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Zwangsverwaltung und Nebenkosten


23.01.2007 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag!
Ich habe folgendes Problem:
Im September 2003 bezog ich eine Mietwohnung in einem Wohnhaushaus, das bereits unter Zwangsverwaltung stand (ist im Mietvertrag auch vermerkt).
Für 2003 und 2004 erhielt ich anstandslos eine korrekte Betriebskostenabrechnung von der eingesetzten Hausverwaltung. Zum 01.11.05 wurde das Wohnhaus von einem neuen Eigentümer nach Zwangsversteigerung erworben, ebenso wurde zum selben Datum die Hausverwaltung gewechselt. Im März 2006 zog ich aus der Wohnung aus, die gezahlte Kaution wurde relativ schnell ausbezahlt. Nun erhielt ich am 21.12.06 eine Betriebskostenabrechnung der neuen Hausverwaltung für 2005, allerdings ist diese fehlerhaft und vor allem unvollständig, da nur für November & Dezember 2005 abgerechnet wurde. Auf Anfrage erhielt ich die Auskunft, man könne nur für die letzten zwei Monate abrechnen, da man erst ab 01.11.05 die Hausverwaltung übernommen habe, die Unterlagen für den vorherigen Zeitraum nicht vorliegen und ausserdem befand sich das Wohnhaus unter Zwangsverwaltung bis Ende Oktober 2005- da müsse sowieso nicht abgerechnet werden.

Hier meine Fragen mit der Bitte um Angabe von Gesetzen/Paragrafen (wenn möglich) in den Antworten:

1. Ist die mir vorliegende Abrechnung gültig, obwohl nur für 2 Monate abgerechnet wurde oder gilt dies als "nicht abgerechnet"?
2. Kann ich sämtliche BK Vorauszahlungen für 2005 zurückverlangen?
3. Muss bei Zwangsverwaltung generell keine BK Abrechnung gemacht werden, wie die Hausverwaltung nun behauptet?
4. Wer muss grundsätzlich in diesem Fall die Jahresabrechnung vornehmen - die Zwangsverwaltung, die nachfolgende Hausverwaltung oder beide (jeweils anteilig)?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,


hier hat der neue Vermieter über das Abrechnungsjahr eine Nebenkostenabrechnung auszustellen.

Der Zwangsverwalter ist für die Dauer der der Beschlagnahme in allen Rechten und Prlichten nach § 152 ZVG eingetreten und muss daher ebenfalls abrechnen, so dass die Behauptung der neuen Verwaltung, bei der Zwangsverwaltung müsse keine Abrechnung gemacht werden, also falsch ist.

Die Aufsplittung, wie die neue Verwaltung es nun machen will, ist daher unstatthaft; hier muss die neue Verwaltung dann eben vom Zwangsverwalter die Unterlagen anfordern. (LG Berlin GE 92, 1321).

Daher sollten Sie der Abrechnung für zwei Monate widersprechen und nun eine neue Gesamtabrechnung fordern (AG Hamburg WM92,380; AG Coesfeld WM 92,379). Setzen Sie dafür eine Frist von einem Monat.

Teilen Sie weiter mit, dass Sie nach dieser Frist bis zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung dann die Vorauszahlungen zurückhalten (OLG Hamm RE WM 98, 476), um so den Vermieter zur Abrechnung zu zwingen.

Diese zurückgehaltenen Vorauszahlungen sollten Sie dann aber auf ein gesondertes Konto zahlen; denn wenn die Abrechnung erfolgt, muss dann das Geld freigegeben werden.

Eine Rückzahlung gezahlter Vorauszahlungen kommt aber nicht in Betracht.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle



Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2007 | 13:53

Vielen Dank! Ich kann aber keine Vorauszahlungen mehr einbehalten, da ich bereits im März 2006 ausgezogen bin. Kann ich die geleisteten Vorauszahlungen für 2005 komplett von der letzten Hausverwaltung zurückfordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2007 | 14:58

Sehr geehrter Ratsuchender,


nein, eine Rückforderung ist so nicht möglich; Sie können allenfalls eine Abrechnung (Gesamtabrehnung) verlangen und dieses auch gerichtlich durchsetzen.

Kommt es dann zu einem Guthaben, haben Sie dann eine Anspruch auf Auszahlung des Guthabenbetrages; kommt es aber zu einer Nachzahlung, müssen Sie diese zahlen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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