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Zwangsversteigerung Teileigentum


30.11.2006 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Die Situation ist folgende: Eine Erbengemeinschaft bestehend aus 4 Personen. 3 davon haben sich zusammengetan und ihren Vater, bzw. Onkel als Verwalter gewählt. Ich war dagegen, da hier keine Neutralität des Verwalters gewährleistet ist und dies zwangsläufig zu Konflikten führt.

Herr X weigerte sich einen Verwaltervertrag zu unterschreiben. Dieser Herr war früher einmal Geschäftsführer des nunmehr gewerblich vermieteten Objektes der Erbengemeinschaft. Ihm gehört auch das sich an das Objekt anschließende Gebäude, welches er ebenso gewerblich vermietet hat. Dieser Herr X machte leider gravierende Fehler bei der Verwaltung. Z.B. vergab er mehrfach Aufträge ohne vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen, weil er sich wohl irgendwie immer noch in der Position des Geschäftführers sieht. Nur das es sich diesmal um fremdes Geld handelt, welches er ausgibt. Mehrere mündliche und schriftliche Erklärungen und Ermahnungen wurden ignoriert. Ich fühle mich von diesem Herr X übergangen. Er antwortet nicht auf Briefe und verweigerte kürzlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ich sollte das selbst machen. Inzwischen ist er dazu übergegangen, mir meine Briefe an ihn zurückzuschicken.

Ich berief also selbst eine ETV ein. Keiner kam. Ich wiederholte die Einladung. Wieder kam niemand, auch sagte keiner ab. Nach Wochen meldete sich dann ein Anwalt bei mir und teilte mir mit, dass er von den drei Miteigentümerinnen beauftragt worden sei, die ETV mit mir durchzuführen.

Erfreut nun endlich einen Ansprechpartner zu haben traf mich mit dem Anwalt.
Als Ergebnis schickte er mir einen auf der Grundlage unseres Gespräches selbst entworfenen Vertragsentwurf, den der weiteren Verwaltung durch Herrn X zugrunde gelegt werden sollte.

Ich hätte diesen Vertrag sogar unterschrieben, um einzulenken, jedoch bat ich um die Aufnahme weiterer Punkte in den Vertrag, die mir sehr wichtig erschienen. (Natürlich zog ich einen professionell ausgearbeiteten Vertrag von H&G e.V. einem Eigenentwurf der Gegenseite , der wieder meine Rechte einschränkte, vor, aber darauf wollten sich die anderen Drei nicht einlassen.)Ich bat den Anwalt also um entsprechende Ergänzungen.

Der Anwalt reagierte nicht. Statt dessen hat er gegen mich ein Zwangsversteigerungsverfahren meines Anteils nach § 180 ZVG eingeleitet. Dies ist schon im Grundbuch eingetragen. Ich habe die Einstellung des Verfahrens beantragt. Daraufhin hat die Gegenseite das Gericht zur Ablehnung meines Antrages aufgefordert, da er nicht begründet sei. Die Begründungen der Gegenseite sind aber nichts als Behauptungen, Verdrehungen von Fakten und Verleumdungen meiner Person.

Ziel und Zweck dieses ganzen Verfahrens ist die Aneignung meines Anteils durch Herrn X. Herr X ist mit dem Anwalt der Gegenseite persönlich bekannt. Sie segeln zusammen.

Ich empfinde dieses Vorgehen als eine regelrechte Enteignung meines Eigentums. Natürlich ist es für Herrn X die kostengünstigste Art sich meinen Anteil anzueignen. Er wird vermutlich der einzige Bieter sein und maximal 50% des Verkehrwertes bieten. Der Erlös aus einer Versteigerung ist keine angemessene Entschädigung und würde für mich einen erheblichen finanziellen Verlust bedeuten, der mein ganzes Leben verändern würde. Ich könnte mein Studium nicht beenden.

Die anderen drei Miteigentümer wollen ihren Anteil natürlich behalten, da das Objekt auf die nächsten 6 Jahre fest vermietet ist und eine sichere Einkommensquelle darstellt, die bei mir die Existenzgrundlage bildet. Diese soll mir nun via Enteignung meines Anteils genommen werden.

Frage: Ist das rechtlich überhaupt möglich oder werden hier nicht meine Grundrechte verletzt? Z.B. § 14?
Ich würde gerne eine Verfassungsbeschwerde einreichen, um dieses Verfahren im Vorfeld zu stoppen. Ist der Entzug der Existenzgrundlage ein ausreichender Grund, um den Instanzenweg nicht erst durchlaufen zu müssen, sondern sich sofort an das Verfassungsgericht in Karlsruhe zu wenden?

Schließlich habe ich in den letzten Jahren kostenintensiven Instandhaltungsmaßnahmen/Erneuerungen/Renovierungen etc. nur zugestimmt, weil ich es auf lange Sicht investiertes Geld war. Dieses Einnahmen sollen mir nun genommen werden. Das kann doch wohl nicht sein!

