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Zwangsversteigerung Wohnrecht? Mieterhöhung?

| 02.10.2008 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mirko Ziegler


Hallo!

Ich möchte über eine Zwangsversteigerung ein Einfamilienhaus (vermietet) inkl. Grundstück erwerben.

Folgender Sachverhalt besteht: Das Objekt wird fremdbenutzt. Der diesbezügliche Mietvertrag wurde durch eine "Mietvereinbarung" v. 15.12.1980 ergänzt, die jedoch sinngemäß eher eine Nutzungsvereinbarung im Sinne eines Wohnungsrechtes ist. Dies rührt daher, dass zwischen Grundstückseigentümern und Nutzer ein enges verwandtschaftliches Verhältnis bestand/besteht. Mietbeginn: 01.12.1950. Vertragsdauer: Unbefristet, mit der Nutzerin wurde (nur vertraglich, NICHT grundbuchlich) in der ergänzenden "Mietvereinbarung" ein lebenslanges, unwiderrufliches Wohnrecht" vereinbart. Monatl. Entgelt: 94,74 Euro. Entgelthöhe seit: 01.01.2007.
Die zu zahlende "Miete" entspricht dem jeweiligen Rentenanspruch der Nutzerin. Nebenkosten: Die vertragliche Vereinbarung sieht vor, dass die Nutzerin alle aus Haus und Grundstück entstehenden laufenden Kosten wie Grundsteuer, Sielgebühren, Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Feuerkasse etc. selbst trägt. Notwendige Reparaturen trägt der Eigentümer für alle 1.533,87 Euro übersteigenden Beträge.

Aufgrund des verwandtschaftlichen Verhältnisses ist nach meiner Meinung kein üblicher Mietvertrag gewollt, sondern ein unter Verwandten übliches, für den Eigentümer nur kostendeckendes Wohnungsrecht. Nur so ist es z.B. möglich, sämtliche anfallenden Grundstückskosten vom Mieter tragen zu lassen.

Laut dem Gutachten ist nach dem Mietspiegel ca. eine Qm-Miete von 7,50 Euro zu erzielen.

Könnte ich die jetzige Mieterin zwingen, die übliche Miete (ca. bis zu 7,50 Euro) zu verlangen, also eine Mieterhöhung durchzusetzen oder trifft hier die 20%-Kappungsregelung in Kraft?

Bleibt das lebenslange "Wohnrecht" erhalten (nicht im Grundbuch festgehalten, also wie oben beschrieben nur in einer Mietvereinbarung festgehalten) oder erlischt es mit meinem Erwerb des Objektes, so dass ich die Mieterin "kündigen" kann (Abriß des Objektes, Neuvermietung, Nutzung meines Sohnes)?

Welche Paragraphen wären heranzuziehen?

Ich bitte um eine rechtsverbindliche Auskunft. Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Es ist davon auszugehen, dass es sich bei dem bestehenden Vertrag um einen normalen Mietvertrag handelt. Die Tatsache, dass die Vertragsparteien den Vertrag nach Ihren Angaben eher als Nutzungsvereinbarung angelegt haben, ändert hieran nichts.

Rechtlich ist stets zwischen sogenannten schuldrechtlichen Verträgen (hierzu zählt ein Nutzungsvertrag, der als Miete, Pacht oder Leihe ausgestaltet werden kann) und den sachenrechtlichen Verträgen (hierzu würde das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht zählen) zu unterscheiden.

Da nach Ihren Angaben keinerlei Eintragungen im Grundbuch getätigt worden sind, liegen „nur“ schuldrechtliche Verträge vor, deren Einhaltung von den Vertragspartnern gleichfalls verlangt werden kann und bei Nichteinhaltung ggfs. Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Nach Ihren Angaben ist davon auszugehen, dass das lebenslange Wohnrecht auch nach einem Kauf durch Sie erhalten bliebe. Gemäß § 566 BGB „bricht“ Kauf die Miete nicht. Das bedeutet, dass Sie mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten würden. Dieser Eintritt würde bedeuten, dass Sie auch den Verzicht des vormaligen Vermieters auf das Recht der ordentlichen Kündigung mit erwerben würden.

In Ihrem Fallwürde auch die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) gelten. Sie dürften demnach die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Ausgenommen sind Fälle der Mieterhöhung nach Modernisierung (§559 BGB) und bei Veränderung der Betriebskosten (§560 BGB).

In Anbetracht des wirtschaftlichen Wertes der Fragestellung, rate ich Ihnen den Mietvertrag und die „Mietvereinbarung“ zusätzlich genau überprüfen zu lassen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


___

Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren. Nutzen Sie hierzu die kostenlose Nachfragefunktion, die persönliche Beratungsanfrage oder die kanzleieigenen Kontaktmöglichkeiten. Beachten Sie bitte, dass im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion nur Fragen beantwortet werden können, die den Regeln dieses Forums entsprechen.

An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen. Die hier gegebene Antwort basiert vollständig auf Ihren eigenen Angaben.


Mit freundlichen Grüßen

Mirko Zieger
-Rechtsanwalt-



Am Kabutzenhof 22
18057 Rostock

fon : 0381-25296960
fax : 0381-25296961
mail: drewelow@mv-recht.de
web: www.mv-recht.de



Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2008 | 18:27

Hallo noch einmal!

Was ist mit dem §57a ZVG? Habe ich nicht ein Sonderkündigungsrecht, sodass ich die jetzige Mieterin fristgerecht dann kündigen kann (in Verbindung der Fristen des BGB). Das "Wohnrecht" in Verbindung der Zusatzvereinbarung (ist ja nicht im Grundbuch verankert)wäre dann ja auch hinfällig bzw. kündbar oder?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen
Norman

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2008 | 13:58

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Bei einem Erwerb i.R. einer Zwangsversteigerung haben Sie in der Tat ein Sonderkündigungsrecht gem. 57a ZVG.
In Ihrem Fall gäbe es nach dem Sachverhalt auch kein ranghöheres Recht (welches im Grundbuch eingetragen sein müsste), dass die Kündigung hier ausschlösse.

Zu beachten wird aber in jedem Fall sein, ob eventuell Voraussverfügungen über den Mietzins oder aber Baukostenzuschüsse erfolgt sind. Hierdurch könnte das Kündigungsrecht ausgeschlossen sein (57c ZVG).

Desweiteren benötigen Sie, um wirksam kündigen zu können, ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Nur aus den dort genannten Gründen, darf eine Kündigung erfolgen.

Gleichzeitig kann an der Sozialklausel (§ 574 BGB) die Durchsetzbarkeit eines Räumungsverlangens scheitern. Dies ist in Anbetracht eines Mietverhältnisses (Wohnrechts) seit 1950 durchaus zu thematisieren und sollte in Voraus geprüft werden.

Eine eingehende anwaltliche Beratung ist in Anbetracht des wirtschaftlichen Risikos hier angezeigt.

Mit freundlichen Grüßen

M. Ziegler
-Rechtsanwalt-

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