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Zwangsverwaltung, gewerblicher Mietvertrag, Bestandsschutz

| 22.02.2010 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


20:31

Guten Tag,

nach dem 2. und an sich letzten gewollten Firmenumzug habe ich vor 15 Monaten einen Mietvertrag über 5 Jahre für Halle und Büroräume abgeschlossen. (als GmbH, juristische Person, Vermieter Privatperson). Dabei habe ich Wert darauf gelegt einseitig den Vertrag jährlich verlängern zu können. Der Vermieter hat lediglich ein außerpordentliches Kündigungsrecht. I.e. 2 Monate keine Mietzahlung etc.

Nun steht die Immobilie nebst zwei weiteren des Vermieters unter Zwangsverwaltung. Er ist somit nach wie vor Eigentümer und versucht zwei der "ordentlich" zu veräußern, so dass der Hauptgläubiger bereit wäre die dritte Immobilie weiter zu finanzieren.

Die Delikatesse: die Immobilie beinhaltet ein großes Wohnhaus und zwei darüber liegende Mietparteien. Das Ganze befindet in sich in einem reinen Gewerbegebiet. Der Zwangsverwalter hat die Mietwohnungen oben im Interesse des Gläubigers vermietet, das Amt diese Mietverträge gekündigt. Private Mietverträge sind im Gewerbegebiet nicht möglich, außer an Mitarbeiter etc.
Das heißt die Immobilie ist im Grunde unverkäuflich mit der GmbH als Mieter, da das Wohnhaus von der Aufteilung nicht einmal als Anwaltskanzei, Arztpraxis etc geeignet ist. Ohne die Halle kann ein Gewerbetreibender nichts damit anfangen.
Ich möchte die Immobilie nicht kaufen, da die Preisvorstellung absurd ist, der Eigentümer davon nicht abrückt, da er nichts mehr verlieren kann.

Die Frage: hat mein Vertrag Bestandsschutz und gelten die regulärén Vorschriften wie bei einem normalen Verkauf der Immobilie a) während der Zwangsverwaltung (es wäre ökonomisch auf meine Mieteinnahmen zu verzichten und ein verkäufliches Objekt zu verwalten) b) nach der Zwangsversteigerung? c) verändert sich die Rechtslage bei Übergang in die Insolvenz?

Für 50% des vorraussichtlichen, gutachterlichen Verkehrswertes, also Startpreis der zweiten Zwangsversteigerungsrunde wäre ich bereit Wohnort und Firma zusammen zu legen und 110 m2 Leerstand an Wohnraum in Kauf zu nehmen, aber eigentlich möchte ich nur meine Firma hier betreiben.

22.02.2010 | 18:38

Antwort

von


(944)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Die Frage: hat mein Vertrag Bestandsschutz und gelten die regulärén Vorschriften wie bei einem normalen Verkauf der Immobilie a) während der Zwangsverwaltung (es wäre ökonomisch auf meine Mieteinnahmen zu verzichten und ein verkäufliches Objekt zu verwalten) b) nach der Zwangsversteigerung? c) verändert sich die Rechtslage bei Übergang in die Insolvenz?

a.) Zwangsverwaltung

Werden Mieträume während des laufenden Mietverhältnisses unter Zwangsverwaltung
gestellt, ist der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, § 152 Abs. 2 ZVG , sofern der Mietvertrag im Zeitpunkt der Beschlagnahme geschlossen war und der Mieter Besitz an den Räumen hat. Besitz hat der Mieter schon dann, wenn er vorab die Schlüssel zu den Mieträumen erhalten hat. Der Mietbesitz muss im Zeitpunkt der Beschlagnahme nicht fortbestehen.

Der Zwangsverwalter ist nur an den Mietvertrag gebunden, wenn der Mieter vom
Zwangsverwaltungsschuldner, Nießbraucher oder Eigenbesitzer angemietet hat. Alle anderen Fälle erfasst § 152 Abs. 2 ZVG nicht.

Die Bindungswirkung nach § 152 Abs. 2 ZVG tritt nicht ein, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet ist. Vermieterpflichten aus beendeten
Mietverhältnissen hat der Zwangsverwalter nicht zu erfüllen. Er kann aber mit der Abwicklung eines bereits beendeten Mietverhältnisses befasst sein, wenn es z.B. um nicht
erledigte Wegnahmeansprüche des Mieters geht, die Mietsache nicht oder nicht ordnungsgemäß zurückgegeben wurde oder beschlagnahmte Miet- oder Pachtzahlungen
offen stehen.

Ihr Mietvertrag ist hier während der Zwangsverwaltung also geschützt.

