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Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung von Immobilien

09.02.2009 10:56 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Holger J. Haberbosch


Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Zwangsverwaltung beigetreten und hat im Laufe der vergangenen Jahre Zwangsverwaltungsvorschüsse geleistet. Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Sie wird durch eine Bank betrieben. Bisherige Termine verliefen erfolglos. Nun droht der Verkauf der Teileinheiten vor dem Versteigerungstermin. Wie können die Forderungen der WEG - vor allem die geleisteten Zwangsverwaltungsvorschüsse -in diesem Fall befriedigt werden? Was bedeutet: Beitritt zur Zwangsversteigerung? Was ist zu veranlassen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

1. Ich nehme an, dass die die Zwangsversteigerung betreibende Bank Ihre Forderung dinglich (bspw. durch eine Grundschuld) im Grundbuch gesichert hat. In diesem Falle sind Forderungen der WEG lediglich zweitrangig zu berücksichtigen. Lediglich mit einem Anteil von 5% des festgestellten Wertes der Wohnung besteht eine Vorrangigkeit für Hausgeldforderungen.

Hierzu folgendes Beispiel:

Ist die Wohnung nach dem Gutachten 50.000 € wert, so sind in Höhe von 5%, d.h. 2500,00 € die Hausgeldforderungen der WEG vorrangig durch den Versteigerungs- oder Verkaufserlös zu befriedigen. Diese Sonderbestimmung gilt jedoch nur für Hausgeldfordeungen aus dem Jahr der Beschlagnahme der Immobilie und der Forderungen aus den 2 davorliegenden Kalenderjahren. Die restliche Forderung der WEG wird nur nachrangig, d.h. nach vollständiger Befriedigung der Bankenforderung, sofern noch ein Resterlös übrig bleibt, befriedigt.

Diese Sonderregelungen gilt nur für Hausgeldforderungen und nicht etwa für Kosten, wie die von Ihnen benannten Zwangsverwaltungskosten, diese sind auf jeden Fall zweitrangig hinter den Forderungen der Bank.


2.Sie können, der von der Bank betriebenen Zwangsversteigerung beitreten und wären somit Beteiligter in diesem Verfahren. Dies ist insbesondere von Bedeutung, sofern die Bank die Zwangsversteigerung beendet, in diesem Fall würde diese durch Sie verfahrensführend weiterbetrieben werden. Die Alternative wäre, dass die WEG Ihre Forderung lediglich bei dem für die Zwangsversteigerung zuständigen Gericht, anmeldet und dann wie oben unter 1. befriedigt wird.
Sollte die Bank jedoch das Zwangsversteigerungsverfahren einstellen, so wäre dieses beendet, da Sie dem Verfahren nicht beigetreten sind und somit keine Partei zur Betreibung des Verfahrens vorhanden ist.

Der Beitritt zur Zwangsversteigerung ist insbesondere eine Kostenfrage, dies kann hier nicht abschließend beurteilt werden, da hierfür Kenntnis vom Wert der Immobilie, sowie die Höhe der Bankenforderung und auch der WEG-Forderung erforderlich wäre.


3. Üblicherweise sind die WEG-Forderungen weit niedriger als die Bankenforderung. Gleichzeitig liegt der zu erwartende Veräußerungserlös weit unter der dinglich abgesicherten Forderung der Bank so dass ich Ihnen lediglich raten kann, Ihre Forderungen bei Gericht anzumelden um so den Anfall weiterer Kosten zu verhindern.

Sollten Sie hier die Beauftragung eines Rechtsanwaltes in Betracht ziehen, würde ich Ihnen zur Verfügung stehen. Die hierfür erforderlichen Kosten richten sich nach dem Gegenstandswert und würden vorab mitgeteilt werden.

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