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Zwangversteigerung: Nutzungsentschädigung und Recht auf Anspruch Einbauküche

05.07.2008 18:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Situationsbeschreibung
============================
Wir haben ein 2-Familienhaus in einer Zwangsversteigerung, exakter einem Teilversteigerungsverfahren zwischen 2 Geschwistern nach gemeinsamen Erbe ersteigert.
Am Tag der Versteigerung haben wir die Schlüssel für das Haus, für die (ungenutzte) EG-Wohnung und den Keller erhalten.
Der Herr gegen den das Teilversteigerungsverfahren eingeleitet wurde, bewohnt noch die OG-Wohnung und nutzt Garage, Dachgeschossboden und Keller.

Nachdem wir uns gütlich mit ihm nicht auf einen Auszug einigen konnten, haben wir ein Zwangsräumungsverfahren eingeleitet, das in Kürze vollzogen wird.

Der von der Zwangräumung betroffene Herr hat sich nun bei uns gemeldet und möchte vor dem Stichtag ausgezogen sein. Da er in der Vergangenheit nicht an mündliche getroffene Vereinbarungen gehalten hat, haben wir dieses Ansinnen zwar begrüßt, aber die Zwangsräumung aufrecht gehalten.

Fragen
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Es stellen sich uns nun folgende Fragen:
( 1 ) Da wir die eine Wohnung und die Garage gar nicht und den Dachboden und Keller nur eingeschränkt nutzen konnten (Besichtigung, aber keine Renovierung oder Eigennutzung) möchten wir gegen den Herrn (Entschädigungs)Ansprüche stellen.
=> Ab wann (z.B. Tag der Versteigerung?) und in welcher Höhe können wir Ansprüche geltend machen?

( 2 ) Der Herr gegen den wir die Zwangsräumung beantragt haben, hat vor ca. 3 Jahren eine Einbauküche für die von ihm bewohnte Wohnung gekauft und eingebaut.
Zur Erstellung des Gutachtens wurde die Wohnung besichtigt und die Einbauküche war zu dieser Küche auch bereits vorhanden. Trotzdem ist die Küche in dem vor 1,5 Jahren erstellten Wertgutachten für die Zwangsversteigerung nicht erwähnt.
=> Haben wir mit Ersteigerung des Hauses auch diese Einbauküche erworben?



Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Bei der Zwangsversteigerung tritt der Erwerber mit dem Zuschlag (und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch) in die Rechtsstellung des Vermieters ein, wie bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb.

Gegen den das Objekt selbst nutzenden früheren Eigentümer steht dem Erwerber ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung ab dem Tag der Ersteigerung zu (§ 56 ZVG i.V.m. §§ 812, 99 BGB – LG Hagen 12. 11. 1993; DWW 1994, 51).

Die Höhe dürfte sich nach dem örtlich zu erzielenden Mietzins für das ersteigerte Objekt richten. Eine konkrete Höhe kann deshalb nicht benannt werden. Hiezu müssten Sie das örtliche Mietzinsniveau in Erfahrung bringen.


Frage 2)

Eine vom ehemaligen Grundstückseigentümer erworbene und in das für eigene Wohnzwecke genutzte Einfamilienhaus / Zweifamilienhaus eingebaute Einbauküche ist je nach örtlicher Verkehrsauffassung wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit des Grundstücks (§ 94 Abs. 2 BGB) oder dem Grundstückseigentümer gehörendes Grundstückszubehör i.S.d. § 97 BGB (BGH WM 1990, 603; OLG Zweibrücken RPfleger 1993, 169).

Die Anordnung der Zwangsversteigerung führt gemäß § 20 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 1120 BGB zur Beschlagnahme der Einbauküche.

Nach § 55 Abs. 1 ZVG erstreckt sich die Versteigerung auf die Küche, sofern deren Beschlagnahme zu diesem Zeitpunkt noch wirksam ist.

Davon ist in Ihrem Fall auszugehen, da die Küche zum Zeitpunkt der Versteigerung auch noch eingebaut vorhanden war.

Somit sind Sie mit Zuschlag auch Eigentümer der Einbauküche geworden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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