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Zwangsverwaltung nach Immobilienverkauf auf Ratenzahlungsbasis


| 03.12.2012 21:58 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Damen und Herren,

hier eine möglicherweise kompliziertere Rechtssache, zu der ich einige Fragen habe:

Mein Vater hat seinen Gastronomiebetrieb in Deutschland vor etwa fünf Jahren an einen früheren Mitarbeiter verkauft – und zwar auf Basis eines Ratenzahlungsplanes, der im Verkaufsvertrag als „Tilgungsplan" auch notariell beurkundet wurde. Der Käufer der Immobilie hat sich nach einem gescheiterten Verkaufsversuch (und auch aus Gründen, die im persönlichen Bereich zu suchen sind) vor knapp zwei Jahren überraschend nach Italien abgesetzt, alle Brücken abgebrochen und damit auch für Dritte ein finanzielles Desaster ausgelöst.
Mein Vater, der in Deutschland und in Italien lebt, hat seine Forderung damals mit einer Sicherungshypothek an „rangbereiter Stelle" zum „Höchstbetrag" im Grundstückskaufvertrag abgesichert. Die Immobilie ist durch den längeren Leerstand sowie die allgemeine wirtschaftliche Talfahrt am Standort inzwischen stark wertgemindert.
Im Verkaufsvertrag für den Gastronomiebetrieb war für den Fall ausbleibender Ratenzahlungen eine Vollstreckungsmöglichkeit in das Vermögen des Käufers vorgesehen. Zitat: „Wegen der monatlichen Zahlungsverpflichtung [...] unterwirft sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Notar darf dem Verkäufer auf dessen Wunsch eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Vollstreckungsverpflichtung übersenden ohne dass es des Nachweises der Fälligkeit der Forderung bedarf."
Nun sind bislang alle Versuche meines Vaters, auf juristischem Weg wieder Eigentümer der Immobilie zu werden, an einer gerichtlich angeblich nicht bekannten Zustell- oder ladungsfähigen Adresse gescheitert, was bereits ordentlich Geld gekostet, aber absolut nichts gebracht hat. (Unterlagen zu diesem Teil des Falles liegen mir leider nicht vor.)
Die Hausverwaltung, die auch das Ladengeschäft betreut, hat aufgrund des ausstehenden Hausgeldes inzwischen die Zwangsverwaltung durchgesetzt (ohne meinen Vater zu konsultieren). Dem Zwangsverwalter ist es jetzt auch offenbar gelungen, das Ladengeschäft zu Beginn des neuen Jahres zu vermieten. Aus den erwarteten Einnahmen wird die Hausgemeinschaft nach eigenen Angaben ihre Forderungen an den untergetauchten Eigentümer befriedigen. Diese belaufen sich, wie mir auf Anfrage mitgeteilt wurde, auf rund 11.000 Euro (Hausgeldrückstände und die Kosten der Zwangsverwaltung). Die entgangenen Ratenzahlungen an meinen Vater dürften mehr als das Dreifache dieser Summe ausmachen.
Inzwischen erwägt mein Vater eine gütliche Einigung mit seinem Schuldner, dessen Aufenthaltsort ihm – offenbar im Gegensatz zu einem Teil der deutschen Justizbehörden – durchaus bekannt ist. Allerdings ist es nach Lage der Dinge wenig wahrscheinlich, dass der Schuldner nach Deutschland kommen würde, um einen Notar aufzusuchen – da sind einfach zu viele Rechnungen offen geblieben. Daher müsste die angestrebte Rückübertragung in Italien beurkundet werden.

Zu diesem Problemkreis meine Fragen:

1.) Das Objekt steht unter Zwangsverwaltung – kann in dieser Situation überhaupt ein Eigentümerwechsel vorgenommen werden und was ist dabei zu beachten?
2.) Kann mein Vater während einer laufenden Zwangsverwaltung beim Vollstreckungsgericht sozusagen nachträglich einen Teilungsplan beantragen, so dass er von den künftigen Mieteinnahmen wenigstens einen Anteil erhält? Sein finanzieller Schaden ist m. E. jedenfalls weitaus größer, als jener der Hausgemeinschaft als Ganzes. Reicht hierzu ein formloses Schreiben mit Belegen zur Forderung?
3.) Können mein Vater und sein Schuldner die Rückabwicklung des Kaufvertrages in Italien für eine Immobilie in Deutschland überhaupt rechtlich verbindlich vornehmen? Wenn ja, wie und wo? (Konsulat? Italienischer Notar?)
4.) Gibt es auf Basis der vertraglich vereinbarten „sofortigen Zwangsvollstreckung" und vor dem Hintergrund der offiziell nicht bekannten Adresse des Schuldners überhaupt einen aussichtsreichen und finanziell erträglichen Weg, den Verkauf rückgängig zu machen oder das Eigentum zurück zu übertragen?
5.) Würde mein Vater wieder Eigentümer, müsste er dann auch die offenen Hausgeldzahlungen oder sonstige Verbindlichkeiten automatisch übernehmen? Lässt sich das ggf. vertraglich ausschließen oder sonst wie regeln?

Da Recht haben und Recht bekommen zweierlei Dinge sind, freue mich auf eine realistische Würdigung des skizzierten Falles.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Des Weiteren erlaube ich mir den Hinweis, dass lediglich eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts und in Unkenntnis der Vertragsunterlagen und der Verfahrensakten keine abschließende Bewertung möglich ist, die aufgrund Ihres getätigten Einsatzes in Anbetracht des einschlägigen Streitwertes jedoch offensichtlich auch nicht gewollt sein kann. Demnach komme ich zu folgender Bewertung:

1.) Eine Zwangsverwaltung bewirkt, dass dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis entzogen und auf den Zwangsverwalter übertragen wird, was eine Beschlagnahme darstellet und eine Übereignung allein durch den Eigentümer ausschließt(§§ 148 II, 146 I, 20 I, 23 I ZVG). An die Stelle des Eigentümers tritt in gewisser Weise der Zwangsverwalter, so dass eine Übereignung ohne dessen Mitwirkung allein durch den Schuldner nicht in Betracht kommt.

