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Zwangsvollstreckung in einen Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung

| 03.01.2022 15:17 |
Preis: 92,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


15:36

Aus einem Hauskauf in den USA schulde ich einer US Bank eine Summe X. Da meine Frau als Alleineigentümerin dieses Hauses in Amerika im Grundbuch eingetragen ist, kann die Bank sich nicht aus einer möglichen Zwangsvollstreckung dieses Hauses befriedigen.
Da ich sonst keine Besitztümer in den USA habe, dagegen aber mit meiner Frau gemeinsam eine Eigentumswohnung in Deutschland besitze, versucht die Bank nunmehr Zugriff auf meinen Miteigentumsanteil an dieser ETW zu erlangen. Ich wohne alleine in dieser Wohnung.
Inwieweit kann die Bank eine Zwangsvollstreckung in meinen Miteigentumsanteil bewirken und wie sieht das in der Praxis aus? Was ist mit den Rechten meiner Frau an dieser Wohnung? Muss das Miteigentumsverhältnis vorher aufgelöst werden? Kann die Bank verlangen, dass ich ausziehe?

03.01.2022 | 16:09

Antwort

von


(161)
Trostbrücke 1
20457 Hamburg
Tel: 040/80 80 65 200
Web: http://www.insolvenz.hamburg
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt, dass ausländische Gläubiger, also auch die Bank in den USA, ausländische Titel in Deutschland vollstrecken können. Geregelt ist dies für Nicht-EU-Gläubiger in § 722 ZPO. Es ist ein Urteil nötig, dass Sie als Schuldner letztinstanzlich verurteilt. Dies Rechtswegerschöpfung muss das ausländische Gericht bestätigen. Dazu benötigt der Gläubiger öffentlich beglaubigte Übersetzung des Urteils ins Deutsche und eine Apostille, eine amtliche Bestätigung der formellen Richtigkeit.

Mit dieser Dokumentenlage kann der Gläubiger die Vollstreckbarkeit in Deutschland einklagen. Ist die Vollstreckbarkeit gerichtlich bestätigt folgen alle nach deutschem Recht zulässigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

Besteht noch kein Titel kann der Gläubiger diesen auch direkt in Deutschland vor dem zuständigen Gericht gegen Sie erwirken. Das folgende Urteil oder der Vollstreckungsbescheid nach gerichtlichem Mahnverfahren führen dann eben so zur Zwangsvollstreckung.

Das bedeutet typischerweise Pfändung von Einkommen oder Bankguthaben und bei Immobilien Grundsicherheiten wie Zwangsicherungshypotheken und dann die Zwangsversteigerung.

Folge der Zwangsversteigerung von Miteigentumsanteilen an Immobilien ist nicht die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie, da ja der andere Miteigentümer nicht Schuldner ist. Diese Versteigerung ist je nach Immobilie meist ohne großen Erfolg, denn kaum jemand erwirbt einen halben Anteil, den er nicht wirtschaftlich verwerten kann. Üblicherweise wird darauf spekuliert, dass der zweite Miteigentümer mitsteigert, um die Immobilie von fremdem Einfluss freizuhalten.

Daneben kann der Gläubiger aber auch Ihren Anspruch gegen Ihren Miteigentümer pfänden, der auf Aufhebung der Gemeinschaft lautet. Dann kann er die Teilungsversteigerung beantragen und so die Versteigerung der gesamten Immobilie und die Teilung des Erlöses verlangen. Bis zur vollständigen Auflösung des Miteigentumsverhältnisses durch die Zwangsversteigerung kann der Gläubiger nichts gegen den anderen Miteigentümer tun. Eine Aufhebung der Gemeinschaft außerhalb der Zwangsversteigerung ist also nicht ratsam.

Die Bank als Gläubigerin kann Sie nicht zum Auszug zwingen, denn sie ist nicht Eigentümerin der Immobilie. Erst der Ersteigerer Ihres Miteigentumsanteils oder der Gesamtimmobilie im Fall der Teilungsversteigerung hat die Rechts des Eigentümers gegen den Besitzer auf Herausgabe, also Räumung der Immobilie.

Insgesamt hat die Gläubigerin aus den USA damit einige Hürden zu überwinden, unmöglich ist es aber nicht, dass Ihre Immobilie verwertet wird.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns


Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns
Fachanwalt für Insolvenzrecht

Rückfrage vom Fragesteller 21.02.2022 | 09:04

Mein Gläubiger hat einen Titel (nur) gegen mich erwirkt. Ich bin Miteigentümer einer Eigentumswohnung gemeinsam mit meiner Ehefrau.
Mein Gläubiger glaubt nun, er könne die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung betreiben. Den daraus resultierenden Geldbetrag will er hälftig an meine Ehefrau auszahlen und die andere Hälfte behalten.
Meine Frau ist als Miteigentümerin mit dieser Vorgehensweise nicht einverstanden.
Meine Frage: Kann der Gläubiger dennoch die Zwangsversteigerung der gesamten Eigentumswohnung betreiben?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.02.2022 | 15:36

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie zunächst vielen Dank für Ihre Bewertung und Ihre Geduld wegen er Nachfrage, die ich wie folgt kurz und knapp beantworten möchte:

Ja, kann er. Wenn der Titel vorliegt und in Deutschland für vollstreckbar erklärt wurde, dann kann der Gläubiger die Eintragung einer Grundbuchsicherheit/Zwangssicherungshypothek für Ihren Anteil verlangen. Als nächster Schritt ist dann die Zwangsversteigerung zur Teilung der Gemeinschaft möglich.

Ebenso kann er nur den Anspruch auf Teilung der Gemeinschaft pfänden und gegen Ihre Miteigentümerin vorgehen, siehe meine vorherige Antwort.

Das bloße Vorliegen eines amerikanischen Titels hilft da aber nicht, der muss eben vollstreckbar gemacht werden. Wenn es ein deutscher Titel ist, dann ist der Weg schneller und einfacher und damit gefährlicher.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns

Bewertung des Fragestellers 03.01.2022 | 21:50

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Mein Anwalt hat seine Antwort sehr verständlich formuliert.
Ich fühle mich umfassend beraten.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.01.2022
5/5,0

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ANTWORT VON

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