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Zwangsverwaltung und fristlose Kündigung Eigentumswohnung

| 13.02.2012 06:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


07:14
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 13.12.11 eine Eigentumswohnung ersteigert. Sie ist seit März 11 vermietet, doch der Mieter hat die Kaution nicht bezahlt und seit Oktober 11 auch keine Miete mehr (was bei der Versteigerung nicht erwähnt wurde). Der Zwangsverwalter hat nichts weiter unternommen als einen Vollstreckungsbescheid wegen der Kaution zu erwirken, den er mir jetzt anbieten will.
Wäre es nicht seine Pflicht gewesen, das längst eingetrieben zu haben? Hätte er nicht dem Mieter Anfang November schon fristlos kündigen müssen (2 Zahltermine der Miete waren da verstrichen)? Ist es für mich jetzt besser, den Vollstreckungsbescheid zu übernehmen (auch die Kosten dafür?) oder soll ich diese Forderung zusammen mit der mich betreffenden säumigen Miete als Gesamtbetrag (formaler Fehler?) mit in die fristlose Kündigung aufnehmen, die ich jetzt nach Ende der Zwangsverwaltung schreiben muss?
Für Ihre Antwort vielen Dank im Voraus.
13.02.2012 | 07:00

Antwort

von


(257)
Ludwig-Thoma-Strasse 47
85232 Unterbachern
Tel: 08131/3339361
Web: http://www.rechtsanwaeltin-altmann.de
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Eine Pflicht des Zwangsverwalters Ihnen gegenüber eine Kündigung gegenüber dem Mieter auszusprechen kann ich nicht erkennen.

In dem Vollstreckungsbescheid sind Sie nicht als Gläubiger angegeben, daher können Sie hieraus keine Rechte durchsetzen – auch den Vollstreckungsbescheid nicht „übernehmen". Der Anspruch kann höchstens abgetreten werden.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug kann aber Ihrerseits ausgesprochen werden, da zwischenzeitlich – nachdem Sie Eigentümer geworden sind – der Mieter mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug ist.

Die Kaution würde ich vom Schuldner bzw. dem Zwangsverwalter direkt fordern.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.


Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe
mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin



Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2012 | 17:26

Sehr geehrte Frau Hein,

ich weiß nicht, wie Sie darauf kommen, dass der Zwangsverwalter mir gegenüber eine Kündigung gegenüber dem Mieter aussprechen sollte. Das habe ich in keiner Weise geschrieben oder gefragt. Wie es der Name sagt, sollte ein Zwangsverwalter, zumindest meinem jetzigen Verständnis nach, die Mietwohnung verwalten, und dazu gehört es dann auch, dem Mieter zu fristlos kündigen, falls er die Miete nicht zahlt. Oder darf das ein Zwangsverwalter nicht? Wenn er es darf, stellt sich mir die Frage bzw. das war meine Frage, warum er es nicht getan hat, so dass die Wohnung zum Versteigerungstermin frei gewesen wäre.

Was ist denn der Unterschied zwischen "übernehmen" und "abtreten"? Es tut mir leid, wenn ich als Laie die juristischen Fachbegriffe nicht parat habe.

Gibt es einen Grund dafür, warum Sie die Kaution vom Mieter bzw. Zwangverwalter direkt fordern würden, oder um es konkreter auf meine Frage abzustellen: Ist es ein formaler Fehler, in der fristlosen Kündigung die säumige Miete zusammen mit der säumigen Kaution als Gesamtbetrag einzufordern?
Kann ich, wie Sie schreiben, die Kaution vom Zwangsverwalter fordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2012 | 07:14

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

es tut mir leid, dass ich mich erst nun melde.

Hiermit nehme zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Die Frage stellten Sie sehr wohl in den Raum: „Hätte er (der Zwangsverwalter) dem Mieter nicht schon Anfang November kündigen müssen"?

Selbstverständlich hätte er nicht die Kündigung Ihnen gegenüber aussprechen dürfen. Er hätte aber seinerzeit – und das meinte ich – auch Ihnen gegenüber nicht die Pflicht gehabt, dem Mieter die Kündigung auszusprechen. Da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt. Hierfür möchte ich mich entschuldigen.

Der Zwangsverwalter kann nach eigenem Ermessen handeln: Das Aussprechen von Kündigungen gegenüber säumigen Mieter gehört aber meiner Meinung nach zu seinen Aufgaben. Warum er dies unterlassen hat, kann ich ohne Kenntnis der weiteren Umstände nicht beurteilen.

Eine Abtretung ist in den §§ 398 BGB geregelt und bedarf eines „Übernahmevertrages".

Grundsätzlich können Sie nur den Mietzins fordern, der Ihnen zusteht. Wenn die Forderung (die Kation) schon tituliert sind (Vollstreckungsbescheid) dann können Sie diese nicht erneut gerichtlich geltend machen. Entweder der Zwangsvollstrecker setzt den Anspruch weiterhin durch oder es erfolgt eine Abtretung.

Ich hoffe Ihnen nun weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 16.02.2012 | 18:36

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"Diese Antwort war eine einzige Frechheit. Statt einfache Fragen sachlich zu beantworten, verdreht diese Anwältin den Sinn einer einfachen Frage ins Absurde, um dann festzustellen, dass die Frage absurd ist.
Bei der nächsten Frage stellt sie besserwisserisch fest, dass ein Vollstreckungsbescheid nicht "übernommen" sondern nur "abgetreten" werden kann. Was soll dass, bin ich Jurist? Dann müsste ich hier keine Fragen stellen.
Der Informationsgehalt dieser Antwort war gleich 0 und die Nachfrage wurde nicht beantwortet."
Stellungnahme vom Anwalt:
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 16.02.2012
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Diese Antwort war eine einzige Frechheit. Statt einfache Fragen sachlich zu beantworten, verdreht diese Anwältin den Sinn einer einfachen Frage ins Absurde, um dann festzustellen, dass die Frage absurd ist.
Bei der nächsten Frage stellt sie besserwisserisch fest, dass ein Vollstreckungsbescheid nicht "übernommen" sondern nur "abgetreten" werden kann. Was soll dass, bin ich Jurist? Dann müsste ich hier keine Fragen stellen.
Der Informationsgehalt dieser Antwort war gleich 0 und die Nachfrage wurde nicht beantwortet.


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