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Zwangversteigerung --> Fragen zur Räumung


15.11.2005 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag!

Wir (Ehepaar, bislang ohne Kinder) überlegen, in einer Zwangsversteigerung ein EFH zu erwerben, das derzeit von den Eigentümerin, ihrem Mann/Lebensgefährten sowie den 2 Kindern genutzt wird. Da sind die beiden alles andere als kooperativ verhalten und die ZV bereits seit über 2,5 Jahren herausgezögert haben, stellen sich uns folgende Fragen:

1. Was ist zu beachten, wenn wir das Haus möglichst sofort selber nutzen wollen? Welche Möglichkeiten haben wir, die jetzigen Eigentümer zum Auszug zu bewegen, wenn diese sich weigern sollten? Gibt es Fristen/rechtliche Fallstricke o.ä., die einer kurzfristigen Eigennutzung im Wege stehen?

2. Wären die Fristen/die Sachlage anders, wenn wir das Haus sanieren (Hochwasserschaden im Keller) und anschließend vermieten wollten, da dann ja Eigenbedarf als berechtiges Interesse wegfällt?

3. Kann es zur Notwendigkeit einer Räumungsklage kommen oder haben wir in jedem Fall automatisch einen s.g. Räumungstitel?

4. Gibt es sonstige Hinderungsgründe für eine Räumung (z.B. fingierte Mietverhältnisse, da nur der Frau das Haus gehört, der Mann es aber z.B. für seine Firma gemietet haben könnte, o.ä.)?

5. Mit welchen Kosten und welcher Dauer müssen wir im Falle einer (leider erwarteten) Zwangsräumung rechnen? Könnte die Familie irgendwelche Härtefälle aufgrund ihrer Kinder (ca. 5-8 Jahre) geltend machen?

6. Könnte der Mann/Lebensgefährte der Eigentümerin das Haus selber bei der ZV erwerben? Spielt es dabei eine Rolle, ob das Paar verheiratet ist?

7. Gibt es eine Möglichkeit, uns vor Sachbeschädigung o.ä. nach der Versteigerung zu schützen? Würde ich noch nach der Haftung z.B. von Gebäude-Versicherungen fragen, und ob man diese unabhängig von noch evtl. laufenden Versicherungen der jetzigen Eigentümer unmittelbar nach Ersteigerung abschließen kann.

8. Müssen wir im Falle dieser etwaigen Rechtsstreitigkeiten alle Kosten selber tragen? Oder sollten wir besser die Finger von dem Haus lassen?

Für eine Antwort wären wir sehr dankbar.
Sehr geehrter Ratsuchener,

ein ehrlicher Rat: Lassen Sie die Finger von dem Objekt!

Sicherlich gibt es Möglichkeiten, die Alteigentümer im Wege der Zwangsräumung letztendlich aus dem Haus zu bekommen, wobei dann auch die Frage, ob es vermietet werden soll, eher zweitrangig ist.

Zunächst wird der Alteigentümer alle ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmittel ausschöpfen und so nicht nur Zeit, sondern auch Geld verschwenden.

Denn Sie werden aller Wahrscheinlichkeit nach zwar irgendwann einen Titel (auch bezüglich der Kosten) gegen den Alteigentümer haben. Ist er aber nicht zu vollstrecken (wovon bei der Zwangsversteigerung auszugehen ist), wird man auf Sie als weiteren Kostenschuldner zurückgreifen, wobei derzeit allein für eine Zwangsräumung die hiesigen Gerichtsvollzieher (je nach Größe des Objektes) vom Gläubiger (also Ihnen) einen Vorschuss von 5.000,00 bis 10.000,00 EUR fordern, der dann sicherlich beim Schuldner nicht beigetrieben werden kann, sie also auf dieses Kosten sitzen bleiben werden.

Sie haben schon selbst erkannt, dass hier - wenn auch nur im eingeschränkten Rahmen - ein möglicher Härtefall berücksichtigt wird, wobei der genaue Rahmen in diesem Forum nicht vorhergesagt werden kann.

Da Sie aber schildern, dass der Schuldner schon bisher alle Versuche "mit Erfolg" abgewehrt hat, werden sie sich darauf einstellen müssen, dass es bei Ihnen auch der Fall sein wird.

