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Zwangsversteigerung Mietvertrag & Untermietvertrag

| 08.05.2014 07:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,
ich beabsichtige ein Einfamilienhaus, mit Einliegerwohnung, aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben.

Der bisherige Eigentümer hat beide Wohneinheiten mittels eines min. 10- jährigen Mietvertrages an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet. Dafür investierte der Zwischenvermieter, wie vertraglich mit dem bisherigen Eigentümer vereinbart, 44.000 Euro für Sanierungsarbeiten. Zur Zeit sind beide Wohneinheiten an private Familien mittels „normaler" unbefristeter Mietverträge weitervermietet. Der Zwischenvermieter hat eigenen Angaben nach eine Grundschuld in Höhe von 50.000 Euro ins Grundbuch eintragen lassen, um seine Investition abzusichern.


Nun zu meinem Anliegen:
Kann ich nach Ersteigerung zwecks Eigenbedarf die große Wohneinheit des Einfamilienhauses kündigen? Wenn ja, würde dieses Sonderkündigungsrecht (drei Monate?), welches ich aus der Ersteigerung habe, sowohl für den Zwischenvermieter als auch den privaten Mieter gelten?

Wie verhält es sich mit den Investitionen? Welchen Betrag muss ich dem Zwischenvermieter bei vorzeitiger Kündigung des 10 jährigen Mietvertrages erstatten oder holt sich dieser sein Geld vom bisherigen Eigentümer?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sind, kann der Ersteigerer einen Mietvertrag über Wohnraum nach § 57a Satz 1 ZVG i.V.m. § 573d Abs. 2 BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Gekündigt werden muss grundsätzlich der Hauptmietvertrag, etwaige Untermietverträge teilen dann das Schicksal des Hauptmietvertrages (vgl. § 546 Absatz 2 BGB).

Für Mieterinvestitionen haftet in der Zwangsversteigerung der Ersteigerer, siehe BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII 66/07. Die gilt zumindest für den Fall einer vorzeitigen Kündigung, wenn durch die Investitionen der Ertragswert des ersteigerten Objektes erhöht wurde.

Wird die Zwangsversteigerung aus einem der Grundschuld nachrangigen Recht betrieben, besteht zudem die Gefahr, dass die Grundschuld bei der Versteigerung bestehen bleibt und vom Ersteigerer direkt gegenüber dem Gläubiger (=Zwischenmieter) abgelöst werden muss.

Wie Sie sehen, gibt es hier eine Menge Fallstricke. Ich kann daher nur dringend anraten, einen auf Immobilien- und Zwangsversteigerungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit einer detaillierten Vorabprüfung zu beauftragen und so eine bestmögliche Absicherung und Risikoabwägung zu erhalten.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2014 | 18:38

Ist eine Kündigung des zwischenmietvertrages auch ohne Eigenbedarf möglich, so dass ich als Eigentümer alleiniger Vermieter der beiden Wohneinheiten bin? Wenn ja müssen die endmietverträge neu abgeschlossen werden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2014 | 19:06

Ja, das dürfte möglich sein, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Zwischenmieter nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht, vgl. BGH, Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12. Sie würden dann kraft Gesetzes gemäß § 565 BGB automatisch als Vermieter in das Mietverhältnis mit den Endmietern eintreten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 23.06.2014 | 19:11

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