Für die Zeit der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter an die Stelle des Vermieters.
Er ist zwar nicht Mietvertragspartei. An einen vom Schuldner geschlossenen Mietvertrag,
der im Zeitpunkt der Beschlagnahme bestand, ist der Zwangsverwalter gebunden, wenn der Mieter Besitz an den Räumen hatte, § 152 Abs. 2 ZVG . Der Mieter kann unter diesen Voraussetzungen vom Zwangsverwalter verlangen, dass dieser den Mietvertrag erfüllt.


b.) nach Zwangsversteigerung

Auch nach der Veräußerung der Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung bleibt das Mietverhältnis bestehen.

Kauf bricht nicht Miete. Das gilt auch in einer Versteigerung. Daher muss der Ersteher ein bestehendes Mietverhältnis übernehmen. Der Ersteher hat jedoch gemäß § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht, das dem Ersteher jedoch nur einen zeitlichen Vorteil verschafft. Der Ersteher kann zum ersten zulässigen Termin nach den gesetzlichen (§ 573c BGB ) (nicht den vertraglichen) Fristen kündigen. Die normalen Kündigungsgründe wie Eigenbedarf muss der Ersteher trotzdem geltend machen.

Allerdings kann der Erwerber das Gewerbemietraumverhältnis ohne Grund kündigen.


c.) Insolvenz

Nach § 108 InsO besteht auch das (Gewerberaum-)Mietverhältnis in der Insolvenz fort.

Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO ist nicht auf den erstmöglichen Termin nach Verfahrenseröffnung beschränkt, sondern kann während des gesamten Insolvenzverfahrens ausgeübt werden. Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 580a Abs. 4 BGB .

Die Kündigungsfrist beträgt demnach 6 Monate zum Ende des Kalendervierteljahres bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume (§ 580a Abs. 2 BGB ) oder 3 Monate bei sonstigen gewerblichen Mietverhältnissen (§ 580a Abs. 1 Ziffer 3 BGB ).



Rechtsanwalt Steffan Schwerin

Rückfrage vom Fragesteller 22.02.2010 | 20:18

Guten Tag Herr Schwerin,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Soweit klar, dass der Zwangsverwalter an den Mietvertrag gebunden ist.
De facto heißt das im echten Leben aber, dass die Interessensgemeinschaft Gläubiger- Zwangsverwalter- Immobilienmakler dem potentiellen Käufer erklären können er könne nach 3 Monaten gemäß § 573c BGB die gesamte Einheit nutzen, da § 57a ZVG eintrifft, was aus meiner Sicht 6 Monate bedeutet bei Gewerblichen.
Entschuldigen Sie meine unpräzise Fragestellung. Eigentlich will ich nur wissen, ob ich gekündigt werden kann bzw wann?
Wenn also jemand mit seiner Druckerei die Immo kaufen möchte um das Wohnhaus zu beziehen und seine DRuckerei in der Halle zu betreiben, kann er dies also tun und muss lediglich 6 Monate Kündigungsfrist in Kauf nehmen. Was also heißt mein eigentlicher Vertrag ist irrelevant bei der Zwangsvollstreckung und der vorher besichtigende Interessent muss nur 6 Moante Kündigungsfrist in Kauf nehmen um sich meiner zu entledigen?
Dass ich hier keine Rechtsverbindlichkeit bekomme ist klar, aber Vorschriften nachschlagen kann ich selber.
Die Frage ist doch an sich, das Ding kommt unter den Hammer, ich möchte mit der Firma nicht umziehen solange ich sie betreibe (10-15 Jahre noch), muss ich mit 6- monatiger Kündigung rechnen oder kann ich ruhig schlafen? Umzihen müssen würde 3 x Harz 4 Empfänger und das Ende der Firma bedeuten, Bestandsschutz den Erhalt. Hoffe das ist präziser.

mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.02.2010 | 20:31

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Nach der gesetzlichen Lage kann der Mietvertrag gekündigt werden.

Im Grunde genommen ist es so, dass der Mietvertrag gekündigt werden kann. Allerdings sind die jeweiligen Vorschriften des jeweiligen Stadiums, also ZVG, InsO und natürlich das BGB zu beachten.

Im Rahmen der Insolvent greifen die normalen Kündigungsfristen. Nur nach der Zwangsversteigerung greift ein außerordentlicher Kündigungsschutz.

Im Ergebnis kann Ihnen gekündigt werden.

Weiteres ist dann mit den anderen Parteien zu verhandeln. Man kann hier durchaus eine Position erarbeiten, mit welcher gesichert werden kann, dass Sie in dem Mietvertrag verbleiben können.

Ich hoffe, ich konnte hier weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.02.2010 | 21:19

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