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Zwangsvollstreckung durch das Finanzamt bei Eigentümergemeinschaft

| 18.02.2019 10:02 |
Preis: 100,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils

Mein Ehemann und ich haben eine Ferieimmobilie . Der Verkehrswert bewegt sich zwischen 320.000 und 350.000€ Das Finanzamt setzt aber 400.000€ an. Mein Mann hat Steuerschulden, die er nicht bedienen kann. Ich habe keine Steuerschulden. Kann bei einer Zwangsversteigerung des Hauses auch mein Anteil ( die Hälfte gehört mir) vom Finanzamt einbehalten werden ? Das Finanzamt hat sich eine Sicherungshypothek von 57.000€ eintragen lassen. Da mir mein Mann seine Haushälfte vor 2 Jahren überlassen hat und ich allein im Grundbuch stehe, würde ich das Haus gerne verkaufen. Muss mir nach Bezahlung der Sicherungshypothek das Finanzamt eine Löschungsquittung erteilen ? Wir haben noch ca. 130.000€ Bankschulden auf dem Haus. Bei einem Verkauf von 320.000€ realistisch zu erzielendem Kaufpreis würde ich das frei verfügbare Geld halbieren und abzüglich der 57.000€ Sicherungshypothek mit meinem Mann teilen. Ist dies rechtlich anfechtbar?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Aufgrund Ihrer Darstellung gehe ich davon aus, dass die Grundschuld der Bank auf dem gesamten Objekt lastet, die Sicherungshypothek hingegen nur auf dem Miteigentumsanteil, den Ihr Ehemann Ihnen übertragen hat.

Durch die Übertragung des Miteigentumsanteils auf Sie kann das Finanzamt aus der Sicherungshypothek die Zwangsversteigerung in den Miteigentumsanteil beantragen oder fortsetzen. Nicht möglich ist eine Zwangsversteigerung in das gesamt e Objekt.

Durch die Übertragung des Miteigentumsanteils ist aber die Beantragung einer Teilungsversteigerung nicht mehr möglich, bei der der gesamte Grundbesitz versteigert worden wäre.

Im Rahmen der Zwangsversteigerung ist zu beachten, dass die Grundschuld der Bank bestehen bleibt, so dass ein potentieller Erwerber die Verpflichtungen aus der Grundschuld übernimmt. Zudem ist die Ersteigerung eines Miteigentumsanteils wenig attraktiv, da der andere Miteigentumsanteil außen vor bleibt. Aus der Erfahrung werden hier wenig Bietinteressenten erscheinen und mitbieten.

Im Rahmen einer angedachten Veräußerung wird der Notar im Abschluss eines Kaufvertrages die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger kontaktieren. Das Finanzamt wird dabei seine Forderung geltend machen, die durch die Sicherungshypothek begrenzt ist. D.h. auch wenn die eigentliche Forderung höher ist, kann das Finanzamt nur den Nominalbetrag zzgl. Zinsen aus der Sicherungshypothek verlangen.

Der Notar wird hierbei von dem Finanzamt eine Löschungsbewilligung einholen, wonach die Sicherungshypothek gelöscht wird, wenn der an das Finanzamt zu zahlende Betrag geleistet wurde.
D.h. die Löschungsbewilligung geht an den Notar, der diese dann an das Grundbuchamt weiterleiten wird.

Die Erlösaufteilung bleibt Ihnen und Ihrem Mann überlassen. Soweit das Finanzamt aber über die Sicherungshypothek weitergehend Forderung hat, wird es versuchen im Rahmen einer Anfechtung auf den Erlösanteil Ihres Mannes zuzugreifen.