Gegen mutwillige Beschädigungen können Sie sich nicht schützen, hätten dann aber einen Ersatzanspruch (der wahrscheinlich aber wirtschaftlich nicht durchsetzbar ist).

Auch könnte der LB des Eigentümers das Objekt ersteigern.

So, wie es aus der Ferne in diesem Forum also beurteilt werden kann, kann man Ihnen nur raten, ein anderes Objekt zu suchen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2005 | 20:15

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

erstmal vielen Dank für Ihre Antwort, auch wenn diese uns nicht gerade positiv stimmt... Letztendlich ist es wohl eine Abwägung der Gesamtkosten im "worst case" gegen das Risiko bzw. die Nerven, die es kosten könnte.

Folgende Fragen sind uns noch unklar geblieben, wir würden uns sehr freuen, wenn Sie uns hierzu noch weiterhelfen könnten:

1. Bisher sind wir davon ausgegangen, mit der Ersteigerung gleichzeitig (sofort) einen Räumungstitel zu erhalten. Nach Ihrer Antwort scheint dem nicht so zu sein. Können Sie uns dazu weiteres sagen?

2. Sie erwähnen in Ihrer Antwort, der Eigentümer könnte Rechtsmittel gegen die Räumung einlegen. Hat er konkrete Möglichkeiten zur Verfügung und können diese eine Räumung letzlich verhindern?

3. Kann er ein fingiertes Mietverhälnis mit etwaiger Mietvorauszahlung (Vermietung der Eigentümerin an ihren Lebensgefährten) glaubhaft vorbringen oder das Haus als unabdingbar für die Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit geltend machen (Härtefall)? Oder können bereits 2 Kinder einen "Härtefall" darstellen?

4. Können Sie uns einen Anhaltspunkt geben, wie lange sich eine Zwangsräumung bei vorhandenem Räumungstitel hinziehen kann?


Vielen Dank vorab, mit freundlichen Grüßen,

Ihre Ratssuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2005 | 08:27

Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer und können dann die Eigentümerrechte, also auch die Zwangsräumung durchführen. Einen RäumungsTITEL erhalten Sie aber nicht automatisch. Hierzu dedarf es eines Antrages von Ihnen, den Beschluss als sogeannte VOSTRECKBARE AUSFERTIGUNG zu erlangen, was je nach Bearbeitungszeit des Gerichtes wieder Wochen dauern kann. Erst dann könnte der Gerichtsvollzieher vollstrecken. Auch dabei kann der Schuldner wieder Rechtsmittel einlegen, die den verwaltungsapperart wieder für Wochen in Gang setzt.

Sie haben das Problem mit der Miete und den Voraausverfügungen der §§ 57a ZVG schon richtig erkannt Sie müssen nun SOFORT zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen, um Ihr Sonderkündigungsrecht nicht zu verlieren. Dabei ist § 57c ZVG zu beachten, wonach das Sonderkündigungsrecht in einigen Fällen ausgeschlossen ist (alle Vorschriften sind über unsere Homepage nachzulesen, deshalb erspare ich mir, den Text hier niederzuschreiben).

Und hierbei ist genau das Problem zu beachten, dass Sie unter Ziffer 3 der Nachfrage angesprochen (ich aber nicht erwähnen wollte, um den Schuldner nicht auf dumme Ideen zu bringen) haben: Gibt es einen solchen Vertrag und können SIE nicht nachweisen, dass er fingiert ist, wird das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen sein. So, wie Sie den Schuldner "geschildert" haben, wird davon in Ihrem Fall (fast) auszugehen sein.

In dem Bundesland, das ich Ihrer Adresse zuordne (wenn dort das Oblekt belegen ist), werden Sie mit einer Verfahrensdauer von sechs bis zwölf Monaten rechnen müssen. Dieses ist aus einigen Zwangsvollstreckungsverfahren, die unser Büro für eine Großbank dort durchführt, der derzeitige Erfahrungswert. Ob das in Ihrem Fall auch so sein wird, ist nicht verbindlich zu erklären.

Sie werden also wirklich hier wirtschaftlich abwägen müssen, was ich Ihnen nicht abnehmen kann; rechtlich würde ich bei dieser Konstellation (wenn es sich nicht um ein echtes "Schäppchen" handelt), nach wie vor abraten.

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