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Zwangsverwaltung & Mieterdarlehen


27.02.2007 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



In 2006 haben wir als Mieter einen Wohnraummietvertrag geschlossen. Im Vertrag selber wurde ein "Mieterdarlehen" über einige tausend Euro vereinbart. Dieses Darlehen soll nach einem im Mietvertrag enthaltenen Plan monatlich Schritt für Schritt "abgewohnt" werden.

Nun ist über das Mietshaus die Zwangsverwaltung eröffnet worden. Der Zwangsverwalter weigert sich, die mietvertraglich vereinbarten monatlichen Kürzungen des Mietzinses (das "Abwohnen") anzuerkennen und besteht auf vollem Mietzins.

Meine drei Fragen:

Darf er das?

Was geschieht, wenn ich bei unklarer Rechtslage nun trotzdem weiterhin die Miete gemäß Mietvertrag einkürze. Droht mir irgendwann die Kündigung?

Und schließlich: Welche Kündigungsrechte hätte ein neuer Eigentümer (der aus einer Zwangsversteigerung erwirbt) uns "alten Mietern" gegenüber (ganz unabhängig von der Frage des "abwohnbaren Mieterdarlehens". Das muss sich ein neuer Eigentümer nach meiner derzeitigen Kenntnis offenbar entgegenhalten lassen)?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

Der Zwangsverwalter kann von Ihnen grundsätzlich nur das vertraglich geschuldete einfordern. Es ist also streitentscheidend, wie genau Ihr Mietvertrag formuliert ist. Eine verläßliche Aussage hierzu kann in diesem Forum ohne Einsicht in die Vertragsunterlagen sicher nicht getroffen werden.

Sollten Sie unberechtigter Weise die Miete kürzen droht Ihnen natürtlich die Kündigung nach § 543 II Nr. 3 a, b BGB (siehe Anhang). Sie sollten deshalb die Rechtslage umgehend von einem Kollegen prüfen lassen. Zumindest aber bevor der Mietrückstand die zeitlichen Grenzen vorgenannter Norm übersteigt.

Nach § 57 a

"Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. 2Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist"
des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) hat der neue Eigentümer nämlich ein außerordentliches Kündigungsrecht von drei Monaten. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin.

Allerdings muss er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorweisen. Das heißt, es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Dazu zählt der Eigenbedarf.

Ich hoffe meine Antwort kann bei einer ersten Orientierung dienen.

Mit freundlichen Grüssen


Oliver Martin
Rechtsanwalt


Anhang:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter

a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2007 | 15:08

Zur Frage, ob dem Zwangsverwalter das vereinbarte Abwohnen des Mieterdarlehens entgegengehalten werden darf, will ich nachfragen und die benötigte Info liefern.

Im Mietvertrag selber ist die Zahlung des Mieters an den Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses geregelt. Es ist als "Mieterdarlehen" bezeichnet. Hinsichtlich des Abwohnenens ist ebenfalls im Mietvertrag ein genauer Plan enthalten, wie über den Zweitraum von einigen Jahren der Betrag abzuwohnen ist (zunächst läuft das Abwohnen ein gutes Jahr, dann ist zwei Jahre lang Pause, dann setzt das Abwohnen erneut ein, bis das Darlehen durch den vertraglich vereinbarten Abzug von der Monatsmiete getilgt ist).

Eine explizite Zweckbestimmung gibt es nicht. Der Vermieter hat aber vor und kurz nach dem Einzug nicht unerhebliche Umbauten in der Wohnung vorgenommen, um vertragsgemäßen Zustand herzustellen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie vor diesem Hintergrund die Frage beantworten könnten, ob der Zwangsverwalter die vollen Monatsmieten oder nur die Mieten abzüglich der vereinbarten Abwohnbeträge verlangen kann. Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2007 | 16:48

Sehr geehrter Fragesteller,

wie bereits dargestellt kann der Zwangsverwalter nur das fordern, wozu Sie vertraglich verpflichtet sind. Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass dies vorliegend nur der reduzierte Betrag ist. Sollte sich aber die Vereinbarung ehr als Darlehnsrückführung verstehen (dies könnte man aus Ihrer Schilderung ebensogut entnehmen) müssen Sie die volle Miete bezahlen, weil keine Gläubigerbevorzugung stattfinden soll.
Standartverträge gibt es für ein Mieterdarlehen nicht weshalb ich Ihre Frage ohne den Mietvertrag gesehen zu haben nicht definitiv beantworten kann.

Bitte haben Sie Verständnis, dass diese Frage ohne Prüfung der Unterlagen "aus der Ferne" nicht beantwortbar ist. Die Überprüfung und Auslegung vertraglicher Vereinbarungen kann über fea regelmäßig nur dem Grunde nach, nicht aber im kokreten Fall erfolgen.

Mit freundlichen Grüssen

Oliver Martin
Rechtsanwalt

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