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Zwangsversteigerung - eigentlicher Eigentümer/Schuldner nicht im Grundbuch

| 14.06.2012 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jana Michel


Guten Tag,

wir sind interessiert an einer Zwangsversteigerung. Jedoch verwirren uns die Gegebenheiten im Grundbuch und sind uns nicht sicher, welche Schwierigkeiten nach der Versteigerung lauern. Wir brauchen also eine Beratung, ob sich diese Ersteigerung lohnen würde.

Aus dem Grundbuch geht hervor:

(Reihenfolge nach Datum der Eintragung ins Grundbuch)

1. "Eigentümer A" wird durch Erbschein Eigentümer
2. Eigentumsübergangsvormerkung/ Auflassungsvormerkung für "XY"
3. "Bank B" - Eintragung der Grundschuld - im Grundbuch steht, dass die Grundschuld Rang vor der Vormerkung hat – also Rang 1.
4. Zwangsvollstreckung gegen Schuldner "Eigentümer A" durch Gläubiger "Bank B"

So weit so gut, keine anderweitig bestehen bleibende Rechte, Ersteigern, Auflassung wird gelöscht, fertig.

Aber im Gutachten steht, dass das Haus von "XY" bewohnt wird. Das hatte uns stutzig gemacht und wir haben nachgehakt. Der Fall stellt sich nun so dar, dass der "Eigentümer A" das Grundstück vor Jahren an "XY" verkauft hat, aber dieser Eigentümerwechsel nicht im Grundbuch eingetragen wurde. "XY" hat ein Haus gebaut und damit die Grundschuld eintragen lassen. D. h. "Eigentümer A" ist nicht Schuldner der "Bank B".

Der ehemalige "Eigentümer A" bekommt nun die Zwangsvollstreckung und ist erständlicherweise sehr verwirrt, da er mit dem Grundstück und dem Haus seit Jahren nichts mehr zu tun hatte.

Zweifelsohne sind da mehreren Seiten, ob nun unbewusst oder bewusst, Fehler nachzuweisen.

Was uns interessiert ist nun:

Vertragsrechtlich ist das Grundstück an das "XY" übergegangen, sehr wahrscheinlich auch notariell beglaubigt. Bricht die Zwangsvollstreckung diesen Vertrag? Oder ist diese Zwangsversteigerung gegen "A" soetwas wie eine Vertretungsleistung und trifft trotzdem "XY"?

Was passiert nach der Zwangsversteigerung? Der neue Eigentümer wird in das Grundbuch eingetragen und ist ja nicht Vertragspartner des ursprünglichen Verkaufs. Kann man als Ersteigerer dann überhaupt auf diesem Weg Eigentümer werden?

Wird der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer? Bleiben alle Räumungsansprüche erhalten? Gibt es eine besondere Situation durch das lange bewohnen des Hauses, durch das "XY" z. B. durch Gewohnheitsrecht, wohnrecht erhält?

Kann sich "XY" kurz vor der Zwangsversteigerung ins Grundbuch eintragen lassen und die Situation damit ändern?

Giebt es einen "rechtlichen" Grund vom "XY", sich nicht in das Grundbuch eintragen zu lassen? Auf den ersten Blick ist es ja eine tolle Masche, nicht von Zwangsvollstreckungen bedroht zu werden. Gibt es soetwas öfter?

Sollen wir lieber die Finger weg lassen von dieser Versteigerung? Wir rechnen ja schon mit den üblichen Gefahren einer Zwangsversteigerung, aber hier sind doch noch mehr Fragen ungeklärt. Vielen Dank für die Beratung!

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Anfrage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes in der Reihenfolge Ihrer Fragen.

Vertragsrechtlich ist das Grundstück an das "XY" übergegangen, sehr wahrscheinlich auch notariell beglaubigt. - Definitiv, denn ohne die notarielle Erklärung gäbe es die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht.

Bricht die Zwangsvollstreckung diesen Vertrag? - Die Zwangsvollstreckung hat mit dem Vertrag nichts zu tun. Sie aber auch nicht, der geht nur die Vertragsparteien was an.

Oder ist diese Zwangsversteigerung gegen "A" soetwas wie eine Vertretungsleistung und trifft trotzdem "XY"? - Die Zwangsversteigerung richtet sich genaugenommen nicht gegen A, sondern gegen das Grundstück des A. Haftungsmasse (unabhängig vom Grund) ist nur das Grundstück auf dem die Grundschuld ruht.

