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Zwangsversteigerung - neue Eigentümerin


17.11.2005 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe folgendes Problem: ich bin Mieter eines Hauses, das nun zur Mitte des Monats zwangsversteigert wurde. Da ich mich mit meinem Vermieter über die Höhe der diesmonatlichen Miete uneinig war, hat sich dieser in voller Höhe aus meiner Kaution bedient, d.h. er hat den Antrag auf Auszahlung bei meiner Bank gestellt und ich bin unterrichtet worden. Er hat sich auch der prozentualen Abtretung der Mieteinnahmen aus der Kaution bedient, die ich eigentlich woanders hinzahlen müsste.
Die neue Eigentümerin fragte mich schon nach der Miete. Wie schaut das aus, wem steht jetzt wieviel Miete für diesen Monat zu? Und: Was kann ich tun, wenn der "EX"-Vermieter sich des vollen Geldes aus meiner Kaution bedient und nicht mehr zurückzahlt (weil er pleite ist)? Was mache ich mit dem anderen Gläubiger, der möchte auch die Abtretung in voller Höhe, aber der EX-Vermieter war ja diesen Monat nicht die ganze Zeit Eigentümer...Danke für die Beantwortung im voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

der "alte" Vermieter hätte sich hier nicht der Kaution bedienen dürfen. Dieses wäre nur zulässig gewesen, wenn die Mietforderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist, oder sich IHRE Vermögensverhältnisse wesentlich verschlechtet hätten (LG Berlin GE 97,1027).

Das alles war nach Ihrer Schilderung hier nicht eingetreten, so dass Sie neben dem "alten" Vermieter auch die Bank "freundlich" auf diesen Umstand hinweisen sollten (dabei kommte es aber auch die genaue Kautionsabrede an). Hier könnten Sie sogar im Wege der einstweiligen Verfügung den "alten" Vermieter zur Rückzahlung zwingen (wenn er denn das Geld noch hat).

Für den Bestand der Mietkaution und deren Rückzahlung bei Vorliegen der Voraussetzungen haftet aber auch der Erwerber; ist diese Kaution -so vermute ich- auf ein Sonderkonto bei der Bank geflossen, geht diese Kaution atomatisch auf den neuen Vermieter über (OLG Düsseldorf WM 97, 264), ohne dass es einer gesonderten Übertragung bedarf.

Hierzu sollten Sie bei einem Rechtsanwalt eine individuelle Beratung vornehmen lassen, was dieses Forum so nicht bieten kann (siehe Button "Hilfe").


Bis zur Eintragung der Rechte in das Grundbuch bleibt aber der "alte" Vermieter Eigentümer und kann auch die Rechte aus dem Mietvertrag auf Zahlung des Mietzinses geltend machen (LG Itzehoe WM 93,662), so dass Sie eigentlich an den "alten" Vermieter weiterzahlen müssen. Da der "Neue" aber auch Foderungen anmeldet, können Sie es sich ganz einfach machen, und bis zur Klärung der Ansprüche die Miete beim Amtsgericht hinterlegen. So können sich dann "alter" und "neuer" Vermieter alleine streiten, ohne dass Ihnen etwas passieren kann.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2005 | 14:41

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
zunächst bedanke ich mich herzlich für die Beantwortung meiner Frage.
Bitte konkretisieren Sie, was ich tun kann um die Entnahme der Kaution zu verhindern. Kann ich eine gerichtliche Verfügung erwirken oder nur ein Anwalt? Sollte ich dem EX-Besitzer schreiben?
Das mit der Hinterlegung ist eine super Sache, das werde ich ab dem nächsten Monat machen. Hierfürrufe ich beim Amtsgericht an. Danke!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2005 | 15:08

Die einstweilige Verfügung könnten Sie beim Amtsgericht selbst beantragen, müssen aber dazu alle Unterlagen zur Glaubhaftmachung mitbringen. Der "Ex-Besitzer" hat doch schon die Rückzahlung verweigert- so hatte ich Sie verstanden -, so dass ein erneutes Anschreiben nicht notwendig ist; ansonsten sollte dieses mit einer kurzen Frist erfolgen.

Viel Glück.

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