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Zwangsversteigerung: Wem gehören wesentliche Bestandteile und Zubehör

08.03.2016 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Einbauküchen und Einbaumöbel werden grundsätzlich nicht zu wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks (§ 94 BGB), sofern sie vom Mieter eingebracht wurden. Sie zählen vielmehr regelmäßig zum Zubehör (§ 97 BGB).

Ich habe in Nordrhein-Westfalen eine Büroetage im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Damit bin ich in einen (seit Jahren) bestehenden Mietvertrag eingetreten. Der Mietvertrag endete jetzt, einige Monate nach der Zuschlagserteilung an mich.
In dieser Büroetage gab es einige Objekte, die der Mieter bei Auszug entfernt hat.


1. Zum einen gab es ein Wand-bildendes Regal. Dieses Wand-bildende Regal teilte den Flur bis zur Decke und schloss mit eigens zum Zweck der Raumteilung (bis zur Decke) eingebauten Tür ab. Nach Entfernung des Regals steht also jetzt nur noch ein Türrahmen im Flur (ohne Funktion), der nur noch auf einer Seite befestigt ist. Weiterhin blieb an der Decke eine Aussparung zurück, in der zuvor das Regal in der Decke verankert war.


2. Zum anderen hat er einen Einbauschrank und eine Einbauküche entfernt. Diese Einbauten wurden so entfernt, dass zuvor an ihnen befestigte Schalter jetzt lose herunterhängen bzw. die Wand/Tapete, an der sie befestigt wurden, bei der Entfernung beschädigt wurde.


Der Mieter brachte vor, dass die Einbauten (inklusive Regal) vor Beginn des Mietverhätnisses getätigt wurden, und dass er später die Gesellschaft, die diese Einbauten getätigt hat, erworben hat und er deshalb (mittelbar) der Eigentümer dieser Einbauten (inklusive Regal) ist.


Ist meine Annahme richtig, dass es sich bei diesem Wand-bildenden Regal um einen festen Bestandteil des Gebäudes gehandelt hat?


Sofern das Wand-bildende Regal ein fester Bestandteil des Gebäudes ist, durfte der Mieter dieses bei Auszug entfernen oder ist das Regal im Rahmen der Zwangsversteigerung in mein Eigentum übergegangen (auch wenn der Mieter mittelbar Eigentümer wurde)?


Ist meine Annahme richtig, dass es sich bei Einbauschrank und der Einbauküche um Zubehör handelt? (Einbauküche und Einbauschrank sind eigens für den Einbau in diese Immobilie angefertigt worden.)


Sofern es sich bei Einbauschrank und der Einbauküche um Zubehör handelt, durfte der Mieter dieses bei Auszug entfernen, oder sind Einbauschrank und Einbauküche im Rahmen der Zwangsversteigerung in mein Eigentum übergegangen? (Bemerkung: wir befinden uns in Nordrhein-Westfalen. Hier wird m.E. Zubehör i.d.R. als vom Ersteher miterworben angesehen.)


Falls der Mieter Einbauschrank, Einbauküche und Regal nicht entfernen durfte, welchen Schaden muss er ersetzen?


Falls Regal, Schrank und Einbauküche tatsächlich sein Eigentum ist, und er diese entfernen durfte, wie muss er die Mietsache hinterlassen? Mit anderen Worten: kann er einfach einen Türrahmen (ohne Funktion) halb befestigt im Flur stehenlassen bzw. die zuvor auf dem Einbauschrank befestigen Lichtschalter unbefestigt herunterhängen lassen bzw. die Wände, die bei der Entfernung beschädigt wurden, einfach beschädigt übergeben?


Der Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter den Zustand des Mietgegenstandes bei Übergabe an den Mieter als vertragsgemäß ansieht, sofern das Übergabeprotokoll nichts anderes vermerkt. Weiterhin sieht der Mietvertrag vor, dass das Mietobjekt unrenoviert in besenreinem Zustand zurückgegeben wird.


Das Übergabeprotokoll hat der Mieter nicht vorgelegt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich gehen alle mit dem Gebäude oder Grundstück fest verbundenen Sachen automatisch in das Eigentum des Eigentümers über ( § 94 BGB ). Nicht dazu gehören Einbaumöbel oder Einbauküchen, denn diese können leicht wieder ausgebaut werden. Der Mieter, der durch solche Einbauten seine Rechte an den eingebauten Sachen verloren hat, wird nach §§ 951 , 539 , 812 ff BGB entschädigt, sofern der Vermieter bereichert ist. Selbstverständlich hat der Mieter das Recht, eine Einrichtung auch wieder wegzunehmen ( § 539 Abs 2 BGB ). Der Vermieter kann auch geltend gemachte Entschädigungsansprüche durch die Gestattung der Wegnahme abwehren.


Zu Ihre Fragen:

1. Ist meine Annahme richtig, dass es sich bei diesem Wand-bildenden Regal um einen festen Bestandteil des Gebäudes gehandelt hat?

Da es sich um ein Möbelstück handelt, welches eingebaut wurde und leicht wieder entfernt werden kann, liegt kein Eigentumsübergang an Sie vor.


2. Sofern es sich bei Einbauschrank und der Einbauküche um Zubehör handelt, durfte der Mieter dieses bei Auszug entfernen, oder sind Einbauschrank und Einbauküche im Rahmen der Zwangsversteigerung in mein Eigentum übergegangen?

