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Zwangsversteigerungsverfahren


| 27.03.2006 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben die Absicht in Kürze ein Einfamilienhaus im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben. Viele Fragen, die sich aus der rechtlichen Situation heraus ergeben, sind hier bereits in der Vergangenheit gestellt und gut beantwortet worden.

Uns ist es wichtig, auch das Verfahren gut zu verstehen. Hieraus ergeben sich für uns vordringlich folgende Fragen:

- Muss ein Bieter sich im Vorfeld des Zwangsversteigerungstermins anmelden, oder reicht es aus, entsprechend vorbereitet im Termin zu erscheinen?

- Bis zu welchem Zeitpunkt kann der Gläubiger einen Antrag auf Anwendung der 7/10 Regelung stellen? Kann dies auch noch während des Versteigerungstermins oder gar nach Abschluss der Bieterphase geschehen?

- Kann man das Verfahren nach erfolgreicher Versteigerung beschleunigen, beispielsweise durch umgehende Zahlung der Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer sowie Hinterlegung des Bieterpreises? Mit welcher Dauer des Verfahrens müssen wir - Amtsgerichte Nordrhein-Westfalen - rechnen?

Die gesetzlichen Regelungen kann man sicherlich auch nachlesen. Wir sind daher vor allem an Antworten aus der Rechtspraxis interessiert. Schön wäre es, falls Sie uns noch weitere Hinweise geben können, welche Überraschungen den privaten und unerfahrenen Bieter erwarten können.

Vielen Dank und beste Grüsse.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte mich für Ihre Anfrage bedanken und Ihnen folgende Auskunft erteilen:

1)Sie müssen sich als Bieter nicht im Vorfeld anmelden. Es genügt, wenn Sie unangemeldet zum Termin erscheinen.

Wenn die Bietzeit eröffnet ist, haben Sie 30 Minuten lang Zeit ein Gebot abzugeben. Das Bietgeschäft wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet. D.h. es kann länger dauern als nur 30 Minuten. Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet.
Wenn Sie ein Gebot abgeben, müssen sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Ob Ihr Gebot zugelassen wird oder zurückgewiesen, entscheidet das Gericht sofort.
Üblich ist, dass der Bieter Sicherheit leisten muss. Sie beträgt immer 10% des Verkehrswertes und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots.
Kann der Bieter die Sicherheit nicht vorlegen, bleibt sein Gebot meist unberücksichtigt.

2)Nach Schluss der Bietzeit folgt die Verhandlung über den Zuschlag. In dieser Verhandlung können Anträge gestellt werden, die zur Zuschlagserteilung oder zur Zuschlagsversagung führen können. Meist geschieht dies sofort, es kann aber auch ein eigener Zuschlagsverkündigungstermin anberaumt werden.
Wenn das Meistgebot 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein antragsberechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. Antragsberechtigt ist derjenige, der wenn mehr als 70 % erzielt werden würden, Etwas oder mehr aus dem Erlös erhalten würde.
Wird der Zuschlag versagt, ist ein neuer Termin von Amts wegen anzuberaumen.

Dies bedeutet also, dass der Gläubiger während des Versteigerungstermins bzw. nach Schluß der Bietszeit von seinem Versagungsrecht Gebrauch machen kann.

3)
Liegen die Voraussetzungen zur Zuschlagserteilung vor, kann der Rechtspfleger den Zuschlag erteilen. Der Zuschlag erfolgt durch Beschluss. Mit der Verkündung des Zuschlages ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum außerhalb des Grundbuchs.

Der vollstreckbar ausgefertigte Zuschlagsbeschluss ist zugleich auch Räumungstitel gegen den Schuldner, wenn dieser sein Grundstück selbst bewohnt.

Der Zuschlagsbeschluss ist von der Zahlung nicht direkt abhängig, wenn Sie aber natürlich alle Forderungen sofort begleichen, so ist die Chance groß, dass Sie den Beschluss schneller erhalten. Wie lange es dauert, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Aber das Gericht gibt gerne Auskunft.

Wenn der Verteilungstermin durchgeführt ist und der Ersteher den Nachweis erbracht hat, dass er die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, ersucht der Rechtspfleger das Grundbuchamt um die Eintragung des Erstehers im Grundbuch als Eigentümer zu den im Zuschlagsbeschluss angegebenen Bedingungen. Es handelt sich hierbei um die Berichtigung des Grundbuches, da der Ersteher schon durch den Zuschlag Eigentümer geworden ist.

4) Was Sie erwarten kann, ist schwierig zu sagen. Aber ich kann Ihnen folgende Ratschläge auf den Weg geben:

- Gehen Sie im Vorfeld bereits auf ein oder zwei Versteigerungen und schauen Sie sich den Ablauf an. Insbesondere das taktische Vorgehen, wann das Gebot abgegeben wird, kann dort einigen „ Profis“ etwas abgeschaut werden.

- Sie können bei Gericht erfragen, wer der Gläubiger des Schuldners ist. Sie können bereits im Vorfeld mit diesem Kontakt aufzunehmen und ihn fragen, ob er auf die 7/10 besteht. Auch ist dies während des Termins möglich.

- Seien Sie nicht allzu überrascht, wenn der Termin gut besucht ist. Das hat nicht immer etwas zu bedeuten, oft sind es nur Zuschauer.

-Leider ist man aber meist doch nicht der Einzige, der ein günstiges Haus erwerben möchte und oft kommt es dazu, dass der Verkehrswert auch erreicht wird.

Ich hoffe auf all Ihre Fragen eingegangen zu sein und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2006 | 14:03

Vielen Dank für die zügige und sehr hilfreiche Beantwortung unserer Fragen. Wir fühlen uns sehr gut beraten. Eine einmalige Nachfrage würde ich trotzdem gerne noch stellen:

Bedeutet Ihre Anwort zu 3), dass mittels der Zuschlagsurkunde als Räumungstitel unmittelbar nach erfolgreicher Beendigung der Versteigerung die Räumung des Hauses initiiert werden kann, oder gilt es noch weitere Voraussetzungen bzw. Fristen zu beachten?

Nochmals vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2006 | 14:52

Sehr geehrter Ratsuchender ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Mit Verkündung des Zuschlags werden Sie Eigentümer.
Von diesem Zeitpunkt an stehen Ihnen die Nutzungen zu und Sie haben die Lasten zu tragen.
Der Zuschlagsbeschluss wirkt gegen den früheren Eigentümer wie ein Titel auf Räumung und Herausgabe.
Mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses, die Ihnen auf Antrag das Vollstreckungsgericht erteilt, können Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, wenn der alte Eigentümer sich weigert das Grundstück freiwillig zu verlasen.

Dies bedeutet also, dass Sie mit der Räumung durch den Gerichtsvollzieger dann erst beginnen können, wenn Ihnen das Vollstreckungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt.
Vorher sollte der alte Eigentümer aber schriftlich aufgefordert werden freiwillig das Haus zu räumen.

Erlauben Sie mir bitte noch eine Sache anzumerken: Dies gilt nur wenn der Eigentümer das Haus selbst bewohnt. Handelt es sich um vermieteten Wohnraum so muß gekündigt werden. Dabei ist immer am Einzelfall zu überprüfen, ob Kündigungsvoraussetzungen gegeben sind.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

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