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Zwangsvollstreckung Eigentumswohnung


14.12.2011 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Boerner



Ich habe im Zwangsversteigerungsverfahren am 13.12.11 eine Wohnung ersteigert. Diese ist seit März 2011 vermietet. Wie ich erst heute, am 14.12.11, vom Zwangsverwalter erfahren habe, hat der Mieter die Kaution nicht bezahlt und zahlt seit Oktober auch keine Miete mehr. Wegen der Kaution hat der Zwangsvollstrecker ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet, es liegt ein Vollstreckungsbescheid vom 21.11.11 vor der am 6.12.11 als Vollstreckungsauftrag bei der Gerichtsvollzieherstelle eingereicht wurde.

Am Freitag den 9.12.2011 ist vom Zwangsverwalter wegen der Versteigerung ein Zwischenbericht mit den Angaben des Kautions- und Mietrückstandes erstellt worden, der allerdings bei der Versteigerung nicht vorlag. Laut Aussage des Zwangsverwalters ist dieser Zwischenbericht am Montag den 12.12.11 per Bote an das Gericht gegangen, er lag aber wie gesagt bei der Versteigerung nicht vor und nicht einmal am 14.12., als ich den Rechtspfleger mittags angerufen hatte.

Kann ich gegen das Versteigerungsverfahren Widerspruch einlegen bzw. es irgendwie anfechten, da ich mit dem Wissen über den nicht zahlenden Mieter diese Wohnung nie ersteigert hätte?
Wenn das nicht geht oder es keinen Sinn macht, muss oder kann ich bzw. der noch Zwangsverwalter dem Mieter aufgrund der Rückstände fristlos kündigen (oder muss ich es warten, bis ich mit 2 Mieten im Rückstand bin)?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung des Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworten möchte:

Ein Widerspruch gegen den Zuschlag bzw. eine Anfechtung kommt vermutlich nicht in Betracht, da der Eigentumsübergang durch den Zuschlag gemäß §§ 89, 90 ZVG erfolgt ist. Zwar wäre der Zuschlagsbeschluss ggf. noch im Wege der sofortigen Beschwerde gemäß §§ 96 - 104 ZVG i.V.m. §§ 567 ff. ZPO anfechtbar. Voraussetzung hierfür wäre aber, dass ein Beschwerdegrund nach § 100 ZVG vorliegt. Insoweit müsste der konkrete Versteigerungsablauf auf eine Verletzung der §§ 81, 83 - 85a ZVG untersucht werden, was aufgrund des gegebenen Sachverhalts nicht möglich ist. Allerdings handelt es sich bei dem säumigen Mieter wahrscheinlich nicht um eine entsprechende Verletzung, da sich insoweit nur ein typisches Risiko der Zwangsversteigerung realisiert hat. Eine abschließende Beurteilung ist aber natürlich nur im Wege einer intensiven Prüfung möglich.

Ihnen steht aber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu, so dass Sie berechtigt sind, das Mietverhältnis zum erstmöglichen Termin im Rahmen der gesetzlichen Frist zu kündigen. Unbedingt zu beachten ist hier die Frist, da die Kündigung zum ersten zulässigen Termin eine Ausschlussfrist darstellt. Sie sollten somit am besten unverzüglich (morgen, wobei man hier notfalls auch von einer 3-Tages-Frist ausgehen kann, also spätestens übermorgen) die Kündigung erklären und in die Wege leiten.

Die Kündigung muss dabei gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen und auf die Widerspruchsmöglichkeit der §§ 574 - 574b BGB hinweisen. Ggf. sollten Sie in Anwesenheit eines Zeugen auch eine direkte Übergabe bzw. zumindest einen Einwurf in den Briefkasten vornehmen um sicherzustellen, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht und Sie dies dann auch nachweisen können.