Nein, auch Einbauschrank und –möbel wurden nicht zu Ihrem Eigentum als wesentlicher Bestandteil (BGH, Urt. vom 20.11.2008, IX ZR 180/07 ). Vielmehr handelt es sich um Zubehör iSd § 97 BGB .


3. Falls der Mieter Einbauschrank, Einbauküche und Regal nicht entfernen durfte, welchen Schaden muss er ersetzen?

Ein Entschädigungsanspruch des Vermieters besteht nicht.


4. Falls Regal, Schrank und Einbauküche tatsächlich sein Eigentum ist, und er diese entfernen durfte, wie muss er die Mietsache hinterlassen?

Es gilt die Regelung des Mietvertrags. Die Rückgabe hat also unrenoviert und besenrein zu geschehen. Soweit bei dem Auszug Substanzverletzungen an dem Objekt stattgefunden haben (wie die von Ihnen genannten beschädigten Wände), so können Sie den Mieter diesbezüglich in Anspruch nehmen.

Fordern Sie den Mieter unter Setzung einer angemessenen Frist auf, die Schäden zu beseitigen sowie einen besenreinen Zustand zu hinterlassen. Sollte er die Frist versäumen oder nicht fachgerecht arbeiten, so können Sie entweder die Kaution in Anspruch nehmen (ich nehme aber an, dass es eine Kaution gar nicht gibt) oder den Mieter zur Zahlung der aufgewendeten Kosten auffordern.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 08.03.2016 | 21:33

Sehr geehrter Herr Nelsen,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen. Allerdings habe ich Zweifel an den Schlussfolgerungen, die Sie gezogen haben.

Ich bin der Auffassung, dass das Wand-bildende Regal ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist. Dazu habe ich gefunden: eine Schrankwand anstelle einer Mauer ist wesentlicher Bestandteil. Einbaumöbel sind also dann wesentlicher Bestandteil, wenn sie so mit den umschließenden Teilen des Gebäudes vereinigt sind, dass diese ihre Seiten- und Rückwände bilden oder wenn sie Gebäudebestandteile ersetzen. (Münchner Kommentar, aaO., § 94 BGB, Rn. 28 m.w.N.). In meinem Fall war das Regal (oder der Schrank) oben von der Decke begrenzt unten vom Boden und an der Seite fest an eine Tür montiert und bildete mit dieser zusammen eine Wand, und zwar die Wand zum Flur.

Ob eine Schrankwand wesentlicher Bestandteil, Zubehör oder eine sonstige bewegliche Sache ist, hängt davon ab, ob solche Einbauten (auch) die Funktion von ansonsten vor allem aus optischen und akustischen Gründen allgemein gebräuchlichen Gebäudeinnenwänden haben (BFH, Beschluss vom 11.11.1999, III B 40/98). Trennt daher ein mit Boden und Wänden fest verbundener Raumteiler anstelle einer Wand zwei Räume unterschiedlicher Zweckbestimmung
und Ausstattung (hier: Esszimmer und Hauswirtschaftsraum) voneinander ab, so ist der Raumteiler wesentlicher Bestandteil des Hauses (LG Stuttgart, Justiz 1988, 102).

Die leichte Demontage ist kein hinreichendes Kriterium, um einem Gegenstand die Eigenschaft als wesentlichem Bestandteil abzusprechen. Auch Türen sind leicht demontierbar und trotzdem wesentlicher Bestandteil.

Zu der Einbauküche: das von Ihnen zitierte BGH Urteil zielt auf einen anderen Fall ab: dass der Mieter eine Einbauküche nur vorübergehend eingebaut hat und diese bei Auszug wieder mitnimmt. In unserem Fall hat eine Gesellschaft des Voreigentümers der Büroetage die Einbauküche eingebaut mit der Absicht, sie dauerhaft dort zu belassen, da der Voreigentümer ja die Absicht hatte, das Objekt zunächst selbst zu nutzen udn später zu vermieten. Danach hat der Mieter die Gesellschaft vom Voreigentümer übernommen. Trotzdem war der Einbau der Einbauküche auf Dauer angelegt.
Hinzu kommt, dass in Nordrhein-Westfalen Einbauküchen in der Regel als Zubehör angesehen werden, die bei der Zwangsversteigerung als "miterworben" angesehen werden.

Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie das noch einmal prüfen könnten.

Vielen Dank!

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.03.2016 | 22:56

Ich könnte mich Ihrer Bewertung anschließen, wenn es sich um eine Schrankwand handelte. Ich hatte Sie aber so verstanden, dass es sich um ein Regal handelte. Auch ein Umschließen mit dem Baukörper habe ich Ihrem Sachverhalt nicht entnommen, so dass ich bei meiner Bewertung bleiben möchte.

Bzgl. der Einbauküche würde ich Ihnen zustimmen, wenn die von Ihnen in der Nachfrage beschriebenen Umstände (dauerhafter Verbleib war geplant) richtig sind. Insofern handelt es sich tatsächlich nicht um den von mir beschriebenen Fall, dass ein Mieter die Küche üblicherweise bei Einzug mitnehmen will.

Ich danken Ihnen für die Nachfrage und den interessanten juristischen Diskurs.

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