Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zwangsvollstreckung und Baufinanzierung


19.08.2006 07:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,
mein Mann und ich haben in 2004 gemeinsam ein Grundstück gekauft und daruaf ein Haus bauen lassen.
Eingezogen bin ich im Dezember 2005 allein mit unseren 2 Kindern, da mein Mann und ich uns getrennt haben.
Mein Mann ist US-Soldat und wird in 03/07 zu einem anderen Stützpunkt nach Amerika versetzt.
Ich bin nicht berufstätig, weil ich mich um unsere 2 kleine Kinder kümmere.
Zwischen mir und meinem Mann gibt es keine finanziellen Streitereien, er verdient gut und sicher und möchte das die Kinder und ich in unserem Haus wohnen bleiben.
Jedoch werden meinem Mann nach seiner Versetzung aus Deutschland finanzielle Mittel gestrichen die uns die vereinbarte Kreditrate von monatl 2000 Euro nicht aufrechterhalten lässt.
Wir haben bereits im Mai 2006 einen Termin bei der Bank vereinbart und unser Problem geschildert, die Mitarbeiter waren sehr freundlich und versprachen Hilfe. Ziel der Bemühungen sollte sein die Rate auf 1200 Euro zu reduzieren.
Nach mehreren Rückfragen und Briefen meinerseits teilte mir die Bank nur noch mit, das der bestehende Vertrag bleibt, die Rate nicht reduziert wird und wenn wir nicht zahlen, wird die Rechtabteilung eingeschaltet.
Nun habe ich viele Fragen:
1. Ist das Verhaltnen der Bank normal?
2. Wird hier vielleicht so schnell wie möglich versucht einen Vollstreckungsbescheid zu erwirken, bevor mein Mann Deutschland verlässt?
3. Was kann ich tun, damit die Bank eine geringere Rate mit mir vereinbart?
4. Wie kann ich die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich herauszögern bzw verhindern.
5. Wird gleichzeitig Lohn gepfändet und versteigert, oder welche Reihenfolge?
6. Wie geht die Bank vor, wenn mein Mann bereits in USA lebt und ihm in Deutschland kein Titel zugestellt werden kann?
7. Könnte er auch dort vollstreckt werden?
8. Wie ist denn jetzt die Vorgehnsweise, wie merke ich das mir eine Vollstreckung unmittelbar bevorsteht?

Ich möchte Unannehmlichkeiten weitesgehend vermeiden, zumal ich ja die Verantwortung für die Kinder habe und für diese sorgen muss, einen negativen Schufaeintrag oder gar Vollstreckung wäre für mich unerträglich. Aber ich möchte auch nicht ausziehen, um meinen Kindern ihr Heim zu erhalten, wenn nun schon die Familie zerbricht.

9.Wäre mir irgendiwe geholfen, wenn ich meinen Hausanteil an meinen Mann verkaufe, muss die Bank mich dann aus dem Kredit entlassen?
10. Wenn ich Mieterin dieses Hauses wäre, kann es dann zwangsverkauft werden?
11.Wie hoch muss der Mindestpreis bei einer Versteigerung sein?

12. Soll ich einen Anwalt in dieser Sache beauftragen, was würde mich der denn Kosten und wie hoch wären die Erfolgsausichten?

viele Grüße
Katja

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfragen beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt:

1. Ist das Verhaltnen der Bank normal?

Die Bank ist umgekehrt auch an den Finanzierungsvertrag gebunden. Aufgrund der internen Vorgaben ist bei Ausbleiben der Raten die entsprechende bearbeitende Stelle verpflichtet die Rechtsabteilung einzuschalten.

Das Hauptproblem bei einer Baufinanzierung ist, dass der größte Teil der Kreditrate (Annuität) aus Zinsleistungen besteht und nur ein geringer Teil zur Tilgung aufgewandt wird. Da die Tilgung in der Regel nur 1 % beträgt, die Zinsrate ca. 4-5 % beträgt, kann durch ein Herabsetzen der Rate auf € 1.200,- die Tilgung und auch schon gar nicht mehr die volle Zinslast bedient werden.

Dies wird das Hauptproblem der Bank sein, dass ohne eine vollständige Zahlung der Zinsen, sich der Baufinanzierungsbetrag erhöhen würde. Insoweit kann die Bank eine derartige Herabsetzung der Rate nicht zubilligen.

2. Wird hier vielleicht so schnell wie möglich versucht einen Vollstreckungsbescheid zu erwirken, bevor mein Mann Deutschland verlässt?

Das würde ich zunächst nicht unterstellen. Hauptsicherheit für die Bank ist die Immobilie. Zwar haften Sie, soweit Sie den Kreditvertrag unterschrieben haben, normalerweise auch persönlich für die Kreditverbindlichkeiten. Durch die persönliche Haftungsunterwerfung verfügt die Bank bereits über einen Vollstreckungstitel, aus der Grundschuld.

3. Was kann ich tun, damit die Bank eine geringere Rate mit mir vereinbart?

Sie haben mit der Bank einen Vertrag vereinbart, der neben der Verzinsung auch eine Tilgung enthält. An diesen Vertrag sind Sie für die Laufzeit des Vertrages gebunden. Sie können daher die Bank nicht zwingen eine niedriger Rate zu akzeptieren. Sie können hier allenfalls auf ein Entgegenkommen der Bank hoffen.

