beträgt ca. 80 QM und die Fläche im OG 55 QM. Der Zugang erfolgt über einen gemeinsam genutzten Flur mit Treppe. Die Abgrenzung erfolgt zum Einen über die Treppe und zum Anderen durch Zimmereingangstüren bzw. im weitesten Sinne Wohnungseingangstüren, die aber nicht den baulichen Charakter einer vollwertigen Eingangstüre entsprechen.

Wir beabsichtigen den oberen Teil gelegentlich (ca. 30 - 50 % des Jahres) an Feriengäste für einen Zeitraum von ca. 3 Jahren zu vermieten. Bis dahin wird unsere Familie die Räume selbst benötigen. Die restliche Zeit nutzen wir die Fläche ebenfalls zu Wohnzwecken. Das Obergeschoss ist dabei mit einer Küchenzeile, einem eigenen Duschbad und Wohn- sowie Schlafraum inklusive Balkon (alle Zimmer möbliert) ausgestattet.

Eine dauerhafte Vermietung scheidet für uns aus diversen Gründen aus. Zum Einen möchten wir beispielsweise nicht ständig "Mitbewohner" im Haus haben (möglicherweise schwierige Rücksichtnahmesituation, Rechtssicherheit für tatsächlich durchsetzbare Kündigungen, Abwohnung der Fläche, etc.) und zum Anderen fehlen wichtige Argumente für eine erfolgreiche Vermietung wie z. B. ein eigener Waschmaschinenanschluss, Abrechnungsmöglichkeit von Strom, Wasser, Heizung und nur ein Telefonanschluss.

Zusätzlich sei erwähnt (da ggfs. relevant), dass das betreffende Grundstück mit Erbrecht versehen ist und wir den "Kauf" im Rahmen einer GbR vollzogen haben. Ich weiß nicht sicher, ob dies auch wichtige Informationen sind, daher der Vollständigkeit halber.

Im Falle einer negativen Auskunft über die erlaubte Vermietung an Touristen etc. würden wir die Wohnung nicht vermieten und zu 100 % selbst nutzen, da aus zuvorstehenden wir eine subjektive Unzumutbarkeit gegeben sehen.

Wir scheuen derzeit noch die Kontaktaufnahme mit den Behörden, da ich hier eine schnelle Auskunft in Richtung Verstoß der Zweckentfremdung vermute und zuvor eine unabhängigere Einschätzung möchte. Sollte dennoch ein Verweis auf die zuständigen Behörden erfolgen, bitte die Frage, ob wir Ihrer Einschätzung eine Genehmigung bedürfen oder ob Ihrer Ansicht nach der Ausnahmetatbestand nach HmbWoSchG erfüllt ist. Sollte keine Genehmigung notwendig sein, die Zusatzfrage, ob wir als Privatpersonen die Hamburger "Bettensteuer" bzw. Kurtaxe erheben und abführen müssen. Gleiches gilt für den dazu erforderlichen Meldeschein.

Aus diesem Grund die freundliche Anfrage mit der Bitte um Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

D. S.
Ein Ratsuchender mit der Bitte um eine Ersteinschätzung.
28.05.2018 | 13:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Wegen Par. 9 Abs. 2 S. 3 Ziff. 2 WoSchG ist es grundsätzlich unzulässig, eine Wohnung ohne die Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes als Ferienwohnung zu vermieten. Allerdings könnten nach Ihrer Darstellung die Ausnahmetatbestände von Par. 9 Abs. 2 S. 4 und S. 5 WoSchG erfüllt sein, wobei es hier darauf ankommt, ob der zur Vermietung vorgesehene Teil zu Ihrer Hauptwohnung gehört oder als Nebenwohnung (hierfür könnte die Ausstattung des Obergeschosses sprechen) anzusehen ist. Dies kann erst in Kenntnis aller Details beurteilt werden - am besten sollte ein Ortstermin stattfinden.

Als Beherbergungsbetrieb wären Sie verpflichtet, die Tätigkeit beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen und die Kurtaxe entsprechend den festgelegten Sätzen abzuführen.

Ich hoffe, ich könnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt



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