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Zwangsversteigerung: Räumung des ersteigerten Hauses und Fortbestehen von Rechten

| 14.07.2018 14:39 |
Preis: 55,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Wir haben großes Interesse, in einer anstehenden Zwangsversteigerung ein Einfamilienhaus in Berlin zur Eigennutzung zu erwerben.
In dem Haus wohnt der betagte Vater der Eigentümerin. Ob ein Mietverhältnis besteht, ist nicht bekannt.

Wir sehen das folgende rechtliche (worst-case-)Risiko:
Die Eigentümerin schließt mit ihrem Vater vor der Zwangsversteigerung einen langfristigen Mietvertrag mit langfristig niedriger Miete und langfristigem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung.

Unsere Fragen:

1. Welche rechtlichen Risiken bestehen in einem solchen Fall, insbesondere aufgrund des gesetzlichen Mieterschutzes und ggf. auch der Härtefallrechtsprechung, und gibt es in einem solchen Fall rechtssichere Handlungsoptionen, um in den Besitz des Hauses für eigene Wohnzwecke zu kommen?

2. Besteht beim Erwerb in der Zwangsversteigerung das Risiko, dass wir Hypotheken oder Grundschulden oder sonstige Rechte übernehmen müssen? Muss der Ersteigerer diejenigen Hypotheken und Grundpfandrechte, die durch den Versteigerungserlös nicht gedeckt sind, übernehmen? Muss der Versteigerer (Rechtspfleger) in der Versteigerung über bestehende Hypotheken, Grundschulden und sonstigen Rechte informieren?
Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Gemäß BGH NZM 2008, 281 kann sich der Mieter nicht auf das Mietverhältnis berufen, wenn der Mietvertrag nur wegen der Zwangsversteigerung geschlossen wurde. Allerdings besteht durchaus das Risiko, dass bereits länger ein Mietvertrag geschlossen wurde. Dann aber muß der Mieter die regelmäßigen Mietzahlungen nachweisen. Ist die Miete sehr niedrig, ist ebenfalls ein mißbräuchliches Mietverhältnis zu vermuten.

Sie können gemäß § 57a ZVG wegen Eigenbedarfs zum erstmöglichen Termin zu kündigen, auch wenn die Kündigung vertraglich ausgeschlossen wurde. Allerdings müssen Sie den Eigenbedarf nachweisen, auch kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen. Wenn der Härtefall nachgewiesen wird, können Sie nur wenig dagegen unternehmen.

Bei der Zwangsversteigerung erlöschen nur die Lasten, aus denen die Zwangsversteigerungen betrieben werden (soweit der Erlös reicht), sowie die nachrangigen. Alle vorrangigen bleiben bestehen. Sie müssen daher damit rechnen, dass Hypotheken und Grundpfandrechte sowie sonstige Rechte bestehen bleiben. Allerdings ist in der Versteigerungsakte ein Auszug aus dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis enthalten, Sie sollten daher unbedingt die Akte einsehen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2018 | 13:52

Vielen Dank.
Nachfrage zu Ihrem Hinweis auf § 57 a ZVG:
Ist noch eine Räumungsklage notwendig, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, um einen vollstreckbaren Titel für eine Zwangsräumung zu erhalten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2018 | 14:08

Sehr geehrter Ratsuchender,
gegen den Mieter ist eine Räumungsklage notwendig. Wenn er kein Mieter ist, können Sie auch direkt aus § 93 ZVG räumen lassen und den Zuschlagsbeschluß als Räumungstitel verwenden. Allerdings gibt es da formale Feinheiten und Fallen, insbesondere wenn die Art des Besitzrechts des Vaters unbekannt ist. Deswegen sollten Sie das von einem Anwalt durchführen lassen, um teure Fehler zu vermeiden.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.07.2018 | 03:10

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