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Zwangsversteigerung und Eigenbedarf


14.01.2007 15:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage ergibt sich aus folgendem Sachverhalt: Vor vier Monaten habe ich einen Mietvertrag unterschrieben. Kurz danach bekam ich von der Vormieterin der Wohnung die Info, dass die Wohnung (ist bereits eine Eigentumswohnung) zur Zwangsversteigerung steht und nun von einem Zwangsverwalter verwaltet wird. Dieser sagte mir, dass mein Mietvertrag ungültig sei, da noch keine Übergabe stattgefunden hatte (das Mietverhältnis sollte erst 2 Monate später beginnen) und er die Wohnung nicht vermieten würde.

Die Zwangsversteigerung wurde dann aber abgesagt, da der Eihgentümer Insolvenz beantragt hatte. Nun hat mich der Zwangsverwalter (auf Betreiben des insolventen Eigentümers) angeschrieben, dass er doch vermieten würde. Was er ja wohl auch muss, da er sich neutral verhalten muss. Allerdings steht er in engem Kontakt mit dem Hauptgläubiger, einer Bank, die die Wohnung nicht vermietet sehen will. Der Zwangsverwalter sagte mir, dass die Bank als Hauptgläubiger auch weiter ein Zwangsversteigerungsverfahren anstreben würde und es eventuell auch in diesem Jahr dazu kommen könnte.

Nun weiß ich nicht, was ich machen soll. Ich würde sehr gerne in die Wohnung einziehen, habe aber Angst, dass mir nach einer Zwangsversteigerung gleich die Kündigung ins Haus flattert. Nun meine Frage: Bin ich in diesem Fall ohne weiteres kündbar? Es ist anzunehmen, dass eine Einzelperson oder ein Pärchen die Wohnung zum Eigenbedarf steigern wird. Ist deren Wunsch in "ihre neue" Wohnung einzuziehen in diesem Fall ein ausreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung? Trifft bei mir eine Sozialklausel zu (ich bin alleinerziehende, freiberufliche Mutter einer 7jährigen Tochter)? Könnte man es mir negativ auslegen, dass ich von vorneherein von einer eventuellen Zwangsversteigerung wußte und das beim Einzug in Kauf genommen habe?

Da ich mich diese Woche entscheiden muss, wäre ich Ihnen für eine baldige Antwort sehr sehr dankbar!
Sehr geehrte Fragestellerin,

falls die Wohnung durch jemanden ersteigert wird, der diese selbst als Wohnraum nutzen will, so kann Ihnen aus diesem Grunde wegen Eigenbedarfs wieder gekündigt werden.

Es gibt keine Vorschrift, die die Mieter von zwangsversteigerten Wohnungen vor Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer schützt. Im Gegenteil ist in § 57a ZVG sogar für den Fall, dass eine vermietete Wohnung zwangsversteigert wird, ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen. Danach darf zum nächstzulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Eine Sozialklausel, die die neuen Eigentümer an einer Eigenbedarfskündigung hindern würde, gibt es nicht.
Falls die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine Härte darstellt, kann von Ihnen zwar der Kündigung widersprochen werden. Dann findet eine Abwägung zwischen Ihrem Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und denen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses statt. Hierbei könnte dann - neben sämtlichen anderen Umständen des Einzelfalles - auch zu Ihren Ungunsten mitberücksichtigt werden, dass Ihnen bei Einzug in die Wohnung bereits bekannt war, dass der Eigentümer durch eine Zwangsversteigerung bald wechseln wird und der neue dann möglicherweise die Wohnung selbst nutzen will und Sie deshalb nicht auf eine lange Mietdauer vertrauen konnten. Fällt die Interessenabwägung im Endeffekt zu Ihren Gunsten aus, können Sie zwar die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies allerdings nicht auf Dauer, sondern nur so lange, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, so dass Sie die Widerspruchsmöglichkeit dann letztlich auch nicht vor einem erneuten Umzug schützt.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Leider kann ich Ihnen keine positivere Antwort geben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2007 | 17:50

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Nachfrage habe ich aber noch. Mir ist schon klar, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs stattfinden kann. Wichtig für mich wäre aber zu wissen, welche Chancen auf Erfolg diese hat. Ich habe gelesen, dass Eigenbedarf nur dann erfolgreich ist, wenn er tatsächlich auch begründet ist und das dazu nicht unbedingt der Wunsch des neuen Eigentümers gehört, selbst in die eigene Wohnung einziehen zu wollen. Der Vermieter muss doch nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich auch benötigt oder? Sehen Sie da noch den Hauch einer Cahnce für mich?
Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2007 | 18:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Grenze wäre erst eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung, diese wäre unwirksam. Das ist z.B. der Fall, wenn der Selbstnutzungswille nur vorgetäuscht wäre. Entfällt der Eigenbedarf bis zum Kündigungstermin wieder, muss dies mitgeteilt werden.
Der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich als Wohnraum für sich (oder auch seine Familienangehörigen) benötigen und die ernsthaft Absicht haben, die Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen, um kündigen zu können. Ein Notfall oder Zwangslage müssen aber nicht vorliegen, auch nicht, dass der Vermieter selbst unzureichend untergebracht ist. Es reicht, wenn der Vermieter den bloßen Wunsch hat, nun in seinen eigenen Räumen zu leben (BVerfG NJW 90,3259). Eigenbedarf kann selbst dann gegeben sein, wenn noch eine andere Wohnung des Vermieters frei ist (in bestimmten Fällen muss diese dem Mieter allerdings als Ersatz angeboten werden). Insofern wird die Eigentümerstellung des Vermieters berücksichtigt. Es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe (z.B. besserer Schnitt der Wohnung, bessere Lage, Wohnung ist kostengünstiger oder größer oder auch kleiner bei geringerem Wohnbedarf). Von daher sehe ich da wenig Chancen, einer etwaigen Eigenbedarfskündigung entkommen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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