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Zwangsversteigerung MFH, Gültigkeit alter Mietvertrag vom Vorbesitzer


26.11.2012 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
Wir möchten im Zuge einer Zwangsversteigerung ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen ersteigern. Das Mietverhältnis einer der vermieteten Wohnungen macht uns jedoch im Vorfeld Kopfschmerzen und könnte entscheidend für unsere Kaufabsicht bzw. Preisfindung sein.

Uns interessiert die Gültigkeit eines Mietvertrages welcher Bestandteil eines alten Kaufvertrages zwischen dem Schuldner und dem Vorbesitzer des Hauses abgeschlossen wurde. Dieser Vorbesitzer (jetzt 86 Jahre alt) bewohnt diese Wohnung vermutlich schon sehr lange. Der Kaufvertrag wurde vor 15 Jahren (1997) abgeschlossen und die für uns bezüglich BGB fragwürdigen Inhalte daraus sind:
• Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zu Lebzeiten seitens des Vermieters
• Mietzins ist festgeschrieben und beträgt ca. 1/3 (1,66€/m²) des Ortsüblichen (4,51€/m²) und auch Wohnhausüblichen (4,20€/m²) Mietzinses,
• Im Falle dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen betreffend Heizung oder Sanitär durchführt ist die gesetzliche Umlage gegenüber dem Mieter ausgeschlossen.
• Im übrigen gelten für dieses Mietverhältnis die gesetzlichen Bestimmungen ergänzend. Die Erhöhung des Mietzinses ist jedoch ausgeschlossen.

Unsere Fragen hierzu sind:
1. Welche Möglichkeiten haben wir für diese Wohnung nach der Ersteigerung entweder den Mietzins auf das normale Niveau anzuheben oder den Mietvertrag zu kündigen? Da wir selber Eltern im Rentenalter haben ist auch eine Eigenbedarfskündigung in den nächsten 3 Jahren denkbar.

2. Wir würden planen dieses Haus umfassend energetisch zu sanieren und allgemein zu modernisieren. Kann die anrechenbare Umlage nach BGB §559 Abs 1 dann für diese „Niedrig- Mietzins-Wohnung" höher ausfallen als bei den anderen Wohnungen, da der Unterschied zwischen derzeitiger Miete und Ortsüblicher Miete höher ist?

3. Sind Modernisierungsarbeiten an Außenanlagen (Modernisierung von Parkplätzen, Böschungen, Rasenflächen, Anpflanzungen) auch nach BGB §559 umlagefähig?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr beantworten:

1. Welche Möglichkeiten haben wir für diese Wohnung nach der Ersteigerung entweder den Mietzins auf das normale Niveau anzuheben oder den Mietvertrag zu kündigen? Da wir selber Eltern im Rentenalter haben ist auch eine Eigenbedarfskündigung in den nächsten 3 Jahren denkbar.

Es gilt im deutschen Recht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Daher konnte der Mietvertrag mit dem Vorbesitzer entsprechend gestaltet werden. Ist ein Vertrag geschlossen gilt der Grundsatz "pacta sunt servanda". Dies heißt "Verträge sind einzuhalten".

Nach § 566 Abs. 1 BGB bricht Kauf Miete nicht. In dessen Absatz 1 ist bestimmt: "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." Über § 57 ZVG findet § 566 BGB auch bei einer Zwangsversteigerung Anwendung.

Nach § 544 S. 2 BGB ist die Kündigung unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Mieters geschlossen wurde.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie keine Möglichkeit haben, den Vertrag ordentlich zu kündigen, auch nicht bei Eigenbedarf. Es bliebe bei einem wichtigen Grund nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung. Für eine solche scheint es aber keine Anhaltspunkte zu geben.

Ebenso sind Mietzinserhöhungen vertraglich ausgeschlossen worden. Auch an diese Regelung sind Sie gebunden.


2. Wir würden planen dieses Haus umfassend energetisch zu sanieren und allgemein zu modernisieren. Kann die anrechenbare Umlage nach BGB §559 Abs 1 dann für diese „Niedrig- Mietzins-Wohnung" höher ausfallen als bei den anderen Wohnungen, da der Unterschied zwischen derzeitiger Miete und Ortsüblicher Miete höher ist?

Nach § 559 Abs. 1 BGB können die Mieter in der Weise an den Modernisierungskosten beteiligt werden, dass die jährliche Miete um 11% der für die Wohnungen aufgewendeten Kosten erhöht werden kann. Bezüglich des Vorbesitzers ist eine Erhöhung des Mietzinses aber ausdrücklich ausgeschlossen. Meiner Erachtens gilt dies auch für die Modernisierungsmaßnahmen, für Heizung und Sanitär ohnehin ausdrücklich.


3. Sind Modernisierungsarbeiten an Außenanlagen (Modernisierung von Parkplätzen, Böschungen, Rasenflächen, Anpflanzungen) auch nach BGB §559 umlagefähig?

Von § 559 BGB werden alle Modernisierungsmaßnahmen erfasst, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Somit könne auch die genannten Maßnahmen Modernisierungen nach § 559 BGB sein.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2012 | 19:42

Sehr geehrte Frau Bellmann,

recht vielen Dank für die ausführlichen Antworten.

Eine Nachfrage hätten wir noch. Wie schon angedeutet würden wir eine umfassende Sanierung insbesondere der Außenanlage, des Treppenhauses und einer wärmedämmenden Fassade mit neuen Fenstern unmittelbar nach einer erfolgreichen Ersteigerung einplanen. Der genaue Wortlaut in dem Kaufvertrag mit Mietvertrag des Vor-Vorbesitzers ist tatsächlich folgendermaßen:
„Die Beheizung erfolgt durch den Mieter selbst. Die Heizung und Warmwasser Versorgung der Whng. Name… erfolgt durch die eigene in der Whng installierte Anlage. Es besteht somit keine Pflicht, sollte im Haus eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage errichtet werden, dort mit angeschlossen zu werden und die Kosten mitzutragen. Im Falle, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen betreffend Sanitär und /oder Heizung am Objekt durchführt, die nicht die Whng des Mieters betrifft, ist insoweit eine gesetzliche Umlage gegenüber dem Mieter ausgeschlossen. Sollte im Nachhinein seitens des Mieters ein Bedarf des Anschlusses an die zentrale Heizungsanlage oder Warmwasseranlage bestehen, sind gesonderte Festlegungen zwischen Mieter und Vermieter zu treffen.
Der Mieter trägt die Kosten der Instandhaltung der Wohnung einschließlich der Schönheitsreparaturen."
Für uns stellt sich der Wortlaut schon so dar, dass sich der Ausschluss aus der Beteiligung an einer Modernisierungsumlage nur auf die Heizungs/Sanitäranlagen bezieht. Warum sollte dieser Baubestandteil ansonsten so speziell herausgearbeitet sein?
Daher stellt sich uns immer noch die Frage, bezieht sich der Ausschluss einer Mieterhöhung auch auf die Erhöhung nach einer Modernisierung nach BGB §559?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2012 | 19:59

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte haben Sie Verständnis, dass diese Klausel allein nicht ohne Kenntnis des gesamten Vertrages beurteilt werden kann. Es kommt immer auf alle Umstände an.

Zudem haben Sie den vorgeschlagenen Einsatz um 20,00 € zu Lasten der Detailtiefe reduziert. Dennoch habe ich Ihre 3 Fragen beantwortet. Die Nachfrage übersteigt jedoch den Rahmen des Einsatzes von 35,00 €.


Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

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