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Zwangsversteigerungsverfahren Berlin/Neukölln

24.10.2013 00:48 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Ich würde gerne demnächst an einer Zwangsversteigerung in Berlin/Neukölln teilnehmen.
Beim Versteigerungsobjekt handelt es sich dabei um eine Eigentumswohnung welche vermietet ist.
Grundsätzlich würde ich gerne den Mieter per Sonderkündigungsrecht mit der Begründung des Eigenbedarfs kündigen.
Dieser ist in meinem Fall auch gerechtfertigt, da ich selbst in Neukölln zur Miete wohne, und somit tatsächlich einen Bedarf nachweisen kann.
Was mich jedoch stört sind andere Faktoren, wie zum Beispiel langjährige Kündigungsfristen.
Der § 577a BGB, der sogenannte "Rettungsanker".

Ich habe ein wenig geforscht und folgende Infos zusammen gestellt:

Manche Mieter sind durch eine gesetzliche Sperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.
Die Sperrfrist, die von 3-10 Jahren reichen kann, ist von Ort zu Ort unterschiedlich.


Bevor ich diese detailliert wiedergebe möchte ich vor ab ein paar Infos zum Mietverhältnis der EW geben.
Im Kurzgutachten steht geschrieben, dass es sich um eine EW-Anlage mit 36 Einheiten, davon vier Gewerbeeinheiten im EG (wo sich auch die zu versteigernde EW befindet). Die Umwandlung der EW-Anlage in die Rechtsform des Sondereigentums erfolgte 1996/1997.

Im Teileigentum Nr. 15 (die zu ersteigernde EW) im Erdgeschoss im Vorderhaus wurde seither als Kita genutzt. Zum Kaufzeitpunkt 2009 waren die Räume nutzungsfrei, zum Ortstermin (07.12.12) erfolgte die Nutzung zu Wohnzwecken in einer Art Wohngemeinschaft durch fünf Mieter.

Ich hatte mir die Wohnung nochmals selbst angeschaut. Sowohl an der Klingel, als auch am Postkasten stand jeweils der selbe Name: Ingenieurbüro M. Mustermann (fiktiver Name)

Die Wohnung selbst wird als Ingenieurbüro angegeben und damit gewerblich. Genutzt wird jedoch die WG wie bereits erwähnt als WG. Auch im Grundrissplan des Kurzgutachtens sind die Raumnamen durchgestrichen worden. Der Name Gewerbe als Zimmer zum Beispiel würde durchgestrichen und durch Schlaf -oder Wohnzimmer ersetzt.

Ich würde jetzt gerne wissen wie die Lage ist, mit was muss ich im schlimmsten Fall rechnen bei einer Sonderkündigung durch einen berechtigten Eigenbedarf, vorausgesetzt die Mieter würden rechtlich gegen eine Sonderkündigung vorgehen?

Auch möchte verstehen, was damit gemeint ist wenn von Überlassung die Rede ist bzw.
wenn der Mieter die Wohnung angemietet hat, als die Wohnung (noch) keine Eigentumswohnung
war; oder das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit des Mieters begründet wurde.

Wie kann eine Wohnung zu einer EW werden. Hatte Sie davor etwa keinen Eigentümer? Schließlich sind auch Wohnungen zur Miete Eigentumswohnungen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ihr Vorhaben gestaltet sich leider nicht nur hinsichtlich der beabsichtigten Kündigung schwieriger, als Sie derzeit annehmen.

Nach Ihrer Schilderung handelt es sich bei den zu ersteigernden Räumen offiziell noch immer um Gewerberäume. Die Umwandlung in Wohnräume wird als Nutzungsänderung bezeichnet. Die Nutzungsänderung eines Wohn- oder Gewerberaumes bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung. Ob dies im Einzelfall erforderlich ist und welche Unterlagen dem Antrag gegebenenfalls beizufügen sind, sollte telefonisch beim zuständigen Bauamt erfragt werden.

Hinzu kommt, dass es sich um eine Wohnungseigentumsanlage handelt, was weitere Beschränkungen nach sich zieht. In einer Eigentumsanlage nach dem WEG-Gesetz müssen zusätzlich Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung beachtet werden. Ggf. ist für die Nutzungsänderung die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen.

Dieses sollten Sie vorab in jedem Fall berücksichtigen und prüfen, da Sie die Räume ja zukünftig zu Wohnzwecken nutzen wollen.

Andererseits ergeben sich auch Vorteile. Es ist nach derzeitigem Kenntnisstand sehr wahrscheinlich, dass Sie Gewerberäume ersteigern, und nicht Wohnräume. Dann ist die Möglichkeit, den entsprechenden Mietern zu kündigen, erheblich erleichtert, da der besondere Kündigungsschutz für Wohnräume nicht greift. Sie benötigen insbesondere keinen Eigenbedarf, der Mieter kann sich nicht auf Härte berufen und auch die von Ihnen oben zitierte Vorschrift spielt insbesondere keinerlei Rolle. Hinzu kommt: Ein Mietvertrag über Gewerberäume kann bei Erwerb durch Versteigerung nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.

Sollte ich Fragen übersehen haben, so nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

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