Hinsichtlich der konkreten Abwicklung und einer etwaigen Verhandlung mit dem Finanzamt sollten Sie im Vorfeld anwaltliche Unterstützung einholen, wofür ich gerne zur Verfügung stehe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2019 | 09:25

Die Übertragung des Hausanteiles wurde vom Finanzamt angefochten und mir ein Duldungsbescheid geschickt. Kann der Verkauf trotzdem zum jetzigen Zeitpunkt erfolgen.? Kann das Finanzamt den Verkauf anfechten, auch wenn ihre Sicherungshypothek bedient ist? Ist ein Wertgutachten notwendig oder kann ich den Verkauf vollziehen ohne Maßgabe des Finanzamtes wie hoch der Verkaufserlös sein muss. Das Finanzamt setzt einen viel zu hohen Wert von 400.000€ an, der aber realistisch nicht zu erzielen ist. Ich habe recherchiert, dass ähnliche Objekte mit maximal 290.000 bis 300.000€ versteigert werden. Ich würde das Haus an meine Kinder für 300.000€ verkaufen. Die Kinder können in unseren Kredit einsteigen. Sonst hätten wir auch noch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Jeder Verkaufserlös über 350.000€ wäre dann auch noch steuerpflichtig. Also noch einmal zusammenfassend. Kann ich den Verkauf tätigen ohne Anzweiflung des Finanzamtes.
Vielen Dank im Voraus. Sie haben mir mit Ihrer ersten Antwort schon eine große Sorge genommen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2019 | 12:16

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Durch die Anfechtung haben Sie die Zwangsvollstreckung in den übertragenen Vermögenswert zu dulden. Da das Finanzamt eine entsprechende Titulierung selbst herbeiführen kann, ist das Finanzamt bestrebt einen recht hohen Verkehrswert anzusetzen.

Aus Ihren Angaben macht eine solche Anfechtung wenig Sinn. Zur Disposition steht ein Miteigentumsanteil, der vorrangig mit einer Grundschuld belastet. Maßgebend ist zunächst der Nominalbetrag der (gesamten) Grundschuld zzgl. Nebenleistung und Grundschuldzinsen für die unverjährte Zeit. Im Nachrang folgt die Sicherungshypothek.

Würde das Finanzamt eine Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils betreiben, bleibt die erstrangige Grundschuld bestehen. Ein Gläubiger müßte den Nominalbetrag ablösen, der in den meisten Fällen über der tatsächlichen Inanspruchnahme liegt. Erst aus einem Gebot wird das Finanzamt abzüglich der Kosten des Verfahrens befriedigt.

Als Beispiel:
Verkehrswert Miteigentumshälfte EUR 200.000,-
Erstrangige Grundschuld (hier wird der Gesamtbetrag angesetzt) EUR 150.000,- bleibt bestehen.
Gebot unter Berücksichtigung des bestehenden bleibendes Rechtes aus der Grundschuld EUR 50.000,-
Danach würde das Finanzamt EUR 50.000,- erhalten bei einem sehr hohen Verkehrswert für eine Miteigentumshälfte. Die Grundschuld bleibe bestehen und müßte durch den Erwerber im Nachgang abgelöst werden.

Grundsätzlich ist eine solche Miteigentumshälfte aber kaum verwertbar.

Zur weiteren Vorgehensweise sollte gegen die Verkehrswertfestsetzung Widerspruch eingelegt werden. Im weiteren ist durch das Ortsgericht ein Gutachten zu erstellen. Die Kosten sind hierbei überschaubar und sollten EUR 300,- nicht übersteigen.

Eine Übertragung der gesamten Immobilie kann ich hierbei nicht empfehlen, dass die Anfechtung durch das Finanzamt sich im Hinblick auf die Miteigentumshälfte auch gegenüber den Kindern weiter fortsetzen würde.
Im Zuge einer Übertragung sollte mit dem Finanzamt zwingend unter Verzicht auf die Anfechtung ein Abgeltungsbetrag ausgehadelt werden. Hierbei sollte die schlechte Verhandlungsposition des Finanzamtes bei einer Zwangsversteigerung dargestellt werden.

Ich hoffe dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.02.2019 | 08:40

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