Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zwangsverwalter erschwert freien Verkauf


25.02.2007 14:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Mein Vater ist vor Kurzem verstorben und meine Mutter(72) verkauft nun ihr Haus um sich in meiner Nähe(200 km von ihr entfernt) eine ETW zu kaufen.Diese ETW befindet sich in Zwangsverwaltung. Nachdem unser Kaufangebot bei der Gläubigerbank eingegangen ist, hat der Zwangsverwalter die Wohnung vermietet. Unser Kaufpreisangebot ist nun von der Bank bestätigt worden. Die Mieter, eine Familie mit Kleinkind, fordern nun Schadenersatz und Entschädigung von uns damit sie garnicht erst einziehen. Zahlen wir nicht 5% der Kaufsumme, dann ziehen sie ein und sind nicht rauszuklagen da Kind und 2. Kind in Planung. Steht meiner Mutter das Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf zu und wieviel Zeit sollten wir einplanen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Tatsache, dass die Bank Ihr Kaufpreisangebot akzeptiert hat, gibt Ihnen noch kein Kündigungsrecht, da für alle Immobiliengeschäfte die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist. Erst wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde oder wenn Sie die Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung formell durch Zuschlag erwerben, stehen Ihnen die Rechte eines Eigentümers zu. Erst dann könnten Sie ein eventuelles Kündigungsrecht ausüben.

Auch wenn es möglicherweise vom Zwangsverwalter ungeschickt war, die Wohnung zu diesem Zeitpunkt zu vermieten und so den freien Verkauf zu erschweren, so ist der Mietvertrag gleichwohl gültig. Als Käufer treten Sie dann in diesen Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Deshalb empfehle ich Ihnen dringend, den Mietvertrag zu prüfen bzw. von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Hierfür stehe ich Ihnen gerne im Rahmen einer Mandatserteilung zur Verfügung. Wenn der Mietvertrag z.B. befristet auf einen festen Zeitraum (z.B. 5 Jahre) oder wenn er unbefristet, aber mit einer Mindestvertragdauer, abgeschlossen wurde, steht Ihnen in dieser Zeit kein Kündigungsrecht zu.

Grundsätzlich steht Ihnen ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zu. Hierbei sind die Belange und Interessen Ihrer Mutter gegen diejenigen der Mieter abzuwägen. Ob die Belange der Mieter tatsächlich stärker wiegen als diejenigen Ihrer Mutter, wage ich zu bezweifeln, denn die Mieter lassen sich ja "sehenden Auges" auf diese Situation ein. Es wäre möglicherweise anders, wenn die Mieter bereits seit längerer Zeit in der Wohnung gewohnt hätten. Allerdings müßten Sie, selbst wenn Sie im Recht sind, mit einem Gerichtsverfahren rechnen, dessen Dauer nicht abgeschätzt werden kann und das auch davon abhängt, durch wieviele Instanzen die Mieter gehen wollen.

Der Zwangsverwalter (nicht Sie !!) könnte nun mit den Mietern eine Mietaufhebungsvereinbarung schliessen und den Mietern eine Entschädigung anbieten. Nach meiner Auffassung sollte dies (finanziell) nicht zu Ihren Lasten gehen, da Sie Ihr Kaufpreisangebot vermutlich für eine unvermietete Wohnung abgegeben haben.
Es wäre daher sicher sinnvoll, nochmals mit der Bank zu verhandeln.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Angaben eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2007 | 12:21

Sehr geehrte Frau Plewe!
Danke erstmal für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Ich habe heute versucht mich mit dem Zwangsverwalter zu einigen. Dieser hat den Mietern die Entschädigungsforderung erst nahegelegt! Er handelt nur im Interresse seiner Mieter. Dazu muß ich sagen, die Zwangsverwaltung besteht seit September 06, unser Kaufpreisangebot wurde dem Zwangsverwalter am 04.01.07 per Fax zur Kenntnis gegeben, Wohnungsbesichtigung war am 10.01.07 und Vertragsunterzeichnung war am 18.01.07.
Unser Kaufangebot ist für eine unvermietete Wohnung abgegeben worden und inzwischen bestätigt. Der Mietvertrag ist unbefristet und ohne Mindestmietdauer. Diesen Mietvertrag könnten wir jetzt bis zum Abschluss des Kaufvertrages übernehmen, jedoch sicher nur bei Zahlung der Entschädigung. Wie sollen wir uns da verhalten?
Mit freundlichen Grüßen und vielem Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2007 | 13:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten sich auf nichts einlassen, was Geld kosten könnte, bis Sie den Kaufvertrag BEIM NOTAR unterschrieben haben, denn erst dann wäre er rechtsgültig.
Rechtlich gibt es keine Möglichkeit, den Mietvertrag bis zum Abschluss des Kaufvertrages zu "übernehmen". Mir ist nicht klar, was der Zwangsverwalter damit meint.

Auch wenn es schwer fällt, sollten Sie sich nicht an die Wohnung klammern, sondern den Zwangsverwalter vor die Alternative stellen, entweder er schafft es, Ihnen die Wohnung ohne Mietverhältnis zu verkaufen (also den Mietvertrag aufzuheben) oder Sie kaufen die Wohnung mit dem Mietverhältnis, aber zu einem geringeren Preis oder Sie nehmen Abstand vom Kauf.

Jede andere Möglichkeit wäre für Sie mit einem finanziellen Risiko verbunden.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER