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Zwangsversteigerung einer Whg - Kündigungrecht


07.12.2007 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zur Zwangsversteigerung steht demnächst eine vermietete Wohnung, an der ich Interesse hätte. Ort Hamburg.

Die Wohnung wurde zwar bereits vor einigen Jahren vom Bauträger umgewandelt, gehört diesem aber immer noch und wird jetzt erstmalig verkauft bzw versteigert.

Es gibt ja normalerweise aus § 57a ZVG ein Sonderkündigungrecht (unter gewissen Bedingungen).

Doch gilt dieses Sonderkündigungsrecht auch in diesem Fall?

Dem Mieter stehen ja beim erstmaligen Verkauf auch Rechte aus §577 BGB Vorkaufsrecht bei Umwandlung, sowie aus der Kündigungssperrfrist (10 Jahre ab Grundbucheintrag) nach der Sozialverordnungsklausel der Länder (hier: Hamburg (evtl v. 18.5.93)) zu.

Frage: Wonach richtet sich die Rangfolge der Vorschriften bzw was für Rechte hat der zukünftige Ersteigerer dieser Hamburger Wohnung bzgl Kündigung des Mieters.


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Ich bitte zu bedenken, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Gemäß § 577a BGB gilt für Sie, für den Fall des Erwerbs, eine Kündigungsbeschränkung.

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden, so wie hier durch die Umwandlung vor Jahren vom Bauträger, und wird das Wohnungseigentum veräußert, so kann sich der Erwerber nach § 577a Abs. 1 BGB auf eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen.

Die Sperrfrist von 3 Jahren ist die Mindestsperrfrist. Diese kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverornung der jeweiligen Landesregierungen verlängert werden.

Die Frist in Hamburg beträgt gemäß § 1 der Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfristen für Wohnraum (WoFvVO HH)10 Jahre.

§ 577a BGB gilt auch bei Zwangsversteigerungen, wenn nach der Zwangsversteigerung nach § 57a ZVG gekündigt wird (BayOLG NJW-RR 1992, 1166).

Gemäß § 557a Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass im Falle eines Erwerbes Ihrerseits eine Eigenbedarfskündigung für die Dauer von 10 Jahren seit Eintragung im Grundbuch ausgeschlossen ist.

Unberührt hiervon bleiben sonstige Kündigungsgründe des Vermieters aus wichtigem Grund, etwa Mietrückstand o.ä.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner Antwort behilflich sein.
Sehr gerne stehe ich Ihnen auch per direkter Onlineanfrage zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2007 | 13:58

Vielen Dank für die gute und verständliche Aufarbeitung meiner Frage.

Ich will kurz nachhaken: sehe ich es richtig, dass dann der Mieter der umgewandelten Whg trotz bzw. wegen der Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht aus §577BGB haben muss, die Ersteigerung also quasi unter Vorbehalt stattfindet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2007 | 22:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Der Erwerb aus der Zwangsversteigerung, also der Zuschlag nach ZVG genügt für das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB nicht. Dem Mieter steht wegen § 471 BGB ein Vorkaufsrecht in diesem Falle nicht zu. Zugleich wird das Vorkaufsrecht des Mieters durch den Zuschlag verbraucht.

Nach § 471 BGB ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus der Insolvenzmasse erfolgt.

Zusammenfassend: Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht. Dem Mieter steht aber der Kündigungsschutz für 10 Jahre gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf zur Seite.

Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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