Als Kündigungsgrund kommt aufgrund der Mietrückstände eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht, wenn seit Oktober, also seit inzwischen mehr als zwei Terminen keine Miete gezahlt worden ist. Dabei findet § 566 BGB Anwendung, so dass Sie als Erwerber in den Mietvertrag eintreten und somit auch das Kündigungsrecht übernehmen. Dies ist allerdings umstritten, so dass dies ein gewisses rechtliches Risiko birgt. Zu beachten ist weiterhin § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach der Mieter ggf. die Kündigung noch nachträglich durch Zahlung unwirksam machen kann. Im Rahmen der Kündigung muss außerdem der Sachverhalt auf dem der Kündigungsgrund beruht angegeben werden.

In jedem Fall sollte aber zusätzlich zu der außerordentlichen Kündigung noch hilfsweise ordentlich fristgemäß gekündigt werden.

Dabei ist von folgenden Kündigungsfristen auszugehen: Für die außerordentliche Kündigung ist § 573d BGB einschlägig, so dass die Kündigung nach Abs. 2 innerhalb von 3 Werktagen des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen kann. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung kann sich diese Frist nach § 573c BGB ggf. abhängig von der Mietdauer verlängern.

Sie sollten also unverzüglich schriftlich, durch Zustellung mittels eines Zeugen, unter Erwähnung der Widerspruchsmöglichkeit wegen der Mietrückstände seit Oktober außerordentlich fristlos, hilfweise ordentlich, jeweils zum nächsten Termin die Kündigung erklären.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weiterhilft. Bitte beachten Sie, dass eine Frage in diesem Forum in der Regel keine umfassende Rechtsberatung durch einen Anwalt ersetzen kann, und deshalb nur eine erste Einschätzung hinsichtlich der Rechtslage bieten kann. Insbesondere aufgrund des erheblichen finanziellen Interesses erscheint es sinnvoll, die Angelegenheit durch einen Kollegen vollumfänglich prüfen zu lassen. Insbesondere kann ggf. noch zusätzlich zu der Kündigung eine Räumungsklage gegen den Mieter erforderlich werden, so dass eine anwaltliche Vertretung von Beginn an sicherlich hilfreich wäre. Aufgrund der Ausschlussfrist des § 57a ZVG sollten Sie die Kündigung aber unabhängig davon sofort in die Wege leiten.

Mit freundlichen Grüßen,

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2011 | 05:23

Sehr geehrter Herr Boerner,
vielen Dank für Ihre Antwort. Ist es aber nicht so, dass ich mit der Kündigung nach $57aZVG noch bis zum 4. Januar Zeit habe und dies nicht schon morgen bzw. heute machen muss, da das der nächstmögliche Zeitpunkt der Kündigung ist? Zumindest hat man mir das so bei der Versteigerung gesagt.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2011 | 12:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben Recht, dass sich die Dreitagesfrist auf den gesetzlichen Kündigungszeitpunkt bezieht, auf den § 57a ZVG Bezug nimmt. Insofern ist die Angabe im dritten Absatz zu vorsichtig gewählt und mit vermutlich im Laufe der weiteren Bearbeitung so "durchgerutscht", da ich ja weiter unten noch auf den gesetzlichen Zeitpunkt verwiesen hatte. Dies bitte ich angesichts der Kürze der Bearbeitungszeit zu entschuldigen. Sie könnten sich also tatsächlich bis 4. Januar Zeit lassen.

Unabhängig davon empfehle ich Ihnen aber weiterhin unverzüglich, also durchaus heute noch die Kündigung auszusprechen. Gerade im Hinblick auf die nahenden Feiertage und den Jahreswechsel würde ich persönlich Fristen nicht unnötig ausreizen, und die Kündigung ist auch von einer etwaigen umfänglichen anwaltlichen Beratung nicht abhängig bzw. ändert sich durch diese nicht. Sofern Sie also nicht doch in Erwägung ziehen, dem Mieter doch noch eine Chance zu geben, gibt es eigentlich keinen Grund mit der Kündigung zu warten.

Mit freundlichen Grüßen

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