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Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung im Rahmen der Insolvenz

| 24.06.2010 00:44 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Hallo,

am 09.11.09 wurde das Insolvenzverfahren über mein Vermögen eröffnet und ein Insolvenzverwalter eingesetzt. Im Rahmen dieser Insolvenz will der Insolvenzverwalter jetzt (im Juni 2010) meine Eigentumswohnung verwerten.
Diese Wohnung wurde über die LBS Bausparkasse 1996 mit 140.000 DM finanziert. Restschulden bei dieser Bausparkasse betragen zurzeit ca. 40.000 €. Eigentümer der Wohnung sind meine Frau und ich jeweils zur Hälfte (Grundbucheintrag). Das Darlehn wurde, und wird auch weiterhin, regelmäßig bedient, so daß es hier nicht zu Rückständen gekommen ist.

Im Jahr 2000 bin ich alleine (ohne meine Ehefrau) den Verpflichtungen meiner Eltern, als Gesamtschluldner, beigetreten. Meine Eltern hatten ein Darlehn bei der BHW Bausparkasse, sind aber mittlerweile zahlungsunfähig, auch nachdem ihr Haus zwangsversteigert wurde. Da ich Gesamtschuldner bin, wurde ich von der BHW in die Pflicht genommen, die Schulden meiner Eltern zu bezahlen. Die Restschuld bei der BHW beträgt derzeit ca. 108.000 €. Zusammen mit den Schulden bei der LBS, habe ich also Verpflichtungen in einer Höhe von ca. 150.000 €.
Das Darlehn der BHW wurde seit Versteigerung des Hauses nicht mehr bedient. Aufgrund der Gesamtumstände, habe ich darum die Insolvenz beantragt, da ich keine Möglichkeit sehe, diese Schulden zu begleichen.

Alles in Allem zahle ich derzeit 200 € Nutzungsentschädigung für die von mir selbst bewohnte Eigentumswohnung und ich werde mtl. mit 285 € gepfändet.

Der Insolvenzverwalter hat mich nun angeschrieben und angekündigt, unsere Eigentumswohnung verwerten zu wollen. Er hat darum meiner Frau meinen Anteil zum Kauf angeboten. Sie soll dafür ein Angebot abgeben.
Gestern haben wir dann den Insolvenzverwalter gemeinsam aufgesucht, um Näheres zu erfahren.
Er hat ausgeführt, daß er wohl die Zwangsversteigerung der Wohnung bei Gericht beantragen wird, obwohl weder die BHW noch die LBS Bausparkasse dies von sich aus veranlaßt haben, bzw. veranlassen werden. Dazu sei er aus der Insolvenzordnung heraus verpflichtet.

Meine Frage ist also:
-kann und/oder muss der Insolvenzverwalter die Wohnung verwerten?
-welche Rechte hat meine Frau als Miteigentümerin?
-darf meine Frau bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?
-sollte der Verkaufserlös bei einer Versteigerung 40.000 € übersteigen, was passiert mit dem Überschuss? Wird das Geld zur Schuldentilgung verwendet oder erhält es meine Frau, da sie ja nur für 40.000 € Schulden mitverantwortlich ist?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

-kann und/oder muss der Insolvenzverwalter die Wohnung verwerten?

Der Insolvenzverwalter ist gehalten Ihre Vermögenswerte zur Verwerten, um den Erlös den Gläubigern entsprechend der Insolvenzquote auszukehren. Dies gilt auch für den Miteigentumsanteil.

-welche Rechte hat meine Frau als Miteigentümerin?

Ihre Frau ist hälftige Eigentümerin an dem Grundstück, so dass Ihr alle Rechte über Ihren Anteil wahrnehmen kann. Sie kann den Anteil veräußern oder belasten, um beispielsweise den Insolvenzverwalter abzulösen.

-darf meine Frau bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?

Sie kann hier wie jeder anderer Interessent in dem Zwangsversteigerungstermin mitbieten und hat den Vorteil, dass Ihr bereits eine Hälfte des Grundstückes gehört. Insoweit würde bei einem Zuschlag der hälftige Verteilungserlös nach Abzug der Bankforderung Ihrer Frau zugute kommen.

-sollte der Verkaufserlös bei einer Versteigerung 40.000 € übersteigen, was passiert mit dem Überschuss? Wird das Geld zur Schuldentilgung verwendet oder erhält es meine Frau, da sie ja nur für 40.000 € Schulden mitverantwortlich ist?

Zunächst werden die bestehenden Verbindlichkeiten reguliert. D.h. die Bausparkasse erhält den geltend gemachten Betrag ausgezahlt.

Der verbleibende Restbetrag wird dann hälftig aufgeteilt. D.h. die Insolvenzmasse sowie Ihre Frau erhalten dann jeweils den verbleibenden Restbetrag zur Hälfte.

Dem Insolvenzverwalter ist daran gelegen Ihren Miteigentumsanteil zu verwerten, daher die Androhung mit einer Versteigerung.

Für ihn ist das Zwangsversteigerungsverfahren auch mit Kosten verbunden, da er sowohl die Gerichtskosten als die Kosten für das Verkehrswertgutachten im Vorfeld regulieren muss.

