Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sind, kann der Ersteigerer einen Mietvertrag über Wohnraum nach § 57a Satz 1 ZVG
i.V.m. § 573d Abs. 2 BGB
außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Gekündigt werden muss grundsätzlich der Hauptmietvertrag, etwaige Untermietverträge teilen dann das Schicksal des Hauptmietvertrages (vgl. § 546 Absatz 2 BGB
).
Für Mieterinvestitionen haftet in der Zwangsversteigerung der Ersteigerer, siehe BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII 66/07. Die gilt zumindest für den Fall einer vorzeitigen Kündigung, wenn durch die Investitionen der Ertragswert des ersteigerten Objektes erhöht wurde.
Wird die Zwangsversteigerung aus einem der Grundschuld nachrangigen Recht betrieben, besteht zudem die Gefahr, dass die Grundschuld bei der Versteigerung bestehen bleibt und vom Ersteigerer direkt gegenüber dem Gläubiger (=Zwischenmieter) abgelöst werden muss.
Wie Sie sehen, gibt es hier eine Menge Fallstricke. Ich kann daher nur dringend anraten, einen auf Immobilien- und Zwangsversteigerungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit einer detaillierten Vorabprüfung zu beauftragen und so eine bestmögliche Absicherung und Risikoabwägung zu erhalten.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
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Diese Antwort ist vom 08.05.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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08.05.2014
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09:07
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
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E-Mail:
Rechtsanwalt Jan Wilking
Rückfrage vom Fragesteller
23.06.2014 | 18:38
Ist eine Kündigung des zwischenmietvertrages auch ohne Eigenbedarf möglich, so dass ich als Eigentümer alleiniger Vermieter der beiden Wohneinheiten bin? Wenn ja müssen die endmietverträge neu abgeschlossen werden?
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
23.06.2014 | 19:06
Ja, das dürfte möglich sein, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Zwischenmieter nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht, vgl. BGH, Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12
. Sie würden dann kraft Gesetzes gemäß § 565 BGB
automatisch als Vermieter in das Mietverhältnis mit den Endmietern eintreten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen