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Zwangsverwaltung - Übernimmt diese Rechnungen nun der Zwangsverwalter?

26.02.2013 14:28 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Person A nimmt Kredit auf und kann ihn nicht mehr zahlen.
Person B stellt als Sicherheit für den Kredit von Person A ein Miethaus (Person B lässt Grundschuld eintragen).
Das Mietverhältnis im Miethaus besteht zwischen Mieter (M) und Person B. Nun wurde Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bestellt. Der Beschluss ging Person B zu.

Nun die Fragen:

- Person B hat bereits die Nebenkostenabrechnung gemacht für das Jahr 2012. Es sind Nachzahlungen Seitens M angefallen. Stehen die Nebenkostennachzahlungen Person B zu oder dem Zwangsverwalter, da ja Person B für die Nebenkosten in Vorleistung gegangen ist?

- Es sind noch Rechnung offen die sich auf das Mietgebäude (Sanierungsarbeiten und Erschließung ans Kanalnetz) beziehen. Diese wurden immer Abschlagsweise bezahlt, da diese durch die Mieteinnahmen bezahlt wurden. Übernimmt diese Rechnungen nun der Zwangsverwalter oder muss Person B diese ausgleichen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Ihre Fragen beantworte ich hinsichtlich Ihrer Angaben folgendermaßen.

1.Die Zwangsverwaltung beinhaltet eine Beschlagnahme. Nach § 20 ZVG umfasst die Beschlagnahme das Grundstück selbst, Erzeugnisse nach den §§ 97, 98 BGB, Bestandteile nach den §§ 93 ff. BGB und Zubehör nach den §§ 97 und 98 BGB im Umfange des § 1120 BGB. Hierzu zu zählen auch die Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen, jedenfalls für solche Abrechnungsjahre, bei denen der etwaige Nachzahlungsbetrag der Beschlagnahme nach den genannten Vorschriften unterfallen kann. Mit anderen Worten: Der Zwangsverwalter kann die Nebenkostennachzahlung für 2012 beanspruchen, wenn sie während der Zwangsverwaltung fällig wurde und noch nicht gezahlt wurde, auch wenn B ursprünglich die Zahlungen geleistet hat.

2. Der Zwangsverwalter muss die so genannten laufenden Ausgaben der Immobilie bezahlen, um den Bestand zu erhalten. Rechnungen aus der Zeit vor der Zwangsverwaltung, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes nicht (mehr) erforderlich sind, muss der Zwangsverwalter nicht bezahlen. Das gilt daher auch für die genannten offenen Rechnungen.

Ich bedaure, Ihnen keine für Sie bessere Auskunft geben zu können. Ich hoffe aber, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Über eine positive Bewertung freue ich mich.

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2013 | 19:08

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

heißt das dann, dass Person B doppelt bestraft wird? Person B musste die zu wenig gezahlten Nebenkosten auslegen und nun bekommt die Nachzahlung der Zwangsverwalter? Von diesen Nebenkostennachzahlungen könnten ja immerhin die noch ausstehenden Rechnungen vom Vorjahr bezahlt werden. Person B wird so gesehen doppelt bestraft, die Nebenkostennachzahlung aus dem Vorjahr (als noch keine Zwangsverwaltung war) muss abgetreten werden, jedoch die auflaufenden Rechnungen (Sanierungsarbeiten und Erschließung) aus dem Vorjahr müssen von B bezahlt werden? Eine Gleichbehandlung gibt es da nicht?

Vielen Dank nochmals.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2013 | 10:05

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt: Der Zwangsverwalter tritt mit der Anordnung der Zwangsverwaltung an die Stelle des Eigentümers (B). Daher erhält er - statt dem Eigentümer - die Nachzahlungen, die in der Zeit der Zwangsverwaltung fällig werden (also regelmäßig solche Nachzahlungen, die sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergeben). Es handelt sich hierbei nicht um eine Abretung, sondern um eine Beschlagnahme. Tatsächlich wird der Eigentümer hier schlechter gestellt zu Gunsten des Gläubigers, der die Zwangsverwaltung betreibt (regelmäßig die Bank).

Die Erträge der Immobilie (Miete u. ä.) sollen bestmöglich dem Gläubiger zufließen. Daher muss der Zwangsverwalter offene Rechnungen, die dem Erhalt des Gebäudes nicht (mehr) dienen, nicht bezahlen. Auch hierauf bleibt der Eigentümer "sitzen". Der Gedanke hinter einer solchen Regelung ist unter anderem der, dass der Gläubiger nicht deshalb weniger Erträge aus der Immobilie erhalten soll, weil der Eigentümer noch offene Rechnungen aus der Vergangenheit hat. Aus Sicht des B ist das sicherlich ungerecht aber das Gesetz bewertet das Interesse des Gläubigers, der die Zwangsverwaltung betreibt zumindest an dieser Stelle höher. Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben.

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