Es kann doch rechtlich nicht möglich sein, jemandem aufgrund von Verleumdungen und Behauptungen seine Existenzgrundlage zu entziehen, oder !?

Übrigens habe ich mich sehr um die korrekte Verwaltung des Objektes bemüht, was den anderen 3 finanziell zugute kam, da ich viele von Herrn X begangene Fehler aufdeckte. Ich habe ehrenamtlich und zum Wohle der Erbengemeinschaft circa 300 Stunden investiert. Während die anderen drei sich absolut nicht um die Belange des Objektes kümmern wollen.

Um zu verhindern, dass Herr X weiterhin unser Geld „zum Fenster rauswirft“ habe ich keine andere Möglichkeit gesehen, als ihm meine Kontovollmacht zu entziehen.
Obwohl er keine Verfügungsgewalt über das Gemeinschaftskonto mehr hat, hat er einen Auftrag in Höhe von 5768 € vergeben. Dem ausführenden Unternehmen sagte er einfach, dass es die Rechnung den 4 Eigentümern an die Privatadresse zu je einem Viertel schicken soll. Die anderen drei haben ihren Anteil bezahlt und ich habe ein Mahnung erhalten. Soll ich unter diesen Umständen der Zwangsversteigerung überhaupt meinen Anteil zahlen? Was raten Sie mir?

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Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,

im Rahmen Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage wie folgt:
Nach der gesetzlichen Regelung kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Miterbengemeinschaft verlangen.
Wenn dies nicht einvernehmlich erfolgt, ist eine zwangsweise Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft grundsätzlich möglich, bei einem vorhandenen Grundstück im Nachlass geschieht dies wie vorliegend durch eine Teilungsversteigerung.
Die anderen Miterben können die Teilungsversteigerung nicht verhindern. Sie können die Versteigerung lediglich hinauszögern.

Dies kann im Vorfeld mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens erfolgen. Die Teilungsversteigerung kann dabei unter der Voraussetzung aufgeschoben werden, dass die Versteigerung zur Unzeit erfolgt, beispielsweise wenn eine Wertsteigerung des Grundstücks unmittelbar bevorsteht. Eine einmalige Verlängerung ist möglich. Sonderregelungen gelten bei der Gefährdung des Wohles gemeinsamer Kinder. Eine Verfassungsbeschwerde würde also keinen Sinn machen.
Wenn Sie dem Verfahren beitreten; Frist 4 Wochen vor dem eigentlichen Versteigerungstermin, haben Sie die Möglichkeit zusammen mit dem Antragsteller das verfahren nach § 30 ZVG einstellen zu lassen.
Erreicht das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes bei dem 1. Versteigerungstermin nicht, so muss der Zuschlag an den Meistbietenden von Amtswegen versagt werden. Diese 1/5 Grenze gilt in einem zweiten Versteigerungstermin nicht mehr.ch hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben.
Ihre Befürchtung, dass das Grundstück als Ganzes (und nicht Ihr einzelner ideeler Eigentumsanteil) weit unter dem Verkehrswert versteigert wird, ist deshalb so nicht unbedingt richtig. Es spielen andere Faktoren auch noch eine Rolle.Ihre Instandhaltungen wirken im Rahmen einer Verkehrswertfestsetzung werthöhend.
Da der Auftrag wohl im Namen der Eigentümergemeinschaft vergeben wurde ist der betrag von Ihnen zu bezahlen. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.

Beste Grüsse
RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2006 | 12:05

Sehr geehrter Herr Hermes,

vielen Dank für Ihre Ausführungen zum Ablauf eines ZVV.

Verstehe ich das richtig? Ich habe also keine Chance bei einem abgekarterten Spiel, in dem sich 3 Miteigentümer absprechen, um sich meinen Anteil billigst anzueigenen, rechtliches Gehör zu finden??? Damit würde das Gesetz unrechtmäßige und günstige Übernahme von Grundbesitz möglich machen! Das kann doch nicht sein!

Der Auftrag wurde nur unter Mehrstimmigkeit vergeben. Erfordern Auftragsvergaben dieser Höhe nicht eine Einstimmigkeit oder zusmindest einen vorgerigen Beschuss der ETV?

Der Verwalter leht es ab, einen Verwaltervertrag zu unterschreiben. Daher ist nichts schriftlich geregelt. Er will frei schalten und walten, wie es ihm beliebt.

Muss ich unter diesen Umständen auch meinen Anteil zahlen?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2006 | 12:17

Nicht Ihr Anteil alleine unterliegt der Teilungsversteigerung, sondern das gesamte Grundstück!
Im Normalfall hat kein Miterbe Vertretungsmacht für die Erbengemeinschaft. Eine Ausnahme besteht für die sog. Notverpflichtungsgeschäfte. Gemäß § 2038 BGB kann jeder Miterbe die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßregeln ohne Mitwirkung der anderen treffen. Die Erben können die Verwaltung durch Vereinbarung regeln. Kommt eine Einigung nicht zustande, so entscheidet die Mehrheit.

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