2.) Ihr Vater als Göäubiger kann allerdings einen Beitritt zur Zwangsverwaltung beantragen (§ 151 II ZVG). Im Falle eines Beitritt gilt die Beschlagnahme auch zu Gunsten des Beitretenden, so dass der Zwangsverwalter die Erlöse zwischen den verschiedenen Gläubigern aufzuteilen hat.

3.) Infolge der Anordnung der Zwangsverwaltung ist eine Rückübereignung durch den Käufer so nicht möglich.

4.) Eine Rückübertragung des Eigentums ist auch gar nicht zweckdienlich, da Sie selbst erwähnen, dass inzwischen eine erhebliche Wertminderung eingetreten ist. Vielmehr sollte Ihr Vater nach wie vor versuchen, die ihm zustehende fällige Kaufpreisforderung im Wege der Zwangsvollstreckung zu erwirken. Hierfür muss - wie Sie sicherlich schon wissen - nicht geklagt werden, sondern vielmehr stellt die notarielle Ukrunde mit Unterwerfungserklärung einen tauglichen Vollstreckungstitel dar. Infolge der eingetragenen Sicherungshypothek, die sicherlich vorrangig vor den Forderungen der Hausverwaltung ist, kann Ihr Vater das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben und so u.U. - einen entsprechenden Erlös vorausgesetzt, besser fahren als durch eine Beteiligung an der Zwangsverwaltung. Sie sollten unbedingt einen Anwalt beauftragen, der eine Akteneinsicht in das laufende Zwangsverwaltungsverfahren nehmen sollte. Die Zwangsverwaltung setzt ebenfalls einen Beschluss voraus, der dem Eigentümer zuzustellen ist. Durch diese Akteneinsicht müsste eigentlich eine zustellungsfähige Anschrift des Eigentümers ersichtlich werden!

5.) Würde Ihr Vater wieder Eigentümer werden (was er aber wegen der Zwangsverwaltung - wie ausgeführt - nicht ohne weiteres werden kann) hätte er die Hausgeld- und sonstigen Forderungen grundsätzlich nicht zu bedienen. Diese richten sich gegen den Eigentümer persönlich und lasten nicht auf dem Grundstück. Anders wäre dies nur, wenn Sie durch ein Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld)gesichert wären. Aus meiner Sicht und aufgrund der mir bekannten Informationen ist der Weg, eine Rückübereignung anzustreben, gegenüber einer Zwangsversteigerung aufgrund der Sicherungshypothek oder notfalls einer Beteiligung an der Zwangsverwaltung weniger aussichtsreich.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 04.12.2012 | 13:27

Sehr geehrter Fragesteller,

meine obigen Antworten möchte ich wie folgt ergänzen bzw. korrigieren:

Die unter 1.) angesprochene Entziehung der Verwaltungsbefugnis des Eigentümers durch die Zwangsverwaltung bewirkt kein rechtliches Veräußerungsverbot. Insoweit liest sich meine obige Antwort missverständlich, insbesondere im Hinblick auf die Ausführungen zu 3.) Es ist rechtlich nicht unmöglich, das Grundstück an Ihren Vater zurückzuübereignen. Es erscheint bloß fraglich ob dies zweckmäßig und im konkreten Fall auch praktisch durchführbar ist. Denn im Falle einer solchen Rückübereignung würde Ihr Vater das mit der Zwangsverwaltung belastete Eigentum erwerben. Das bedeutet, dass der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger gleichwohl zu befriedigen ist und er im Anschluss daran den Antrag auf die Zwangsverwaltung zurücknehmen kann. Im Ergebnis wäre er also an den Vorgängen zu beteiligen, was es dann zumindest praktisch schwierig werden ließe, die Vertragsverhandlungen in Italien zu führen.

Ergänzen möchte ich meine Antwort auch dahingehend, dass der angesprochene Beitritt zur Zwangsverwaltung wiederum Kosten für Ihren Vater auslösen wird. Bevor ein solcher Beitritt veranlasst werden sollte, sollten Sie daher vorab noch zweierlei prüfen: Zum einen sollte durch eine Grundbucheinsicht ermittelt werden, in welchem Rang Ihr Vater zu berücksichtigen wäre, da eine Befriedung von mehreren Gläubigern nicht zu gleichen Teilen sondern nach Rangverhältnissen erfolgt. Zum anderen sollte vorab geprüft werden, ob die Forderung Ihres Vaters nicht bereits Berücksichtigung im Verfahren findet. In Folge der erwähnten Sicherungshypothek besitzt Ihr Vater bereits ein dingliches Sicherungsmittel. Dies hätte im Teilungsplan Berücksichtigung finden müssen, der neben dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger auch bestimmte andere Gläubiger im Rangverhältnis des § 10 ZVG einzubeziehen hat.

Konkretisieren möchte ich meine Ausführungen auch bzgl. Ziff. 5.) Wenn Sie dies auch nicht ausdrücklich erwähnen, muss Ihrer Sachverhaltsschilderung wohl unterstellt werden, dass es sich um eine WEG handelt. Dann würden die bestehenden Hausgeldrückstände des gegenwärtigen Eigentümers im Falle eines Eigentumserwerbs durch Ihren Vater zumindest über die Jahresabrechnungen auf ihn umgelegt werden können, wenn sie nicht vorher getilgt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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