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Zwangsversteigerung Miteigentum an einer ETW

| 13.05.2008 15:31 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Guten Tag,
ich habe folgendes Problem. Ich habe vor ca. 10 Jahren gemeinsam mit meiner Ehefrau eine Eigentumswohnung gekauft. Im Grundbuch sind wir beide zu je 50% Eigentümer. Nun habe ich seit einiger Zeit Schulden beim Finanzamt und das Finanzamt hat nun die Zwangsversteigerung meiner Hälfte der Eigentumswohnung beantragt. Diese wurde auch vom zuständigen Amtsgericht zugelassen.
Zu Info : Wir sind mit keiner Rate bei der Bank im Rückstand, dort wird alles Ordnungsgemäß bezahlt. Die Wohnung ist mit einer Grundschuld in Höhe von ca. 120000 € belastet.
Nun meine Fragen:
Wenn mein Teil der Wohnung versteigert wird, ist zu erwarten das der zu erzielende BEtrag nicht mal annähernd an die noch offene Grundschuld der Bank herankommt. Ich schätze den Verkehrswert der gesamten Wohnung auf ca. 80000 € .
Kann ich oder die Bank ( die ja pünktlich Ihren Raten erhält )die Zwangsversteigerung verhindern ???
Wird in so einem Fall die Zwangsversteigerung überhaupt durchgeführt da ja nicht zu erwarten ist das hieraus ein PLUS entsteht was an den Gläubiger ( Finanzamt ) geht.
Was passiet mit der hälfte der Wohnung die meiner Frau gehört ? Angenommen meine Hälfte der Wohnung wird versteigert muss der Erwerber auch die Hälfte der Grundschuld bezahlen bzw. muss er die Lasten mit übernehmen ??

Ich würde mich sehr über eine fundierte Antwort freuen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

bedenken Sie bitte, dass der von Ihnen gebotene Einsatz im Verhältnis zum Gegenstandswert, zur Bedeutung und Schwierigkeit der Rechtsangelegenheit und zum Haftungsrisiko des antwortenden Anwalts nur sehr allgemeine Auskünfte erlaubt:

1.
Grundsätzlich steht es dem Finanzamt in seiner Eigenschaft als Gläubiger frei, seinen vollstreckbaren Zahlungsanspruch mittels Zwangsversteigerung zu realisieren, auch wenn die Aussicht eines Übererlöses anscheinend nicht gegeben ist. Letzteres ist auch nicht Verfahrensvoraussetzung.

Es besteht daher z.B. noch die Möglichkeit, Vollstreckungsschutz zu beantragen. Hierbei können Sie sich möglicherweise auf § 30a des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) berufen, müssten aber glaubhaft machen können, dass es Ihnen in absehbarer Zeit konkret möglich ist, die bestehenden Schulden beim Gläubiger zu begleichen, und so eine Versteigerung vermeiden zu können. Frist: zwei Wochen nach Zustellung der entsprechenden Belehrung, siehe § 30b Abs. 1 ZVG.
Eventuell kommt auch ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a der Zivilprozessordnung (ZPO) in Betracht, wenn die Vollstreckung für Sie eine unzumutbare Härte darstellt - etwa weil Sie das zu versteigernde Haus selbst bewohnen und kurzfristig keinen Ersatz finden . und dem keine schützenswerten Interessen entgegenstehen - etwa aus dem Grund, dass die Zwangsversteigerung (derzeit) keine Aussicht auf Erfolg hat.

Beide Anträge können notfalls auch kombiniert werden. Ob Sie damit durchdringen würden, kann im Rahmen dieser vorläufigen Einschätzung nicht vorhergesagt werden, dies sind aber grundsätzlich Ihre Möglichkeiten. Allerdings erreichen Sie damit in der Regel nur den einen oder anderen Aufschub.

Daneben bleibt es Ihnen unbenommen und ist auch dringend anzuraten, mit dem Finanzamt in Verhandlungen zu treten. Versuchen Sie, mit Hinweis auf die derzeitige Aussichtslosigkeit der Zwangsversteigerung, eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen, gegebenenfalls in Verbindung mit einer zeitweisen Stundung. Wichtig ist dabei, dass Sie dem Finanzamt eine Perspektive eröffnen, aufgrund derer eine Rückführung der geschuldeten Beträge auch erreichbar erscheint. Im Idealfall erreichen Sie so eine einvernehmliche einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Eventuell lässt sich das Finanzamt darauf ein, zur Sicherung der Forderung nur eine Zwangshypothek eintragen zu lassen, die zwar derzeit kaum Sicherheit bietet, aber jedenfalls mit der Zeit, wenn die Hauslasten, die Sie ja korrekt abbezahlen, sich verringern.

2.
Nachdem nur Sie Schuldner sind, kann auch wirksam nur in Ihren Miteigentumsanteil vollstreckt werden, wie hier auch geschehen.
Dementsprechend muss der Ersteigerer auch nur die Hälfte der Grundschuld ablösen.

Die ideelle Haushälfte Ihrer Ehefrau wird von der Zwangsversteigerung nicht berührt und bleibt ihr (belastetes) Eigentum.

Ich hoffe, meine Ausführungen reichen Ihnen als erste rechtliche Orientierung. Sollte noch Etwas unklar geblieben sein, können Sie gerne eine Rückfrage stellen.

Die oben zitierten Vorschriften können Sie hier nachlesen:

<a href="http://bundesrecht.juris.de/zvg/index.html" target="_blank">ZVG</a>
http://bundesrecht.juris.de/zvg/index.html

<a href="http://bundesrecht.juris.de/zpo/index.html" target="_blank">ZPO</a>
http://bundesrecht.juris.de/zpo/index.html

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2008 | 18:11

Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Gemäß Ihrer Ausführung würde das bedeuten, dass der Erwerber mindestens 60000 € ( die Hälfte der Grundschuld ) für meine Hälfte der Wohnung zahlen muss. Was passiert denn, wenn niemand bereit ist, diesen Preis zu zahlen was ja sehr wahrscheinlich ist, da der Verkehrswert der gesamten Wohnung ja nur ca. 80000 € beträgt ????

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2008 | 18:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn niemand bereit ist, das Haus zu den noch im Einzelnen festzulegenden Versteigerungsbedingungen zu erwerben, wird das Verfahren nach § 77 Abs. 1 ZVG einstweilen eingestellt. Bleibt die Versteigerung auch in einem zweiten Termin erfolglos, wird das Verfahren gemäß § 77 Abs. 2 Satz 1 ZVG aufgehoben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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