Da er denn Miteigentumsanteil nur an Ihre Frau verkaufen kann – andere Kaufinteressenten wird es kaum geben – bleibt ihm nur die Teilungsversteigerung, soweit er sich mit Ihrer Frau nicht einigen kann. Insoweit ist sicherlich sinnvoll dem Insolvenzverwalter ein Angebot zu unterbreiten. Sollte die Forderung des Verwalter allerdings zu hoch gegriffen sein, wäre die Teilungsversteigerung abzuwarten mit der Option, dass ihre Frau die Immobilie im Wege der Verstigerung erwirbt, wofür allerdings eine entsprechende Finanzierung Voraussetzung wäre.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2010 | 09:59

Hallo Herr Schröter,

erstmal danke für Ihre Antwort, die mir schon ein Stück weit weitergeholfen hat.
Ich habe aber noch einige Fragen zum Verständnis. Sollte der Umfang der Beantwortung den Rahmen einer einmaligen Nachfrage sprengen, bin ich gerne bereit, Sie nochmals zu entlohnen.

Hier nun meine Fragen:
1. Ist es richtig, daß mein Insolvenzverwalter nur die Zwangsversteigerung meines Eigentumsanteils beantragen darf und der Anteil meiner Frau unangetastet bleibt, er also nur "eine halbe" Wohnung versteigern darf? Ist das die Bedeutung der Teilungsversteigerung?

Daraus folgert Frage 2:

2. Wenn der Insolvenzverwalter nur meinen Eigentumsanteil versteigern darf, muss meine Frau bei einer Zwangsversteigerung auch nur auf diesen Teil bieten?

3. Der Insolvenzverwalter hat meiner Frau das Angebot gemacht, meinen Anteil für 35.000 € zu erwerben. Das entspricht der Hälfte des ehemaligen Kaufpreises vor 14 Jahren.
Unsere Theorie ist nun folgende:
Weil ich zur Hälfte Eigentümer der Wohnung bin und somit auch die Hälfte der Schulden habe, sollen mit dieser Summe meine Schulden bei der LBS (20.000 €), der darlehnsgebenden Bausparkasse für unsere Wohnung, getilgt werden. Der Rest (15.000 €) soll als Überschuss in die Insolvenzmasse einfließen, meine Frau hat weiterhin 20.000 € Schulden bei der LBS und der Verwalter hat 15.000 Euro "erwirtschaftet"?
Könnte dies so zutreffen?

Wir folgern weiter:
4. Der Insolvenzverwalter will der LBS die Gelegenheit geben, die Zwangsversteigerung selbst zu beantragen. Warum sollte die LBS das tun? Ich zahle nach wie vor das Darlehn monatlich zurück und tue dies auch weiterhin, d.h. die Bauaparkasse verdient an mir.
Könnte es also sein, daß der Verwalter die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens sparen will?

Dies führt zu Frage 5:
Wer trägt die Kosten des Verfahrens?

6. Ist es richtig, daß meine Frau, im Falle der Versteigerung meines Anteils (20.000 €), zur Hälfte Anspruch auf den Überschuss hat, falls einer erreicht werden sollte, d.h., sollte mein Anteil für z.B. 30.000 € verkauft werden, bekommt sie dann 5.000 €?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.06.2010 | 20:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu 1.) Die Teilungsversteigerung betrifft die gesamte Immobilie, Durch die Teilungsversteigerung wird die Miteigentümergemeinschaft aufgelöst. Insoweit kommt die gesamte Immobilie zur Versteigerung.

zu2.) Ihre Frau muss nicht, kann aber mitbieten, bietet dann aber auf die gesamte Immobilie.

zu 3.) Kommt es zu einem Zuschlag wird aus dem Verteilungserlös zunächst die Gerichtskosten und die Kosten der Bank (Gutachterkosten) beglichen. Im Anschluss wird die angemeldete Forderung der grundpfandrechtlichen Bank und etwaigen nachrangigen grunbuchrechtlichen Forderungen befriedigt. Der verbleibende Erlös wird dann an die Eigentümer entsprechend den Miteigentumsanteil verteilt. Soweit Sie jeweils hälftige Miteigentümer sind erhält Ihre Frau und der Insolvenzverwalter den verbleibenden hälftigen Erlös.

Nimmt Ihre Frau, dass Angebot an, wird davon zunächst die Bausparkasse befriedigt. Der Restbetrag geht an die Insolvenzmasse. Vorteil gegenüber der Versteigerung ist, dass hier keine Gerichts- und Gutachterkosten anfallen.

zu 4.) Soweit die Bausparkasse die Zwangsversteigerung beantragt, muss sie auch für die Kosten des Gutachtens in Vorleistung gehen. Diese Vorleistung möchte der Insolvenzverwalter wohl für die Insolvenzmasse verhindern.

zu 5.) Die Kosten trägt zunächst der Antragssteller (Insolvenzverwalter oder Bausparkasse), erhält die Kosten allerdings aus dem Verteilungserlös erstattet, so dass es im Ergebnis zu Lasten der Eigentümer geht.

zu 6.) Richtig, siehe Ziffer 3.

Im Ergebnis ist abzuwägen ist abzuwägen, ob im Verhältnis zum Angebot des Insolvenzverwalters bei einer Versteigerung ein höherer oder niedriger Erlös zu erwarten ist. Bei einem erwartenen höheren Preis in der Versteigerung wäre das Angebot des Insolvenzverwalter attraktiv, bei einem niedrigeren Preis wäre es dann günstiger über die Versteiegerung die Immobilie durch die Ihre Frau zurückzuerwerben.

Viele Grüße

Bewertung des Fragestellers 29.06.2010 | 00:06

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