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Zwangsversteigerung Immoblilien


| 26.03.2007 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Frage : Darf eine Bank bei Zwangsversteigerung bei dem letzten
Termin die Immobilie für unter 10 % des Verkehrswertes dem Bieter zuschlagen ?
Es handelt sich um 2 Immobilien. 1 x Verkehrswert 1.200.000 Euro
1 x 165.000 Euro. Gesamtbelastung beide Imm. ca. 350.000 Euro.
Für die erste Immobilie hat die Bank für 115.000 den Zuschlag genehmigt, für die 2. Immobilie den Zuschlag für 15.000 Euro.
Die Bank hat bis heute keine Abrechnung erstellt.
Sind diese Zuschläge nicht Verschleuderung zu Lasten des
Schuldners und welche Maßnahmen bzgl. Schadenersatz kann der
Schuldner einleiten.
26.03.2007 | 14:28

Antwort

von


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August-Bebel-Straße 29
63225 Langen
Tel: 06103 - 2707599
Web: kanzlei-sachse.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten will:

Grundsätzlich sieht § 85a ZVG vor, dass der Zuschlag zu versagen ist, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.Im Zwangsversteigerungsverfahren gilt im ersten Termin die Grenze von 70%, im zweiten Termin von 50 % des Verkehrswertes. Wird in beiden Terminen kein Zuschlag erteilt, gelten diese Grenzen nicht mehr, das Grundstück kann somit weit unter Wert bis zu den Grenzen des Verschleuderungsverbots verkauft werden. Ein solcher Ausgang muss i.d.R. hingenommen werden, wenn kein anderes Ergebnis erzielt werden kann, da das Gesetz in §§ 74 a Abs. 4 und 85 a Abs. 2 ZVG vorsieht, dass es unter bestimmten Voraussetzungen zu einem Zuschlag erheblich unter 50 % des Verkehrswertes kommen kann. Es existiert dann keine feste gesetzliche prozentuale Grenze, ab der das Verschleuderungsverbot eingreift. Diskutiert wird die Grenze bei ca. 20 % des Verkehrswertes.

Anders der BGH, der sich mit dem Problem des "Verschleuderungsverbots" bereits beschäftigt und eine Versteigerung nicht schon deshalb für rechtswidrgig erklärt hat, weil der dortige Zuschlag nur 12 % des Wertes betrug.

Nach dem Beschluß des BGH v. 5.11.2004, IX a ZB 27/04 bestehen insoweit keine Wertgrenzen, wohl aber besondere Fürsorgepflichten des Gerichts bei drohender Verschleuderung des Grundstücks in der Zwangsversteigerung.

Im dortigen Fall betrieb die Gläubigerin die Zwangsvollstreckung wegen einer Forderung in Höhe von nur 3.000 Euro.
Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach Gutachten noch 290.000 Euro. Im letzten Versteigerungstermin wurde dann ein Gebot von € 35.000,- abgegeben. Das Versteigerungsgericht erteilte den Zuschlag. Da das Gebot nur 12% des Verkehrswertes betrug, griff der Schuldner den Beschluss mit dem Argument an, dieser verstoße gegen das Verschleuderungsverbot. Er machte daneben geltend, dass er eine Hypothekenbank gefunden habe, die bereit sei, die Hälfte des Verkehrswertes zu zahlen.

Der BGH gab dem Schuldner Recht. Dies nicht etwa, weil das Grundstück für den im Verhältnis zum Verkehrswert geringen Erlös nicht zugeschlagen werden durfte (dies sei hinzunehmen), sondern
nur deshalb, weil das Versteigerungsgericht nach Möglichkeit eine Verschleuderung des Grundbesitzes verhindern müsse, insbesondere wenn die zu vollstreckende Forderung relativ geringfügig sei. Hier muss dem Schuldner Gelegenheit gegeben werden, auch noch in letzter Sekunde seinen Grundbesitz zu retten.

Dies könne erreicht werden, indem auf das Meistgebot hin nicht sogleich im Versteigerungstermin der Zuschlag verkündet werde, sondern hierüber erst später entschieden werde, damit der Schuldner noch die Möglichkeit habe, den Zuschlag zu verhindern. Es genügt dann, dass vom Schuldner glaubhaft gemacht wird, dass ein Dritter bereit ist, mehr zu zahlen.

Im Ergebnis bedeutet dies für Sie, dass Sie zwar grundsätzlich keine Handhabe dagegen haben, dass die Bank einem Zuschlag weit unterhalb der 50 % Grenze zustimmt. Sie hätten aber das Recht, einen solchen Zuschlag dadurch zu verhindern, dass Sie auf eigene Initative einen Käufer ermitteln, der bereit ist, mehr zu zahlen und dies dem Gericht glaubhaft machen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Sachse
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2007 | 14:52

Danke für Ihre Antwort. In diesem Fall hatte der Schuldner
keine Möglichkeit des Widerspruchs, da er keinen Beschuss vom
AG erhalten hat, sodass keine Möglichkeit des Widerspruchs
vorhanden war. Die Informationen über die erfolgten Zuschläge
hat der Schuldner weit nach Ablauf der Einspruchsfrist erfahren, sodass die Frist für einen Widerspruch verstrichen war. Die Bank hat den Schuldner bis heute nicht über die Ergebnisse der Zwangsversteigerung informiert und eine Salden-
liste erstellt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2007 | 16:02

Der Beschluss ist dem Grundstückeigentümer zuzustellen.

§ 88 ZVG lautet:
Der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, ist den Beteiligten, soweit sie weder im Versteigerungstermine noch im Verkündungstermin erschienen sind, und dem Ersteher sowie im Falle des § 69 Abs. 2 dem für mithaftend erklärten Bürgen und im Falle des § 81 Abs. 4 dem Meistbietenden zuzustellen.

§ 8 ZVG lautet:
Die Frist für die Beschwerde gegen einen Beschluss des Vollstreckungsgerichts, durch welchen der Zuschlag versagt wird, beginnt mit der Verkündung des Beschlusses. Das gleiche gilt im Falle der Erteilung des Zuschlags für die Beteiligten, welche im Versteigerungstermin oder im Verkündungstermin erschienen waren.

Waren Sie als Eigentüner des Grundstücks nicht im Termin, in dem der Zuschlag erteilt wurde anwesend und wurde Ihnen der diesbezügliche Beschluss nicht zugestellt, wäre die Entscheidung immernoch mit der Beschwerde angreifbar.
Die Zuschlagsbeschwerde muss binnen 14 Tagen ab Zustellung des Zuschlagsbeschlusses schriftlich bei Gericht eingehen. Sofern die Schuldnerin im Versteigerungsterminn anwesend oder vertreten war, beginnt die Frist mit der Verkündung des Zuschlags.

ich hoffe, Ihnen hiermit abschließend geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

F.Sachse
Rechtsanwalt

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