4. Wie kann ich die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich herauszögern bzw verhindern.

Es gibt sicherlich Möglichkeiten die Zwangsvollstreckung hinauszuzögern. Allerdings wird Ihnen hiermit nicht gedient sein, da die Raten während dieser Zeit weiterlaufen und eine spätere Verwertung auch die Kreditverbindlichkeiten anwachsen lässt. Je nach Gericht werden Zwangsvollstreckungen unterschiedlich schnell terminiert, so dass ein Verfahren auch schon mal bis zu 2 Jahren dauern kann, was allerdings die Ausnahme ist.

5. Wird gleichzeitig Lohn gepfändet und versteigert, oder welche Reihenfolge?

Das kommt auf die bearbeitende Stelle an. Prinzipiell kann die Bank aus dem Ihr vorliegenden Titel die Zwangsvollstreckung in alle Vermögenswerte und Forderungen betreiben. So kann Sie das Gehalt, die Konten, Steuererstattungsansprüche, Ansprüche aus Versicherung und andere Vermögenswerte pfänden lassen.

6. Wie geht die Bank vor, wenn mein Mann bereits in USA lebt und ihm in Deutschland kein Titel zugestellt werden kann?

Sicherlich kann auch eine Zwangsvollstreckung in den USA vorgenommen werden, was allerdings mit hohem Kosten- und Arbeitsaufwand verbunden sein durfte, so dass sich die Bank auf die Vermögenswerte in Deutschland konzentrieren wird, außer Sie hat entsprechende Niederlassungen oder Repräsentanzen in den USA.

7. Könnte er auch dort vollstreckt werden?

wie unter Frage 6 bereits ausgeführt.

8. Wie ist denn jetzt die Vorgehnsweise, wie merke ich das mir eine Vollstreckung unmittelbar bevorsteht?

Die Vollstreckung wird dadurch eingeleitet, dass Ihnen der vollstreckbare Titel aus der Grundschuld durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt wird. Dies kann sehr schnell geschehen, wenn Sie mit der Zahlung der monatlichen Raten mit mindesten 2 Raten in Rückstand geraten. Hierzu sind die AGB´s der Bank maßgebend.

Ich möchte Unannehmlichkeiten weitesgehend vermeiden, zumal ich ja die Verantwortung für die Kinder habe und für diese sorgen muss, einen negativen Schufaeintrag oder gar Vollstreckung wäre für mich unerträglich. Aber ich möchte auch nicht ausziehen, um meinen Kindern ihr Heim zu erhalten, wenn nun schon die Familie zerbricht.

9.Wäre mir irgendiwe geholfen, wenn ich meinen Hausanteil an meinen Mann verkaufe, muss die Bank mich dann aus dem Kredit entlassen?

Soweit Sie den Kreditvertrag mitunterschrieben haben, bleiben Sie auch bei einer Übertragung Ihrer Haushälfte aus dem Kreditvertrag verpflichtet.

10. Wenn ich Mieterin dieses Hauses wäre, kann es dann zwangsverkauft werden?

Im Falle einer Zwangsversteigerung steht dem Erwerber gegen den Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu § 57 a ZVG.

11.Wie hoch muss der Mindestpreis bei einer Versteigerung sein?
Dies hängt von dem Verkehrswert ab. Anhand Ihrer Angaben würde ich eine Finanzierungn in der Größenordnung bis ca. € 400.000 schätzen, bei einem unterstellten Eigenkapital von € 100.000.

Sollte sich der Verkehrswert anhand Ihrer Angaben bei ca. € 400.000,- bewegen, so müsste im ersten Zwangsversteigerungstermin mindestens ein Gebot von € 280.000,- erfolgen (70%) 7/10 Grenze, da ansonsten ein Berechtigter aus der Zwangsversteigerung, in diesem Falle wohl die Bank, den Zuschlag an den Bietenden untersagen kann, § 74a ZVG. Wird der Zuschlag untersagt, wird ein zweiter Zwangsversteigerungstermin festgesetzt, bei dem diese 7/10 Grenze nicht mehr gilt.

In jedem Fall wird der Zuschlag versagt, wenn weniger als 50 % des Verkehrswertes geboten werden, § 85a ZVG.

12. Soll ich einen Anwalt in dieser Sache beauftragen, was würde mich der denn Kosten und wie hoch wären die Erfolgsausichten?

Dem Zwangsversteigerungsverfahren werden Sie sich, soweit Sie die monatlichen Raten nicht zahlen (können) nicht entziehen können. Hier gilt es den Verlust so gering wie möglich zu halten, da bei einer Versteigerung in der Regel erhebliche Verbindlichkeiten zurückbleiben, da in den seltensten Fällen ein Erlös erzielt wird aus dem die Bank vollumfänglich befriedigt wird. Folge dessen wäre sicherlich ein negativer Schufaeintrag und weitere Pfändungsmaßnahmen bis zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung.

Um diesen zu entgehen, sollten Sie alle Möglichkeiten ins Auge fassen, die in Betracht kommen, um Ihre Verbindlichkeiten zurückzuführen, bzw. den Vertrag zu erfüllen:

Verkauf des Hauses, Untervermietung eines Teils des Hauses, Komplettvermietung.

Möglicherweise ist die Bank bei einem Verkauf auch zu einem Verzicht bereit. Sicherlich ist die Beauftragung eines Anwaltes bei einem solchen Verfahren hilfreich.

Hierzu stehen ich Ihnen gerne im Rahmen einer weiteren Beratung gerne zur Verfügung.

Sie erreichen mich am besten unter meiner Emailadresse RASchroeter@arcor.de

Mit besten Grüßen

RA Schröter
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER