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Zwangsversteigerung-Kündigung wegen Eigenbedarfs


04.01.2005 18:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,
wie planen ein Zwei-Familien-Haus in einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Leider ist dieses Haus z.Zt. noch vermietet. Die Mieter: ein älteres Ehepaar (ER= 82, Sie= 62 Jahre alt)bewohnt die 2 Wohnungen des Hauses seit ca. 3 Jahren.( Gesamtwohnfläche= 151 qm - 5 Zimmer). Er ist Kunstmaler, und benötigt wohl viel Wohnfläche als Atelier. Mein Lebenspartner und ich wollen endlich zusammenleben, was bisher aus Platzmangel in unseren jetzigen Wohnungen nicht möglich war (wir leben z.Zt. in 2 getrennten Wohnungen in der gleichen Strasse). Außerdem habe ich noch eine achtjährige Tochter, und wir hätten auch gern noch Nachwuchs - sofern wir eben ein passendes Zuhause gefunden haben. So möchten wir mit zunächst(!) 3 Personen ebenfalls das komplette Zwei-Familien-Haus nutzen.
Meine Fragen hierzu:
-kann man bei einer Zwangsversteigerung den Mieter wegen Eigenbedarfs mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen?
-muß man für diese 3 Monate einen neuen Mietvertrag abschließen- oder würde die Miete sozusagen "automatisch" auf unser Konto fließen ?
-was passiert, wenn der jetzige Mieter sich weigert auszuziehen ? Darf man in so einem Fall überhaupt noch Miete verlangen - oder gilt dann das Mietverhältnis automatisch als verlängert ?
-wie groß wären die Chancen des Mieters, das er eventuell nicht nach 3 Monaten ausziehen muss? Da er bis jetzt nicht einmal einer Innenbesichtigung zugestimmt hat, kann man wohl mit Widerstand von seiner Seite rechnen.
- die Immobilie ist einem Insolvenzverwalter unterstellt (leider ist die Kontaktaufnahme recht schwierig), hat er nicht die Möglichkeit, insofern Druck auf den Mieter auszuüben, das dieser einer Innenbesichtigung zustimmen muss ?

Vielen Dank !!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Durch den Erwerb des Hauses durch Zwangsversteigerung treten Sie außerdem in das bestehende Mietverhältnis auf Vermieterseite ein. Der Abschluß eines neuen Mietvertrages ist weder notwendig, noch ratsam. Sie sollten den Mietern aber mit der gerichtlichen Benachrichtigung über den Zuschlag auffordern, die Miete künftig auf Ihr Konto zu zahlen.

Bis zur Ersteigerung des Objektes stehen Ihnen aber keine Rechte gegenüber dem Mieter zu. Dieser hat zwar eine gewisse Obligenheit, den Verkauf oder die Versteigerung nicht zu behindern und sollte deshalb Besichtigungen ermöglichen. Dies kann aber nur der Insolvenzverwalter durchsetzen.

Die Antwort auf Ihre weitere Frage findet sich in § 57a ZVG:


§ 57a [Kündigungsrecht des Erstehers]

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.


Das bedeutet, daß Sie, sobald Sie den Zuschlag über das Mietobjekt haben, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (3 Monate) kündigen können. Allerdings benötigen Sie einen Kündigungsgrund. Dieser ist in Form des Eigenbedarfes aber gegeben. In der Kündigung müssen Sie darlegen, daß Sie das Mietobjekt künftig selbst beziehen nutzen möchten, um mit dem Lebenspartner zusammenzuziehen und einen gemeinsamen Haushalt zu gründen und daß die bisherigen Wohnungen dazu nicht ausreichend geeignet sind. Da hier einiges zu beachten ist, sollten Sie die Kündigung mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt besprechen.

Weigert sich der Mieter, der Kündigung nachzukommen, müsste Räumungs- und Herausgabeklage eingereicht werden, damit Sie Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen können. Bei einem klagestattgebenden Urteil können Sie dann das Haus durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen.

Die Chancen für eine erfolgreiche Durchsetzung der Kündigung dürften gut stehen, da ich unterstelle, daß der Mieter das Objekt zu Wohnzwecken gemietet hat, und die Nutzung als Atelier außer Betracht zu bleiben hat.

Allerdings kommt es auf den Einzelfall an, so daß ich Ihnen erneute die Rücksprache mit einem Mietrechtler ans Herz legen möchte. Sehr gerne stehe auch ich dafür zur Verfügung und schlage vor, daß Sie mich morgen einfach einmal im Büro anrufen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
PGP 8.0 key: www.andreas-schwartmann.de/pgpkey.asc






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