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Zwangsversteigerung in 2 Miteigentumshälften mit vorrangigen Grundschulden

| 08.01.2016 23:17 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin (vermutlich einziger) Bietinteressent in einem recht komplizierten Zwangsversteigerungsverfahren und habe hierzu einige Rückfragen. Nachfolgend schildere ich zunächst die Rahmenbedingungen:

Ein Grundstück, das im Eigentum eines Ehepaars steht, soll in 2 Miteigentumshälften zwangsversteigert werden. Betreibender Gläubiger ist ein Finanzamt, das sowohl gegenüber dem Ehemann, als auch gegenüber der Ehefrau Forderungen, jeweils in unterschiedlicher Höhe hat. Vor diesem Hintergrund wurden 2 getrennte Zwangsversteigerungsverfahren, jeweils einen halben Miteigentumsanteil des Grundstückes der Eheleute betreffend, eingeleitet.
Die Zwangssicherungshypotheken des Finanzamtes sind jedoch nicht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Vorrangig besteht eine valutierte Grundschuld in Höhe von 20.000 EUR zugunsten einer Bank. Offenbar haften die beiden Eheleute für diese Grundschuld gesamtschuldnerisch.
Die beiden Zwangsversteigerungsverfahren wurden im Rahmen eines ersten Versteigerungstermins parallel bzw. gemeinsam behandelt. Seitens des Rechtspflegers wurden für die beiden Miteigentumshälften also getrennt jeweils geringste Gebote ermittelt und festgesetzt. Hierbei wurde die gegenüber den Ansprüchen des betreibenden Finanzamtes vorrangige Grundschuld in voller Höhe sowohl in das geringste Gebot für die Miteigentumshälfte des Mannes, als auch in das geringste Gebot für die Miteigentumshälfte der Frau eingerechnet. Ich gehe davon aus, dass dies geschah, weil Ehefrau und Ehemann gesamtschuldnerisch für die eingetragene Grundschuld haften. Es handelt sich zudem um 2 getrennte ZV-Verfahren, so dass ein Gesamtausgebot nicht möglich war. So ergaben sich für die beiden Miteigentumshälften sehr hohe geringste Gebote, die jeweils für sich bereits den GESAMTverkehrswert (ca. 20 TE) der Immobilie deutlich überstiegen. Daher wurde beim ersten ZV-Termin kein Gebot abgegeben und das Verfahren zunächst eingestellt. Mittlerweile wurde das Verfahren auf Antrag des betreibenden Finanzamtes wieder aufgenommen und ein zweiter ZV-Termin angesetzt.
Ich gehe momentan davon aus, dass sich an den geschilderten Rahmenbedingungen bei diesem zweiten ZV-Termin nichts verändert hat.
Da das betreffende Grundstück für mich von einer gewissen Bedeutung ist, bin ich nach wie vor an einem Erwerb interessiert. Nebenbei bemerkt - ein freihändiger Erwerb des Grundstückes wird von den Eigentümern abgelehnt und scheidet daher leider aus.

Gehen wir einmal davon aus, ich ersteigere die beiden Eigentumshälften zu Bargeboten von jeweils 1 EUR zzgl. Verfahrenskosten und zu übernehmender Rechte (Grundschulden). Mir stellen sich nun folgende Fragen:

1. Sind die Bargebote (hier 2 x 1 EUR) und die Verfahrenskosten nach Zuschlag an das Amtsgericht und die "Ablöse" der Grundschuld unmittelbar an die betreffende Bank zu zahlen? Oder müssen die beiden festgesetzten "geringsten Gebote" vollumfänglich zunächst an das Amtsgericht gezahlt werden, das das Kapital (einschl. der Grundschuldenablöse) dann im Verteilungstermin an die Berechtigten verteilt?

2. Stellen die vom Amtsgericht ermittelten "geringsten Gebote" im vorliegenden Fall nicht eher rechnerische Größen (die insbesondere die gesamtschuldnerische Haftung der Eheleute berücksichtigen) als tatsächlich zu zahlende Geldbeträge dar? Denn auf welcher rechtlichen Grundlage könnte die beteiligte Bank den im Grundbuch eingetragenen Nominalwert der Grundschuld von mir 2-fach, also für jede "ersteigerte" Miteigentumshälfte vollumfänglich einfordern. Sobald meinerseits einmalig der eingetragene Nominalwert in Höhe von 20.000 EUR zzgl. Zinsen an die Bank gezahlt wurde, müssten doch sämtliche Rechte der Bank am betroffenen Grundstück erloschen sein (unabhängig davon, ob es zuvor als Ganzes in einem ZV-Verfahren oder in 2 Eigentumshälften in 2 ZV-Verfahren an mich übergegangen ist). Oder sehe ich das falsch? Falls ich den Nominalwert der Grundschuld tatsächlich 2-fach zahlen müsste - z. B. im Vorfeld eines Verteilungstermines an das Amtsgericht -, was geschieht dann mit den überschüssigen 20.000 EUR??


Für eine Beantwortung meiner Fragen wäre ich sehr dankbar.

Freundliche Grüße!

Bietinteressent

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Ablöse der Grundschuld ist an die Bank zu zahlen, während die Bargebote und Verfahrenskosten an das Gericht zu zahlen sind.

Knackpunkt ist die Gesamtschuld, d.h. die beiden Grundstücksteile haften zur Gesamthand. Das bedeutet, dass sich die Bank aus jedem Teil zu insgesamt(!) 20.000 € befriedigen kann, aber nur einmal. Sobald die Bank 20.000 € auf die Grundschuld erhalten hat, erlöschen beide Grundschulden. Kurz: Sie müssen nur einmal 20.000 € zahlen.

Ich empfehle, sich bei der Vorbereitung und der Teilnahme der Versteigerung von einem Anwalt begleiten zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2016 | 11:58

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Rückmeldung! Ihren Ratschlag, zusätzlich noch einen Kollegen hinzuzuziehen, werde ich umsetzen.

Das heißt in diesem Fall also tatsächlich - die errechneten "geringsten Gebote", in die die vorrangige Grundschuld sowohl für den einen, als auch für den anderen Miteigentumsanteil vollumfänglich eingerechnet ist, ist eine rein "rechnerische Größe" und bildet nicht die tatsächlich anfallenden Kosten für den Ersteher ab?

Nochmals vielen Dank und ein schönes Wochenende!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2016 | 17:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat ist das "nur" eine rechnerische Größe, sie stellt nicht die tatsächlich anfallenden Kosten dar.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.02.2016 | 14:48

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