Was passiert nach der Zwangsversteigerung? - Der Meistbietende wird per Zuschlagsbeschluss Eigentümer und als solcher im Grundbuch eingetragen.

Der neue Eigentümer wird in das Grundbuch eingetragen und ist ja nicht Vertragspartner des ursprünglichen Verkaufs. - nein, muss er aber auch nicht, er erwirkt kraft Gesetzes sein Eigentum

Kann man als Ersteigerer dann überhaupt auf diesem Weg Eigentümer werden? - Ja, kraft Gesetzes durch den Zuschlag. Es spielt keine Rolle, wer Eigentümer der Grundschuld ist und ob dieser den Gläubiger Geld schuldet. Der Eigentümer hat zugestimmt, dass das Grundstück im Fall der Fälle als Haftungsmasse zur Verfügung steht und der Fall ist nun eingetreten.

Das ist so ähnlich als würden Sie Ihre Briefmarkensammlung als Sicherheit übereignen, damit Ihr bester Freund sein Auto finanziert bekommt. Zahlt der nicht, dann schulden Sie zwar nicht den Kaufpreis, aber Ihre Briefmarkensammlung ist "futsch".

Wird der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer? - Ja.

Bleiben alle Räumungsansprüche erhalten? - Ja. Der Zuschlagsbeschluss dient als Räumungstitel gegen den Schuldner. Sie können beim Rechtspfleger die Erweiterung der Klausel gegen den tatsächlichen Nutzer XY (und dessen Familienmitglieder) beantragen. Diese muss dann noch mal zugestellt werden, bevor Sie per Gerichtsvollzieher räumen können.

Gibt es eine besondere Situation durch das lange bewohnen des Hauses, durch das "XY" z. B. durch Gewohnheitsrecht, wohnrecht erhält? - Ein Mietvertrag würde bei der Versteigerung seine Wirksamkeit behalten. Aus der Nutzung allein ist kein Recht abzuleiten. Ihnen steht (bei fehlendem Mietvertrag) immer ein Herausgabeanspruch als Eigentümer gegen den Besitzer zu, § 985 BGB.

Kann sich "XY" kurz vor der Zwangsversteigerung ins Grundbuch eintragen lassen und die Situation damit ändern? - Die Eintragung kann er nicht allein vornehmen

Giebt es einen "rechtlichen" Grund vom "XY", sich nicht in das Grundbuch eintragen zu lassen? - nein, den gibt es nicht

Auf den ersten Blick ist es ja eine tolle Masche, nicht von Zwangsvollstreckungen bedroht zu werden. - nur auf den ersten Blick, da ich die Vollstreckung auch auf den eigenbesitzenden Dritten (XY) ausweiten kann

Gibt es soetwas öfter? - im Berliner Raum habe ich das schon mind. 2 x erlebt, in Bayern noch nicht

Sollen wir lieber die Finger weg lassen von dieser Versteigerung? - Sie kaufen bei einer Zwangsversteigerung quasi immer "die Katze im Sack". Das Risiko ist hier nur insoweit höher als dass XY sich eventuell gegen die Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss (z.B. wegen eines vermeintlichen Mietvertrages) wehrt und Sie ein Klageverfahren anstrengen müssen. Das kann Ihnen aber bei jeder anderen Zwangsversteigerung, insbesondere bei vermieteten Objekten immer passieren.

Für Sie von Relevanz ist allein, dass die Auflassungsvormerkung bei der Zuschlagserteilung nicht als bestehenbleibendes Recht übrig bleibt. Dem ist nach dem von ihnen geschilderten Sachverhalt nicht so und auch das Gutachten würde einen entsprechenden Hinweis enthalten. Sollten da dennoch Unsicherheiten bestehen, fragen Sie den Rechtspfleger bei der Versteigerung explizit danach.

Sollte es im Anschluss zu Streitigkeiten mit XY kommen, rate ich Ihnen dringend an, einen in diesem Bereich versierten Kollegen zu beauftragen. Gern stehe ich Ihnen ebenfalls zur Verfügung oder empfehle Ihnen einen Kollegen aus dem Berliner Raum.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Michel, Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 15.06.2012 | 15:09

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