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Zwangsverstigerung, Pfändung einer Immobilie


24.11.2015 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

Meine Eltern haben vor Jahren ein Haus gekauft. Das Haus wurde finanziert und es ist noch nicht abbezahlt. Im Grundbuch steht also die finanzierende Bank an erster Stelle, erst dann kommen meine Eltern. Also nicht nur ein Elternteil sondern beide Elternteile als Ehepaar.

Nun ist mein Vater in der Zwischenzeit für seine Selbstständigkeit ein Kredit der KVW erhalten. Er ist in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Der Kredit wurde gekündigt. Die KFW, bzw die Bank die zusammen mit der KFW den Kredit genehmigt haben möchten die komplette Kreditsumme sofort haben. Dazu hat die Bank den Gerichtsvollzieher eingeschaltet der sich mit der Bank, die das Haus finanziert in Verbindung setzen möchte, mit dem Vorschlag, das Haus zu verkaufen, damit der Kredit der KFW zurück gezahlt werden soll.

Angenommen die Bemühungen der Eltern eine Ratenzahlung mit der KFW zu vereinbaren scheitern. Wie groß ist die Chance, dass sich die Bank die das Haus finanziert hat auf diesen Vorschlag eingeht? Gibt es gesetzliche Regelungen, die die Bank dazu zwingt, auf den Vorschlag der GV zu akzeptieren?

Was schlagen Sie vor, was muss in dieser Sache unternommen werden, damit das Haus nicht zwangsversteigert wird?

Es wäre vielleicht wichtig zu erwähnen, dass der Kredit für das Haus auf beide Elternteile läuft. Der Kredit der KFW nur auf mein Vater.

Mit besten Grüßen.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Wie hoch die Chancen sind, lässt sich beim besten Willen ohne genaue Kenntnis der Kreditsummen nicht sagen.

Da das Geld aber zuerst an die "Haus-Bank" geht, muss natürlich ein deutlich höherer Betrag zu erzielen sein, als die restlichen Verbindlichkeiten.

Unklar ist auch, warum der Gerichtsvollzieher eingeschaltet wurde. Ist die KfW auch im Grundbuch? Davon haben Sie nicht geschrieben, oder existiert bereits ein vollstreckbarer Titel?

Da im freihändigen Verkauf immer mehr zu erzielen ist, ist - zumindest wenn der Wert die Verbindlichkeiten deutlich übersteigt - eher mit einer Zustimmung zu rechnen.

Sollte es zu keiner Einigung kommen, ist die Versteigerung wohl unvermeidlich, zustimmen muss die andere Bank nicht.

ich rate Ihnen, ggf. anwaltlichen Rat vor Ort einzuholen, damit das Grundbuch und die Verträge eingesehen werden können. Oft hilft anwaltliche Unterstützungen auchbei den Verhandlungen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2015 | 17:22

Sehr geehrter Herr Steininger,

der Gerichtsvollzieher wurde eingeschaltet, weil die Summe nicht in einem Betrag bezahlt werden konnte. Dies möchte die Kreditgebende Bank aber haben.

Die KfW ist nicht im Grundbuch eingetragen.

Der Erlös beim Verkauf des Hauses würde die Verbindlichkeiten übersteigen. Allerdings würde ich annehmen, dass die Bank die den Hauskredit gewährt hat, kein Interesse am Verkauf des Hauses haben kann, da sie ja ein Teil des Erlöses an die KFW abgeben müsste und ihr würde auch die Zinsen entgehen die meine Eltern mit der Tilgung des Kredites zahlen.

Ich dachte, dass das Haus nicht zwangsversteigert werden kann solange die Kreditgebende Bank als erste im Grundbuch steht und sie sich einer Zwangsversteigerung verweigern kann. Ich dachte, dass das Haus bis zur vollständigen Rückzahlung des Hauskredits der Bank gehört, nicht meinen Eltern. habe ich hier ein Denkfehler gemacht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2015 | 17:28

Auch wenn eine Belastung im Grundbuch eingetragen ist, kann eine Zwangsversteigerung erfolgen.

Abhängig von der grundbuchlichen Rangposition der Rechte ist es möglich, dass mit dem Zuschlag alle im Grundbuch eingetragenen Rechte erlöschen, dem Ersteher die Immobilie also (im Grundbuch) lastenfrei übertragen wird. Es kann aber auch vorkommen, dass Grundbuchrechte bestehen bleiben. Ob und welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, stellt das Gericht im Versteigerungstermin fest.

Hier ist also wie gesagt eine genaue Prüfung erforderlich.

Denn das Haus gehört Ihren Eltern, diese sind Eigentümer im Grundbuch. Allerdings liegt auf diesem Eigentum eine Belastung.

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