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Diese Antwort ist vom 14.01.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte Fragestellerin,
falls die Wohnung durch jemanden ersteigert wird, der diese selbst als Wohnraum nutzen will, so kann Ihnen aus diesem Grunde wegen Eigenbedarfs wieder gekündigt werden.
Es gibt keine Vorschrift, die die Mieter von zwangsversteigerten Wohnungen vor Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer schützt. Im Gegenteil ist in § 57a ZVG
sogar für den Fall, dass eine vermietete Wohnung zwangsversteigert wird, ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen. Danach darf zum nächstzulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden.
Eine Sozialklausel, die die neuen Eigentümer an einer Eigenbedarfskündigung hindern würde, gibt es nicht.
Falls die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine Härte darstellt, kann von Ihnen zwar der Kündigung widersprochen werden. Dann findet eine Abwägung zwischen Ihrem Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und denen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses statt. Hierbei könnte dann - neben sämtlichen anderen Umständen des Einzelfalles - auch zu Ihren Ungunsten mitberücksichtigt werden, dass Ihnen bei Einzug in die Wohnung bereits bekannt war, dass der Eigentümer durch eine Zwangsversteigerung bald wechseln wird und der neue dann möglicherweise die Wohnung selbst nutzen will und Sie deshalb nicht auf eine lange Mietdauer vertrauen konnten. Fällt die Interessenabwägung im Endeffekt zu Ihren Gunsten aus, können Sie zwar die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies allerdings nicht auf Dauer, sondern nur so lange, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, so dass Sie die Widerspruchsmöglichkeit dann letztlich auch nicht vor einem erneuten Umzug schützt.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Leider kann ich Ihnen keine positivere Antwort geben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Nachfrage vom Fragesteller
14.01.2007 | 17:50
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Nachfrage habe ich aber noch. Mir ist schon klar, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs stattfinden kann. Wichtig für mich wäre aber zu wissen, welche Chancen auf Erfolg diese hat. Ich habe gelesen, dass Eigenbedarf nur dann erfolgreich ist, wenn er tatsächlich auch begründet ist und das dazu nicht unbedingt der Wunsch des neuen Eigentümers gehört, selbst in die eigene Wohnung einziehen zu wollen. Der Vermieter muss doch nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich auch benötigt oder? Sehen Sie da noch den Hauch einer Cahnce für mich?
Herzlichen Dank.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
14.01.2007 | 18:25
Sehr geehrte Fragestellerin,
die Grenze wäre erst eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung, diese wäre unwirksam. Das ist z.B. der Fall, wenn der Selbstnutzungswille nur vorgetäuscht wäre. Entfällt der Eigenbedarf bis zum Kündigungstermin wieder, muss dies mitgeteilt werden.
Der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich als Wohnraum für sich (oder auch seine Familienangehörigen) benötigen und die ernsthaft Absicht haben, die Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen, um kündigen zu können. Ein Notfall oder Zwangslage müssen aber nicht vorliegen, auch nicht, dass der Vermieter selbst unzureichend untergebracht ist. Es reicht, wenn der Vermieter den bloßen Wunsch hat, nun in seinen eigenen Räumen zu leben (BVerfG NJW 90,3259). Eigenbedarf kann selbst dann gegeben sein, wenn noch eine andere Wohnung des Vermieters frei ist (in bestimmten Fällen muss diese dem Mieter allerdings als Ersatz angeboten werden). Insofern wird die Eigentümerstellung des Vermieters berücksichtigt. Es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe (z.B. besserer Schnitt der Wohnung, bessere Lage, Wohnung ist kostengünstiger oder größer oder auch kleiner bei geringerem Wohnbedarf). Von daher sehe ich da wenig Chancen, einer etwaigen Eigenbedarfskündigung entkommen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
